Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet in allen Segmenten moderate Preissteigerungen. Die anhaltende Knappheit an verfügbarem Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt das Marktgeschehen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die positiven Tendenzen fortgesetzt, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Nutzungsart variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg hat im dritten Quartal 2025 die Marke von 5.704 Euro pro Quadratmeter erreicht. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 0,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 5.650 bis 5.700 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg moderate 2 bis 3 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung in diesem Segment unterstreicht.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne. Während in gefragten Stadtteilen durchschnittliche Gesamtkaufpreise von 1,2 bis 1,8 Millionen Euro keine Seltenheit sind, finden sich in den Außenbezirken noch Objekte im Bereich von 600.000 bis 900.000 Euro. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei erstaunlich stabil, wobei hochwertige Bestandsimmobilien in guten Lagen besonders gefragt sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin als knapp zu bezeichnen ist. Die Verkaufsaktivität hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 leicht erholt, was auf eine zunehmende Marktakzeptanz der aktuellen Preisniveaus hindeutet. Interessenten zeigen sich entscheidungsfreudiger als noch vor einem Jahr, was teilweise auf die stabilisierten Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hoher Baukosten auf niedrigem Niveau. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich. Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, und qualitativ hochwertige Objekte finden meist innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Premiumlagen wie Eppendorf, Winterhude, Harvestehude und Blankenese verzeichnen Quadratmeterpreise, die teilweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen begehrten Vierteln sind Preise von 7.000 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit.

Im Gegensatz dazu bieten die Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek, Kirchwerder oder Moorburg deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 5.000 Euro. Die mittleren Lagen, zu denen Stadtteile wie Bramfeld, Rahlstedt oder Bergedorf zählen, bewegen sich im Preisbereich von 5.200 bis 5.800 Euro pro Quadratmeter und verzeichnen eine stabile Nachfrage von Familien, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Urbanität und Wohnqualität suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Kombination mit der anhaltenden Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort wird die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Preissteigerungen von jährlich 2 bis 4 Prozent erscheinen realistisch, wobei Premiumlagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die Entwicklung der Zinsen wird einen entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Sollten die Finanzierungskosten stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies zusätzliche Kaufinteressenten mobilisieren und den Preisdruck verstärken. Gleichzeitig bleibt abzuwarten, ob politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau etwa 1 bis 2 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, in dem Preise zwischen 5.300 und 5.400 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung beachtliche 3 bis 5 Prozent, was die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Während kleinere Apartments mit 40 bis 60 Quadratmetern in durchschnittlichen Lagen ab etwa 250.000 Euro erhältlich sind, werden für großzügige Neubauwohnungen in Toplage schnell Preise jenseits der Millionengrenze aufgerufen. Der Durchschnittspreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell bei etwa 473.000 Euro.

Marktdynamik

Nach der Kaufzurückhaltung der Jahre 2022 und 2023 hat sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen deutlich erholt. Die Verkaufszahlen steigen kontinuierlich an, und die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich spürbar verkürzt. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen, die den gestiegenen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Wohnkomfort entsprechen.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage weiterhin verhalten. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem Bedarf, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten, Fachkräftemangel und langwierige Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, und selbst renovierungsbedürftige Objekte finden bei entsprechender Preisgestaltung zügig Abnehmer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter sind die zentralen Lagen wie die Altstadt, HafenCity und die Elbvororte, wo Quadratmeterpreise von 8.000 bis 12.000 Euro keine Seltenheit sind. Die HafenCity als jüngstes Prestigequartier verzeichnet dabei besonders dynamische Preisentwicklungen.

Beliebte Szenestadtteile wie Ottensen, Sternschanze und St. Pauli rangieren mit Preisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot. In den Außenbezirken wie Billstedt, Jenfeld oder Lurup bewegen sich die Preise hingegen zwischen 3.800 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, was diese Lagen besonders für Ersterweber und junge Familien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten prognostizieren weitere moderate Preissteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Fachkräfte werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Besonders im Fokus stehen zukünftig energieeffiziente Wohnungen, da die steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen die Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum verstärken. Neubauprojekte mit hohen Energiestandards und innovativen Wohnkonzepten werden voraussichtlich Premiumpreise erzielen können. Gleichzeitig könnte der Sanierungsdruck bei älteren Bestandsimmobilien zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 als kleines, aber preislich anspruchsvolles Segment. Während konkrete Durchschnittswerte speziell für Häuser zur Miete nur begrenzt verfügbar sind, liegt das geschätzte Preisniveau bei durchschnittlich über 14 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Dies positioniert Miethäuser deutlich über dem allgemeinen Mietniveau für Wohnimmobilien, das bei 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigen sich Mietpreissteigerungen von 1 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung quartalsweise relativ stabil verläuft. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 1.960 und 2.800 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen entsprechend höher und können in gehobenen Lagen leicht die 3.000-Euro-Marke überschreiten.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch eine außerordentlich hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot charakterisiert. Die Zahl der zur Vermietung stehenden Häuser ist traditionell gering, da die meisten Eigentümer diese entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Neubau von speziell für die Vermietung konzipierten Häusern findet praktisch nicht statt, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler. Die typischen Mieter sind gehobene Angestellte, Expats internationaler Unternehmen oder Familien in Übergangssituationen, die temporär flexiblen, aber hochwertigen Wohnraum suchen. Leerstand existiert in diesem Segment praktisch nicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der jeweiligen Lage. In den beliebten innenstadtnahen Stadtteilen wie Eppendorf, Rotherbaum oder Uhlenhorst werden für Häuser Kaltmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Objekte sprechen vor allem internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien an, die Wert auf zentrale Lage und gehobene Nachbarschaft legen.

In den Außenbezirken und Randlagen Hamburgs sind Miethäuser zu moderateren Konditionen von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Rissen bieten dabei oft größere Grundstücke und mehr Privatsphäre, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die mittleren Lagen bewegen sich preislich zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter und bieten einen guten Kompromiss zwischen Erreichbarkeit und Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum Neubauaktivitäten zu erwarten sind und die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Hamburg weiterhin hoch bleiben wird. Jährliche Mietpreissteigerungen von 2 bis 4 Prozent erscheinen realistisch.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach möblierten oder teilmöblierten Häusern, besonders von internationalen Mietern und Unternehmen, die temporäre Unterkünfte für ihre Mitarbeiter suchen. Diese Nische könnte sich weiter entwickeln und möglicherweise zu einem eigenständigen Marktsegment mit Premiumpreisen ausbauen. Gleichzeitig könnten strengere Energieeffizienzanforderungen dazu führen, dass unsanierte ältere Häuser vom Mietmarkt verschwinden oder umfassend modernisiert werden müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter (Kaltmiete) liegt das aktuelle Niveau 1,32 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, in dem die Mieten bei durchschnittlich 12,87 Euro pro Quadratmeter lagen. Besonders bemerkenswert ist der Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 12,31 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung etwa 6 Prozent, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 913 Euro. Die Warmmieten inklusive Heizung und Nebenkosten liegen typischerweise bei 1.100 bis 1.300 Euro, wobei die stark gestiegenen Energiekosten der letzten Jahre einen erheblichen Anteil ausmachen. Neuvertragsmieten liegen dabei oft deutlich über dem Durchschnitt, während Bestandsmieter von älteren, günstigeren Verträgen profitieren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt ungebrochen hoch. Der Leerstand bewegt sich in den meisten Stadtteilen auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent, was deutlich unter der als gesund geltenden Quote von 3 Prozent liegt. Diese extreme Knappheit führt dazu, dass auf jede ausgeschriebene Wohnung durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen eingehen, in beliebten Lagen sogar noch deutlich mehr.

Die Neubauaktivität kann mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Trotz politischer Bemühungen und Förderprogramme bleibt die Zahl der fertiggestellten Wohnungen hinter dem Bedarf zurück. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Neubauwohnungen im oberen Preissegment angesiedelt sind und somit nur begrenzt zur Entspannung des breiten Mietmarktes beitragen. Der soziale Wohnungsbau, der günstigere Mieten garantieren würde, kommt nur schleppend voran.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen und besonders beliebten Vierteln wie Altona, Eimsbüttel, St. Georg und der Sternschanze liegen die Mieten häufig über 15 Euro pro Quadratmeter, in Toplage sogar bei 17 bis 20 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren Lagen wie Barmbek, Wandsbek oder Wilhelmsburg bewegen sich im Bereich von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter und bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis. Hier finden vor allem junge Familien und Berufseinsteiger noch bezahlbaren Wohnraum. In den Stadtrandbereichen wie Neugraben, Hausbruch oder Marmstorf sind Mieten unter 11 Euro pro Quadratmeter möglich, allerdings mit entsprechend längeren Pendelzeiten in die Innenstadt.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in aufstrebenden Stadtteilen wie Wilhelmsburg oder Veddel, die durch Gentrifizierungsprozesse gekennzeichnet sind. Hier steigen die Mieten überdurchschnittlich stark an, da diese Quartiere zunehmend von jungen Kreativen und Studenten entdeckt werden, was zu einer schrittweisen Aufwertung führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Experten rechnen für die nächsten 12 bis 24 Monate mit weiteren Mietpreissteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent. Die anhaltende Zuwanderung, der demografische Wandel mit mehr Single-Haushalten und die weiterhin knappe Neubautätigkeit werden den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhalten.

Politische Interventionen wie die Mietpreisbremse und der Mietendeckel zeigen bisher nur begrenzte Wirkung und können die grundsätzliche Knappheit nicht beheben. Mittelfristig könnte eine Verstärkung des sozialen Wohnungsbaus und die Ausweisung neuer Baugebiete zu einer gewissen Entspannung führen, jedoch ist dies frühestens in 3 bis 5 Jahren zu erwarten. Kurzfristig müssen sich Wohnungssuchende auf einen weiterhin angespannten Markt mit hoher Konkurrenz und steigenden Preisen einstellen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Sanierung des Wohnungsbestands sein. Die verschärften Klimaschutzanforderungen könnten zu einer Modernisierungswelle führen, die zwar die Energieeffizienz verbessert, aber auch zu Mieterhöhungen führen kann. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energiebilanz an Attraktivität verlieren und preislich unter Druck geraten.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und weiterhin wachsender Markt. Alle vier untersuchten Segmente – Häuser und Wohnungen jeweils zum Kauf und zur Miete – verzeichnen Preissteigerungen, wobei die Dynamik im Mietsektor besonders ausgeprägt ist. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird auch in absehbarer Zukunft das bestimmende Merkmal bleiben.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin steigende Preise einstellen müssen. Gleichzeitig bietet der Markt für Eigentümer und Investoren stabile Renditeaussichten. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne dabei die Investitionsbereitschaft privater Akteure zu gefährden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob es gelingt, die Balance zwischen Marktdynamik und sozialer Verantwortung zu finden.