Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Konsolidierungsphase im Jahr 2023 hat sich der Markt wieder auf dem Niveau von 2022 eingependelt und zeigt eine gesunde Entwicklung ohne Anzeichen einer Überhitzung. Die Nachfrage bleibt in allen Bereichen robust, während das Angebot weiterhin knapp ist, was zu einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei etwa 5.600 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine Steigerung von rund 1,9 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich hat sich der Markt nach dem Tief von 2023 deutlich erholt und bewegt sich wieder auf dem Niveau von 2022.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in Hamburg-Mitte, wo der Quadratmeterpreis für Häuser aktuell bei 4.155 Euro liegt. Dies stellt zwar einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr dar, zeigt aber im Vergleich zum Vorquartal eine Stabilisierung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte in Premium-Lagen deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabil hohen Niveau. Besonders Familien und Paare mittleren Alters zeigen eine anhaltend starke Nachfrage nach Eigenheimen. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorjahr haben zu einer Wiederbelebung der Kaufbereitschaft geführt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 von 85 auf etwa 75 Tage verkürzt, was auf eine dynamischere Marktentwicklung hindeutet.

Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt moderat. Während im zweiten Quartal 2025 noch von einer verhaltenen Bautätigkeit berichtet wurde, zeigt sich im dritten Quartal eine leichte Belebung mit einem Plus von etwa drei Prozent bei den Baugenehmigungen. Dennoch kann das Angebot die Nachfrage nur teilweise bedienen. Der Leerstand ist praktisch nicht existent und liegt unter 0,5 Prozent des Gesamtbestands.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hamburgs. Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Rotherbaum verzeichnen die stärkste Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 8.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Alster und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im Gegensatz dazu liegen die Preise in den Randbezirken wie Bergedorf oder Harburg bei durchschnittlich 4.200 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter. Altona und Eimsbüttel positionieren sich im oberen Mittelfeld mit Preisen zwischen 5.800 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. Die innerstädtischen Lagen zeigen dabei eine deutlich höhere Preisstabilität als die Randgebiete, wo die Preisschwankungen größer ausfallen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Wachstumsphase im Kaufhaussegment prognostiziert. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von zwei bis vier Prozent, wobei Premium-Lagen möglicherweise höhere Zuwächse verzeichnen könnten. Das anhaltende Bevölkerungswachstum Hamburgs, das für die nächsten Jahre auf etwa 0,5 Prozent jährlich geschätzt wird, stützt diese positive Prognose.

Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage weiter anziehen. Es sind keine Anzeichen einer Blasenbildung oder Marktüberhitzung erkennbar, was für eine gesunde und nachhaltige Marktentwicklung spricht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 7.700 Euro, wobei in Hamburg-Mitte sogar 7.788 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 7.500 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von rund 2,7 Prozent.

Die Anzahl der Kaufverträge hat seit dem zweiten Quartal 2025 leicht zugenommen, was auf eine verbesserte Kaufbereitschaft und optimistischere Markteinschätzung der Käufer hindeutet. Besonders Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche sind stark nachgefragt und erzielen Preise zwischen 460.000 und 700.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin solide mit einem leichten Aufwärtstrend. Die verbesserte Finanzierungssituation und das gestiegene Vertrauen der Käufer haben zu einer Belebung des Marktes geführt. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer von 70 auf 65 Tage verkürzt, besonders in gefragten Stadtteilen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt stabil mit einer moderaten Zunahme der Neubauaktivität. Die Anzahl der fertiggestellten Wohneinheiten ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa fünf Prozent gestiegen. Dennoch können die Neubauprojekte die hohe Nachfrage nur teilweise bedienen, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen variiert stark je nach Stadtteil. Die höchsten Preise werden in der Hafencity mit durchschnittlich 9.500 Euro pro Quadratmeter erzielt, gefolgt von den Elbvororten mit etwa 8.800 Euro. Die Innenstadt, Altona und Eimsbüttel liegen mit Preisen zwischen 7.800 und 8.200 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über dem Hamburger Durchschnitt.

In den östlichen Stadtteilen wie Billstedt oder Horn liegen die Preise mit 5.200 bis 5.800 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren jedoch von Aufwertungsprogrammen und zeigen teilweise überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Hamburg-Mitte bleibt mit seinen hohen Preisen ein Hotspot für Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten einen moderaten Preisanstieg von drei bis fünf Prozent jährlich. Die vertrauensvolle Käuferstimmung wird trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten als stabil eingeschätzt.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden voraussichtlich zu einer weiteren Wertsteigerung in den betroffenen Gebieten führen. Der Markt zeigt keine Anzeichen einer Überhitzung, was auf eine nachhaltige und gesunde Entwicklung hindeutet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser weniger detailliert dokumentiert sind als bei Wohnungen, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.200 und 3.800 Euro monatlich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von etwa zwei bis drei Prozent zu verzeichnen.

Die Entwicklung wird maßgeblich durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot bestimmt. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Miethäusern mit Garten, was in Zeiten des verstärkten Homeoffice und des gestiegenen Bedürfnisses nach privatem Außenraum zu einer erhöhten Nachfrage führt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach mietbaren Häusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabil hohen Niveau. Das Angebot ist weiterhin knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, um von den gestiegenen Kaufpreisen zu profitieren. Dies führt zu einem strukturellen Unterangebot im Mietbereich.

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht vorhanden und liegt unter einem Prozent. Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind marginal, da Investoren primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen setzen. Die wenigen verfügbaren Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In Premium-Lagen wie Blankenese, Wellingsbüttel oder Volksdorf werden Monatsmieten von 3.500 bis 5.000 Euro für gehobene Objekte aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Verkehrsanbindung und der hochwertigen Infrastruktur.

In den Randgebieten wie Neugraben oder Hausbruch liegen die Mieten für vergleichbare Objekte bei 1.800 bis 2.500 Euro monatlich. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Poppenbüttel oder Sasel positionieren sich im mittleren bis oberen Preissegment mit Mieten zwischen 2.500 und 3.200 Euro.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Mietpreisdynamik erwartet. Experten prognostizieren Wachstumsraten von drei bis fünf Prozent jährlich, ähnlich wie im Wohnungsbereich. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot wird voraussichtlich zu weiteren Mietpreissteigerungen führen.

Eine Entspannung des Marktes ist kurzfristig nicht in Sicht. Erst wenn mehr Neubauprojekte realisiert werden oder sich die Nachfrage abschwächt, könnte eine Stabilisierung eintreten. Die demografische Entwicklung und der Trend zum Wohnen im Grünen sprechen jedoch für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Miethäusern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Die durchschnittliche Miete liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (12,87 Euro) und sogar sechs Prozent im Jahresvergleich (12,31 Euro) bedeutet. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine Monatsmiete von etwa 913 Euro kalt, während im zweiten Quartal noch 901 Euro fällig waren. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen typischerweise 20 bis 25 Prozent höher, was viele Haushalte an ihre finanziellen Grenzen bringt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau. Das Angebot wächst durch Neubauaktivitäten zwar leicht – mit einem Plus von etwa fünf Prozent bei den Bauplätzen für Geschosswohnungen –, kann aber die Nachfrage bei weitem nicht decken. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,3 Prozent, was Vermietern eine außerordentlich starke Verhandlungsposition verschafft.

Bei Neuvermietungen werden regelmäßig 20 bis 30 Bewerbungen pro Wohnung registriert, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei unter einer Woche, wobei attraktive Angebote oft schon nach wenigen Stunden vom Markt verschwinden. Diese Dynamik führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Vierteln wie der Innenstadt, Altona und Eimsbüttel liegen die Mieten bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Die Hafencity und die Elbvororte erreichen sogar Spitzenwerte von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen.

Hamburg-Mitte zeigt weiterhin hohe Mieten im Wohnsegment mit durchschnittlich 13,80 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen und südlichen Stadtteilen wie Billstedt, Wilhelmsburg oder Harburg liegen die Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsprozessen und zeigen überdurchschnittliche Mietsteigerungsraten.

Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und lebendiger Infrastruktur. Ottensen, Winterhude und Uhlenhorst gehören zu den begehrtesten Wohnlagen mit entsprechend hohen Mietpreisen. Die Gentrifizierung ehemals günstiger Viertel wie St. Pauli oder Wilhelmsburg führt zu sozialen Spannungen und Verdrängungsprozessen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends mit jährlichen Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren begünstigt: das anhaltende Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung, die positive Wirtschaftsentwicklung und die weiterhin knappe Angebotssituation.

Eine spürbare Marktentspannung wird frühestens für 2026/2027 erwartet, wenn die aktuellen Neubauprojekte fertiggestellt sind und ihre stabilisierende Wirkung entfalten können. Die geplante Schaffung von 10.000 neuen Wohnungen jährlich könnte mittelfristig zu einer Entspannung beitragen, wobei fraglich bleibt, ob dieses ambitionierte Ziel erreicht werden kann.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Der Markt wird weiterhin von Angebot und Nachfrage bestimmt, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiter steigende Mieten einstellen müssen, während Vermieter von der günstigen Marktlage profitieren.

Fazit

Der Hamburger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Konsolidierungsphase 2023 hat sich fortgesetzt, und der Markt bewegt sich wieder auf einem nachhaltigen Wachstumspfad. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigt sich eine robuste Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot.

Die größten Herausforderungen bleiben der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die steigenden Mieten, die viele Haushalte belasten. Die Politik und die Immobilienwirtschaft sind gefordert, gemeinsam Lösungen zu finden, um mehr Wohnraum zu schaffen und die Marktanspannung zu reduzieren. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die eingeleiteten Maßnahmen greifen und zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können.

Für Investoren bietet der Hamburger Immobilienmarkt weiterhin attraktive Opportunitäten, insbesondere in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial. Selbstnutzer müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, profitieren aber von historisch günstigen Finanzierungsbedingungen. Der Mietmarkt bleibt für Vermieter attraktiv, während Mieter mit weiteren Kostensteigerungen rechnen müssen.