Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im Quartalsvergleich

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung ohne Überhitzung, wobei Hamburg weiterhin zu den stabilsten Immobilienmärkten Deutschlands zählt. Im direkten Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich in allen Segmenten Preissteigerungen zwischen 1,3 und 2 Prozent, während die strukturelle Angebotsverknappung bei gleichzeitig hoher Nachfrage das Marktgeschehen prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.600 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von etwa 1,9 Prozent entspricht.

Die Preisentwicklung zeigt sich differenziert: Während der Gesamtmarkt eine moderate Aufwärtsentwicklung verzeichnet, ist in einzelnen Teilmärkten wie Hamburg-Mitte eine gegenläufige Tendenz zu beobachten. Hier sank der Quadratmeterpreis auf 4.155 Euro, was unter dem städtischen Durchschnitt liegt. Im Jahresvergleich zeigt sich hier sogar ein leichter Rückgang gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Preis noch bei 4.301 Euro lag.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Objekte in besonders gefragten Lagen deutlich höhere Preise erzielen können. Doppelhaushälften werden im Durchschnitt zwischen 650.000 und 900.000 Euro gehandelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Insbesondere Familien, die mehr Wohnraum und private Außenflächen suchen, sowie Kapitalanleger treiben die Nachfrage. Das Angebot kann jedoch mit dieser anhaltenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 leicht verkürzt, was auf eine hohe Kaufbereitschaft bei gleichzeitig begrenztem Angebot hindeutet.

Die Neubauaktivität im Haussektor bleibt deutlich unter den Erwartungen und kann den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Als Hauptgründe für die Angebotsverknappung werden der Mangel an verfügbaren Baugrundstücken sowie die weiterhin erhöhten Baukosten genannt. Die Fertigstellungszahlen für neue Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorquartal nur marginal gestiegen und liegen weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt.

Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht vorhanden. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft, teilweise sogar zu Preisen über dem ursprünglichen Angebotspreis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Während in zentralen Lagen wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek oder Kirchwerder teilweise unter 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Hamburg-Mitte zeigt mit 4.155 Euro pro Quadratmeter eine interessante Positionierung unterhalb des städtischen Durchschnitts, was auf die heterogene Struktur dieses Bezirks mit sowohl hochpreisigen als auch einfacheren Wohnlagen zurückzuführen ist. Die beliebten Viertel entlang der Elbe, insbesondere Blankenese, Othmarschen und Nienstedten, verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, die oft über 8.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Wellingsbüttel und Sasel bewegen sich die Preise im gehobenen Mittelfeld zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter, bei weiterhin starker Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Experten prognostizieren für das Jahr 2026 eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die Neubauaktivität dürfte sich langsam erholen, jedoch nicht in einem Maße, das zu einer spürbaren Entspannung auf der Angebotsseite führen würde. Besonders in den gefragten Lagen wird das Angebot weiterhin knapp bleiben, was die Preise stützen wird. Eine Überhitzung des Marktes wird jedoch nicht erwartet, da die Preissteigerungen im nachhaltigen Rahmen bleiben und durch reale Nachfrage getrieben sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. In Hamburg-Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 7.788 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 7.936 Euro aufgerufen wurden. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 7.650 Euro lag, zeigt sich jedoch ein leichter Anstieg von etwa 1,8 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in durchschnittlicher Lage kostet etwa 450.000 bis 500.000 Euro, während vergleichbare Objekte in Spitzenlagen über 600.000 Euro kosten können. Neubauwohnungen liegen preislich generell 15 bis 20 Prozent über dem Bestandsniveau.

Trotz des leichten Rückgangs in Hamburg-Mitte zeigt der Gesamtmarkt für Eigentumswohnungen eine stabile bis leicht positive Entwicklung, was darauf hindeutet, dass andere Stadtteile stärkere Preissteigerungen verzeichnet haben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer konkurrieren um die verfügbaren Objekte, was zu einer äußerst dynamischen Marktsituation führt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer.

Das Angebot kann mit dieser starken Nachfrage nicht mithalten. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt trotz leichter Verbesserungen gegenüber dem Vorquartal weiterhin unter den Erwartungen. Die Fertigstellungszahlen liegen etwa 30 Prozent unter dem Bedarf, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 Tage verkürzt, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden. In besonders gefragten Lagen kommt es regelmäßig zu Bieterwettbewerben, bei denen die finalen Verkaufspreise die Angebotspreise um 5 bis 10 Prozent übersteigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen wie der HafenCity, Rotherbaum und Harvestehude werden Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erreicht, während in peripheren Lagen wie Wilhelmsburg oder Harburg Preise von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Hamburg-Mitte mit seinem Durchschnittspreis von 7.788 Euro positioniert sich im oberen Mittelfeld. Die Elbvororte bleiben weiterhin die teuerste Region mit Spitzenpreisen von teilweise über 12.000 Euro pro Quadratmeter für luxuriöse Neubauwohnungen mit Elbblick.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Ottensen, Eimsbüttel und dem Schanzenviertel haben sich die Preise auf hohem Niveau stabilisiert und liegen zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur, was sie besonders bei jüngeren Käufern beliebt macht.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Trends erwartet. Die Verknappung des Angebots wird sich voraussichtlich weiter auf die Preisgestaltung auswirken, wobei Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr als realistisch eingeschätzt werden.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort, die stabile Bevölkerungsentwicklung und das weiterhin vorhandene Anlageinteresse bei moderaten Zinsen. Gleichzeitig wird die Neubautätigkeit voraussichtlich nur langsam anziehen, was das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage perpetuiert.

Besonders im Luxussegment und bei Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz werden überdurchschnittliche Preissteigerungen erwartet, da hier die Nachfrage das Angebot besonders deutlich übersteigt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und in Anlehnung an die Daten des Vorquartals Q2 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2.200 und 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmieten bei etwa 2.150 bis 3.400 Euro lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Hamburg und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Häusern zur Miete wider.

Doppelhaushälften werden durchschnittlich für 1.800 bis 2.500 Euro vermietet, während freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen auch Mieten von über 4.000 Euro erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment ist weiterhin hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können. Auch Expatriates und befristet in Hamburg arbeitende Führungskräfte fragen verstärkt hochwertige Mietobjekte nach.

Das Angebot an Häusern zur Miete ist traditionell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen statt vermieten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Einfamilienhäusern liegt bei etwa drei bis fünf Jahren, was zu einer geringen Fluktuation und damit zu einem knappen Angebot führt.

Neubauaktivitäten im Mietsektor für Einfamilienhäuser sind praktisch nicht vorhanden, da sich Investoren auf den lukrativeren Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment ist nahezu null, und attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Elbvororten wie Blankenese, Othmarschen und Nienstedten werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro und mehr aufgerufen. In Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek, Marmstorf oder Kirchwerder liegen die Mieten hingegen bei 1.500 bis 2.200 Euro für vergleichbare Objekte.

Die beliebten Familienstadtteile wie Volksdorf, Wellingsbüttel und Poppenbüttel zeigen Mietpreise im gehobenen Mittelfeld zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen.

In zentrumsnäheren Lagen wie Eppendorf, Winterhude oder Uhlenhorst sind Häuser zur Miete selten und erzielen entsprechend hohe Preise von 3.500 bis 5.000 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Mietobjekte auf den Markt kommen werden.

Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau bleiben, getrieben durch die wachsende Zahl von Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen gegen einen Kauf entscheiden. Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich erscheinen realistisch, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Ein zunehmendes Interesse an energieeffizienten und nachhaltig gebauten Häusern könnte zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei moderne, energiesparende Objekte Premiummieten erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Hamburg bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Der Anstieg von 1,32 Prozent zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung.

Im Jahresvergleich ist die Entwicklung deutlicher: Von 12,31 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 auf die aktuellen 13,04 Euro entspricht dies einem jährlichen Anstieg von etwa 6 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 913 Euro, während kleinere Wohnungen mit 50 Quadratmetern bei etwa 652 Euro liegen. In gefragten Lagen können diese Werte um 20 bis 30 Prozent höher ausfallen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Verschiedene Faktoren treiben diese Nachfrage: der kontinuierliche Zuzug nach Hamburg, die wachsende Zahl von Single-Haushalten, Studierende und Young Professionals sowie Menschen, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise gegen Eigentum entscheiden.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Obwohl die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment aktiver ist als im Eigentumsbereich, reichen die Fertigstellungszahlen nicht aus, um den Bedarf zu decken. Besonders im bezahlbaren Segment fehlen Wohnungen, während im Luxussegment ein ausgewogeneres Verhältnis herrscht.

Der Leerstand liegt praktisch bei null, und die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage. Bei Besichtigungen sind oft 20 bis 50 Interessenten anwesend, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Nachweise über Bonität und Einkommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich. In Spitzenlagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise bei 16 bis 20 Euro und darüber. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung in diesen Lagen können sogar 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In beliebten urbanen Vierteln wie Ottensen, Eimsbüttel, St. Pauli und dem Schanzenviertel bewegen sich die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Kreativen gefragt, was die Preise kontinuierlich nach oben treibt.

Die Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek, Jenfeld oder Billstedt bieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Mieten, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. In den Mittelschicht-Stadtteilen wie Barmbek, Eilbek oder Hamm liegen die Preise bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter.

Ein besonderer Trend zeigt sich in ehemaligen Arbeitervierteln wie Wilhelmsburg oder Veddel, die durch Gentrifizierungsprozesse steigende Mieten verzeichnen. Hier sind Steigerungen von über 8 Prozent im Jahresvergleich keine Seltenheit.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg für die nächsten 12 bis 24 Monate bleibt angespannt. Die kontinuierlichen Preissteigerungen werden sich voraussichtlich fortsetzen, wobei jährliche Steigerungen von 4 bis 6 Prozent erwartet werden. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltend hohe Zuwanderung, die strukturelle Wohnungsknappheit und die nur langsam anlaufende Neubautätigkeit.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich den Bestandsmarkt betreffen und Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen ausgenommen sind. Die geplanten Neubauprojekte werden frühestens in zwei bis drei Jahren fertiggestellt und können die aktuelle Nachfrage nicht kurzfristig entlasten.

Besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen wird sich die Situation weiter verschärfen. Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen werden zunehmend an den Stadtrand gedrängt oder müssen einen immer größeren Teil ihres Einkommens für Miete aufwenden. Im Premiumsegment hingegen könnte sich der Markt etwas entspannen, da hier das Angebot durch Neubauprojekte zunimmt.

Die Energieeffizienz von Wohnungen wird zu einem zunehmend wichtigen Preisfaktor. Gut gedämmte Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten können Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber unsanierten Altbauten erzielen. Dies wird die Spreizung der Mietpreise weiter verstärken.

Fazit und Gesamtausblick

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 bestätigt den kontinuierlichen Aufwärtstrend ohne Anzeichen einer Überhitzung. Mit Quartalsssteigerungen zwischen 1,3 und 2 Prozent bewegt sich der Markt in einem nachhaltigen Rahmen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage – prägen weiterhin alle Segmente. Besonders deutlich wird dies bei der mangelnden Neubauaktivität, die den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen kann. Hamburg bleibt damit einer der stabilsten und attraktivsten, aber auch teuersten Immobilienmärkte in Deutschland.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Änderung der Marktdynamik zu erwarten. Die Preise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Entwicklung stark von gesamtwirtschaftlichen Faktoren, der Zinsentwicklung und politischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend für den Erfolg sind.