Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Wohnimmobilien im Quartalsvergleich

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach den turbulenten Jahren 2022/2023 mit deutlichen Marktkorrekturen hat sich der Markt weiter erholt und zeigt eine positive Dynamik. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Hansestadt treiben die Entwicklung voran. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich leicht gestiegen, wobei die Knappheit an verfügbarem Wohnraum weiterhin das zentrale Marktmerkmal darstellt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies stellt eine Steigerung von etwa 2 Prozent im Jahresvergleich dar, wobei der Preis im Q3 2024 noch bei circa 5.594 Euro lag. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 ist ein moderater Anstieg von 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei robust und nachhaltig. Nach den Preiskorrekturen der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem stabilen Niveau eingependelt, wobei die Preise nun wieder moderat steigen. Diese Entwicklung wird maßgeblich durch die starken Standortfaktoren Hamburgs als wirtschaftliches Zentrum Norddeutschlands und die anhaltend hohe Lebensqualität in der Hansestadt getragen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders Familien und Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse an Eigenheimen in Hamburg. Die Neubauaktivitäten sind jedoch weiterhin limitiert, was zu einer Verknappung des Angebots führt. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage sorgt für einen stabilen Verkäufermarkt, bei dem gut erhaltene Objekte in begehrten Lagen schnell Käufer finden.

Die Transaktionszahlen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf die verbesserten Finanzierungsbedingungen und das gestiegene Vertrauen der Käufer in die Marktentwicklung zurückzuführen ist. Der Leerstand bei zum Verkauf stehenden Häusern ist minimal, und die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Beliebte Innenstadtviertel wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude weisen deutlich höhere Quadratmeterpreise auf als Randlagen. In den Premium-Lagen können die Preise durchaus 7.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen, während in Stadtrandgebieten wie Bergedorf oder Harburg Häuser zu Preisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind.

Die Elbvororte wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen behaupten ihre Position als hochpreisige Wohnlagen mit besonderem Prestigewert. Hier sind die Preise im Quartalsvergleich überdurchschnittlich gestiegen, da das Angebot besonders knapp ist und die Nachfrage von vermögenden Käufern anhält.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die Prognose geht von jährlichen Wachstumsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus, vorausgesetzt die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben stabil. Der knappe Neubau und die solide Nachfrage werden weiterhin als Haupttreiber der Preisentwicklung gesehen.

Risikofaktoren für die weitere Entwicklung sind mögliche Zinserhöhungen, wirtschaftliche Unsicherheiten auf globaler Ebene sowie regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt. Dennoch wird Hamburg als Standort mit seiner diversifizierten Wirtschaftsstruktur und dem Status als zweitgrößte Stadt Deutschlands weiterhin attraktiv für Käufer bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 genau 6.312 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit 6.213 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem Anstieg von rund 1,6 Prozent. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist ebenfalls ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen, der die kontinuierliche Erholung des Marktes nach den Dämpfern der Jahre 2022/2023 widerspiegelt.

Die Preisentwicklung im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich damit etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das größere Angebot und die höhere Neubauaktivität in diesem Bereich zurückzuführen ist. Dennoch ist die Tendenz eindeutig positiv, unterstützt durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die gestiegene Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern.

Marktdynamik

Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen hat sich nach dem deutlichen Rückgang in den Jahren 2022 und 2023 wieder merklich erhöht. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen haben zu einer Wiederbelebung der Nachfrage geführt, insbesondere bei Erstkäufern und jungen Familien. Die Neubauaktivitäten sind im Vergleich zum Häusermarkt höher, können jedoch die starke Nachfrage noch immer nicht vollständig bedienen.

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt wieder mehr Dynamik, mit steigenden Verkaufszahlen und kürzeren Vermarktungszeiten. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen. Die durchschnittliche Verweildauer am Markt hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen und beliebte Stadtteile wie Winterhude, Eimsbüttel, Eppendorf und die HafenCity verzeichnen deutlich höhere Quadratmeterpreise als Randlagen. In den Top-Lagen können die Preise durchaus 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen.

Stadtteile wie St. Georg, Altona und Ottensen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und guten Infrastruktur und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Demgegenüber bieten Stadtrandlagen wie Wilhelmsburg, Veddel oder Teile von Harburg noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends im Segment der Eigentumswohnungen. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent aus, gestützt auf die weiterhin verbesserten Rahmenbedingungen und die stärkeren Verkaufszahlen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtlage und dem Neubauvolumen abhängen. Trotz externer Unsicherheiten wie geopolitischen Spannungen und wirtschaftlichen Herausforderungen zeigt sich der Hamburger Wohnungsmarkt resilient und attraktiv für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen keine separaten detaillierten Preisdaten vor, jedoch bewegen sich die Mietpreise auf einem vergleichbaren Niveau zu den allgemeinen Wohnimmobilienmieten. Die Entwicklung folgt dem generellen Trend steigender Mietpreise im Hamburger Markt. Analog zu den Mietwohnungen sind leichte Quartalssteigerungen von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zu verzeichnen.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen Spitzenmieten erzielen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Stadtrandlagen sind dagegen zu moderateren Preisen verfügbar, bleiben aber aufgrund der hohen Nachfrage ebenfalls im Aufwärtstrend.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser zur Miete ist durch eine ausgeprägte Knappheit gekennzeichnet. Der Leerstand ist minimal, und verfügbare Objekte finden in der Regel sehr schnell neue Mieter. Die Neubauaktivität im Mietsegment von Häusern ist äußerst limitiert, da sich Entwickler hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen konzentrieren. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des ohnehin schon begrenzten Angebots.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen, sich aber den Kauf nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in Hamburg lebende Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt hochwertige Mietshäuser nach.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Ähnlich wie beim Kaufmarkt zeigen besonders beliebte oder zentrale Lagen höhere Mietpreise für Häuser. Die Elbvororte, aber auch familienfreundliche Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel erzielen Spitzenmieten. Hier können die monatlichen Mieten für ein freistehendes Einfamilienhaus durchaus 3.000 bis 5.000 Euro und mehr betragen.

In Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek, Marmstorf oder Teilen von Bergedorf sind Häuser zu deutlich günstigeren Mieten verfügbar, wobei auch hier die Preise aufgrund der allgemeinen Marktlage steigen. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Objekte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Marktexperten gehen von weiter steigenden Mietpreisen für Häuser in den kommenden 12 bis 24 Monaten aus. Solange die allgemeine Nachfrage hoch bleibt und keine signifikante Ausweitung des Angebots durch Neubauten erfolgt, wird sich der Aufwärtstrend fortsetzen. Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen liegen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei besonders gefragte Lagen noch höhere Steigerungen verzeichnen könnten.

Ein limitierender Faktor könnte die Mietpreisbremse sein, die jedoch bei Neubauten und umfassend sanierten Objekten nicht greift. Die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg und der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person werden die Nachfrage weiter stützen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung von rund 6 Prozent, ausgehend von 12,31 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024.

Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg wider. Trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse steigen die Mieten weiter, insbesondere bei Neuvermietungen und in nicht regulierten Marktsegmenten. Die Entwicklung zeigt sich über alle Wohnungsgrößen hinweg, wobei kleine Wohnungen aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten besonders starke Preissteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz vorhandener Neubauaktivitäten knapp. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, was den Vermietermarkt stärkt. Neubauaktivitäten sind zwar vorhanden und höher als im Segment der Mietshäuser, können aber die hohe Nachfrage noch immer nicht ausreichend bedienen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den politischen Zielvorgaben zurück.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen am Markt hat sich weiter verkürzt. Besonders in gefragten Lagen und bei Wohnungen mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit hunderten von Interessenten. Die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht entspannt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. Zentrale Bezirke wie Hamburg-Mitte, insbesondere die HafenCity und die Speicherstadt-Umgebung, weisen die höchsten Mieten auf. Hier können die Quadratmeterpreise bei Neuvermietungen durchaus 16 bis 20 Euro und mehr erreichen. Beliebte Stadtteile wie Eimsbüttel, Ottensen, Winterhude und Eppendorf liegen mit 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über dem Durchschnitt.

Stadtrandlagen wie Billstedt, Jenfeld oder Teile von Wandsbek bieten dagegen noch vergleichsweise günstige Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigen auch diese Stadtteile steigende Tendenzen, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf Randgebiete ausweichen. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch bisher günstige Viertel wie Wilhelmsburg oder Teile von Barmbek.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine weiterhin leicht steigende Mietpreisentwicklung im Segment der Wohnungen. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubauintensität abhängen wird. Die starke Nachfrage, begründet durch Zuwanderung, Haushaltsverkleinerung und den Trend zu mehr Wohnfläche pro Person, wird voraussichtlich anhalten.

Regulatorische Maßnahmen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Instrumente zur Mietpreisregulierung könnten die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zu einer Entspannung beitragen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Hamburg wird jedoch voraussichtlich ein bestimmendes Merkmal des Marktes bleiben.

Fazit und Gesamtausblick

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Erholung nach den Marktkorrekturen der Jahre 2022/2023 setzt sich fort, getragen von verbesserten Finanzierungsbedingungen und einer anhaltend hohen Nachfrage. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt das zentrale Charakteristikum des Marktes und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung maßgeblich beeinflussen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten und Stadtlagen bleiben ausgeprägt, wobei zentrale und beliebte Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Gleichzeitig gewinnen Randlagen an Attraktivität, da sie noch vergleichsweise erschwingliche Optionen bieten. Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bleibt Hamburg ein attraktiver Immobilienstandort mit stabilen Perspektiven, auch wenn die Zeiten explosiver Preissteigerungen vorerst vorbei scheinen.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von externen Faktoren wie der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Gesamtlage und regulatorischen Eingriffen abhängen. Die Grundnachfrage nach Wohnraum in der prosperierenden Metropole Hamburg wird jedoch voraussichtlich stark bleiben und den Markt weiterhin stützen.