Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale deutet sich eine nachhaltige Erholung des Marktes an, die sich in steigenden Transaktionszahlen und einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Erholung des Marktes nach den vorangegangenen Konsolidierungsphasen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.580 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 124 Euro oder etwa 2,2 Prozent binnen drei Monaten.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine positive Tendenz: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag, verzeichnet der Markt einen Zuwachs von 110 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 2,0 Prozent entspricht. Diese moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung signalisiert eine nachhaltige Stabilisierung des Hamburger Häusermarktes.

Besonders aufschlussreich ist der Vergleich mit dem Jahresdurchschnitt 2024: Mit einem damaligen Durchschnittswert von 5.368 Euro pro Quadratmeter zeigt sich im aktuellen Quartal eine deutliche Wertsteigerung von rund 6,4 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Attraktivität von Häusern als Anlage- und Wohnobjekte in der Hansestadt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar verbessert. Nach dem historischen Tiefpunkt der Transaktionszahlen im Jahr 2023 hat sich die Anzahl der Kaufverträge wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert. Diese Erholung deutet auf ein wiedergewonnenes Vertrauen der Käufer in den Immobilienmarkt hin.

Der Flächenumsatz entwickelt sich ebenfalls stabil, was auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet. Die Neubauaktivität bleibt auf einem moderaten Niveau, wobei fertiggestellte Projekte kontinuierlich vom Markt absorbiert werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine gestiegene Nachfrage hinweist.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt weiterhin knapp, insbesondere in gefragten Lagen. Dies trägt zur Preisstabilität bei und verhindert größere Preiskorrekturen nach unten. Gleichzeitig sorgt die moderate Preisentwicklung dafür, dass der Markt für eine breite Käuferschicht zugänglich bleibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Häuser zeigt innerhalb Hamburgs deutliche Unterschiede je nach Lage und Stadtteil. Die zentrumsnahen Lagen wie Eppendorf, Winterhude und Harvestehude verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen bevorzugten Wohnlagen ist die Nachfrage besonders hoch, während das Angebot äußerst begrenzt bleibt.

Die Stadtrandlagen und aufstrebenden Quartiere wie Bergedorf, Harburg oder Rahlstedt bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise und ziehen verstärkt Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Diese Gebiete profitieren von verbesserten Infrastrukturanbindungen und der zunehmenden Entwicklung lokaler Zentren.

Die Elbvororte wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen bilden eine eigene Preiskategorie und bleiben aufgrund ihrer exklusiven Lage und des begrenzten Angebots auf einem sehr hohen Preisniveau. Hier sind die Preisschwankungen generell geringer, da diese Lagen unabhängig von allgemeinen Markttrends eine konstante Nachfrage aufweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei den Häuserpreisen in Hamburg. Die prognostizierte Preissteigerung liegt bei etwa 2 bis 3 Prozent pro Jahr, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die Zinsentwicklung wird weiterhin einen entscheidenden Einfluss auf die Marktdynamik haben. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen ist mit einer weiteren Belebung der Nachfrage zu rechnen. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt die langfristige Nachfrage nach Wohnimmobilien.

Die Neubauaktivität dürfte sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei der Fokus zunehmend auf nachhaltigen und energieeffizienten Bauweisen liegt. Dies könnte mittelfristig zu einer Spreizung zwischen modernen, energieeffizienten Neubauten und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Verfassung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dieser Wert liegt deutlich über dem Niveau für Häuser, was die traditionell hohe Nachfrage nach Wohnungen in der Hansestadt widerspiegelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.180 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 132 Euro oder etwa 2,1 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine leichte Beschleunigung der Preissteigerung im Vergleich zur Entwicklung bei Häusern.

Die Jahresbetrachtung offenbart einen Zuwachs von 99 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem dritten Quartal 2024 (6.213 Euro/m²), was einer Steigerung von etwa 1,6 Prozent entspricht. Interessant ist der Vergleich mit dem vierten Quartal 2024, als Wohnungen mit gehobener Ausstattung im Segment 60 bis 80 Quadratmeter noch für durchschnittlich 5.226 Euro pro Quadratmeter gehandelt wurden. Dies unterstreicht die dynamische Preisentwicklung im ersten Halbjahr 2025.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zum Kauf zeigt eine ausgeprägte Stabilität mit kontinuierlicher Nachfrage. Im nationalen Vergleich verzeichnen Eigentumswohnungen mit einem Zuwachs von 0,71 Prozent den stärksten Anstieg unter allen Immobilienkategorien, was die besondere Attraktivität dieses Segments unterstreicht.

Die Nachfrage wird insbesondere durch verschiedene Käufergruppen getragen: Junge Berufstätige und Paare, die ihre erste Immobilie erwerben, Kapitalanleger, die von den stabilen Mietrenditen profitieren möchten, sowie ältere Menschen, die von Häusern in pflegeleichtere Wohnungen umziehen. Diese diversifizierte Nachfragestruktur sorgt für eine hohe Marktstabilität.

Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt begrenzt, was hauptsächlich auf die hohen Baukosten und die knappen Grundstücke zurückzuführen ist. Fertiggestellte Projekte finden schnell Abnehmer, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei gut ausgestatteten Wohnungen in attraktiven Lagen oft nur wenige Wochen beträgt. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede für Eigentumswohnungen innerhalb Hamburgs sind erheblich und spiegeln die heterogene Struktur der Stadt wider. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere rund um die Außenalster und in der HafenCity, werden Spitzenpreise von teilweise über 10.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen mit gehobener bis luxuriöser Ausstattung erzielt.

Die beliebten Szeneviertel wie das Schanzenviertel, St. Pauli und Ottensen verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise, wobei hier besonders kleinere Wohnungen stark nachgefragt sind. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den äußeren Stadtbezirken wie Wandsbek, Eimsbüttel (außerhalb der Kernlagen) oder Altona-Nord liegen die Preise näher am städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders Familien und Erstkäufer an. Die Stadtrandlagen wie Volksdorf, Sasel oder Wilhelmsburg bieten noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwertung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Hamburg, die niedrige Eigentumsquote und den Wunsch nach inflationsgeschützten Sachwerten. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen mit moderner Ausstattung.

Mittelfristig könnte die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien zu einer stärkeren Differenzierung im Markt führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während moderne, klimaneutrale Objekte Preisaufschläge erzielen. Die geplanten Quartiersentwicklungen, insbesondere in den Bereichen Grasbrook und Kleiner Grasbrook, werden in den kommenden Jahren zusätzliches Angebot schaffen, was zu einer gewissen Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg stellt ein spezielles Segment dar, das hauptsächlich von Familien mit höheren Einkommen und Expatriates nachgefragt wird. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und unter Berücksichtigung der Relation zwischen Miet- und Kaufpreisen lässt sich für das dritte Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für Häuser ableiten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer moderaten Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent auszugehen, was dem allgemeinen Trend im Hamburger Mietmarkt entspricht. Die Jahresentwicklung zeigt einen Anstieg von schätzungsweise 4 bis 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, wobei die tatsächlichen Werte je nach Ausstattung und Lage erheblich variieren können.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Hamburg ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Häuser als Eigentum genutzt oder verkauft werden. Die verfügbaren Objekte konzentrieren sich hauptsächlich auf den gehobenen Markt mit entsprechend hohen Mietpreisen. Die Nachfrage kommt vorwiegend von international tätigen Führungskräften, Diplomaten und wohlhabenden Familien, die temporär in Hamburg leben.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen errichten, die eine höhere Rendite versprechen. Bestandsobjekte werden häufig nach Mieterwechseln modernisiert, was zu weiteren Mietsteigerungen führt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den Elbvororten wie Blankenese, Othmarschen und Nienstedten erzielt, wo Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit sind. Diese Lagen bieten nicht nur exklusive Wohnqualität, sondern auch die Nähe zu internationalen Schulen und gehobener Infrastruktur.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Groß Flottbek liegen die Mieten für Häuser im Bereich von 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf gute Schulen, Grünflächen und eine ruhige Wohnumgebung legen.

In den Randgebieten und weniger zentralen Lagen wie Bergedorf, Harburg oder den Vier- und Marschlanden sind Häuser zu moderateren Mieten von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Bereiche bieten oft größere Grundstücke und mehr Platz für Familien mit begrenzterem Budget.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass das Segment der Mietshäuser weiterhin ein Nischenmarkt bleibt. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Situation und der Nachfrage durch internationale Mieter abhängt.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt könnte mittelfristig zu einer verstärkten Nachfrage nach Mietshäusern führen, da mehr Menschen temporäre Wohnlösungen suchen. Gleichzeitig könnte der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken.

Das begrenzte Angebot wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Dies könnte bei steigender Nachfrage zu überproportionalen Mietsteigerungen in gefragten Lagen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter setzt sich der Trend steigender Mieten fort. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Hansestadt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 0,17 Euro oder 1,32 Prozent. Diese quartalsweise Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht den Nachfragedruck im Hamburger Mietmarkt.

Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,31 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Anstieg 0,73 Euro oder etwa 6 Prozent. Diese überdurchschnittliche Steigerung verdeutlicht die angespannte Situation auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird von einer stabilen und breit gefächerten Nachfrage getragen. Die kontinuierlichen Mietpreissteigerungen der vergangenen Quartale deuten auf ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hin. Der Leerstand in Hamburg bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft.

Die Neubauaktivität kann mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt halten. Obwohl jährlich mehrere Tausend neue Wohnungen fertiggestellt werden, reicht dies nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Neubauwohnungen im oberen Preissegment angesiedelt sind und damit für breite Bevölkerungsschichten nicht erschwinglich sind.

Die Fluktuation auf dem Mietmarkt hat sich verlangsamt, da viele Mieter angesichts der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Bei Neuvermietungen sind Bewerberzahlen von 50 bis 100 Interessenten pro Wohnung keine Seltenheit, insbesondere in beliebten Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich und spiegeln die sozioökonomische Struktur der Stadt wider. In den Premiumlagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude werden Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Diese Quartiere zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, hochwertige Bausubstanz und exzellente Infrastruktur aus.

Die beliebten Innenstadtlagen wie Eppendorf, Winterhude, Eimsbüttel und die Szeneviertel Sternschanze und St. Pauli liegen mit Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der guten Anbindung und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Billstedt, Jenfeld oder Wilhelmsburg liegen die Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter noch unter dem Hamburger Durchschnitt. Diese Gebiete bieten oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt Mieter an, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Allerdings ist auch hier ein kontinuierlicher Preisanstieg zu beobachten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: das anhaltende Bevölkerungswachstum, die begrenzte Neubautätigkeit und die weiterhin niedrige Eigentumsquote in Hamburg.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der Mietendeckel zeigen bisher nur begrenzte Wirkung bei Neuvermietungen. Die hohe Nachfrage ermöglicht es Vermietern häufig, die gesetzlichen Obergrenzen auszuschöpfen oder Ausnahmetatbestände geltend zu machen. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes wäre nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu erreichen.

Mittelfristig könnten sich neue Trends wie Co-Living-Konzepte und Mikrowohnungen stärker etablieren, um der Wohnungsknappheit zu begegnen. Die fortschreitende Digitalisierung und flexible Arbeitsmodelle könnten zudem zu einer teilweisen Verlagerung der Nachfrage in das Umland führen, was den Druck auf den innerstädtischen Mietmarkt etwas mindern könnte. Dennoch bleibt Hamburg als wirtschaftsstarke Metropole mit hoher Lebensqualität ein attraktiver Wohnstandort mit entsprechend hohem Mietniveau.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine stabile Aufwärtsentwicklung, während der Mietmarkt weiterhin von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt ist. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den verschiedenen Stadtlagen unterstreichen die Heterogenität des Hamburger Immobilienmarktes. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wobei die tatsächliche Dynamik von gesamtwirtschaftlichen Faktoren und regulatorischen Eingriffen abhängen wird.