Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Markterholung setzt sich nach dem historischen Tief von 2023 kontinuierlich fort, wobei sich die Transaktionszahlen auf dem Niveau von 2022 stabilisiert haben. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten, die nachfolgend detailliert analysiert werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.704 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.650 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 0,95 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Preisanstieg zwischen 1,5 und 2 Prozent eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 450.000 und 750.000 Euro erschwinglicher, wobei die Preisspanne stark von der jeweiligen Lage abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal haben sich die absoluten Kaufpreise um durchschnittlich 15.000 bis 25.000 Euro erhöht, was die kontinuierliche Wertsteigerung in diesem Segment unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment hat sich im dritten Quartal 2025 weiter belebt. Die Anzahl der Kaufverträge erreichte wieder das Niveau von 2022, was eine deutliche Erholung gegenüber dem schwachen Jahr 2023 darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem bereits eine Stabilisierung zu beobachten war, zeigt sich eine weitere Zunahme der Transaktionsaktivität um etwa 8 Prozent.

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin knapp. Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage nur teilweise bedienen, was zu einer angespannten Angebotssituation führt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent – qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb von drei bis vier Wochen einen Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal von 45 auf 40 Tage verkürzt, was die erhöhte Kaufbereitschaft und die verbesserten Finanzierungsbedingungen widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise zwischen 7.500 und 9.500 Euro, was gegenüber dem Vorquartal eine Steigerung von etwa 2 Prozent darstellt. Die Stadtrandlagen wie Volksdorf, Wellingsbüttel und Sasel verzeichnen Preise zwischen 5.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter mit moderaten Steigerungen von 1 bis 1,5 Prozent.

Besonders dynamisch entwickeln sich die aufstrebenden Stadtteile wie Wilhelmsburg und Veddel, wo die Preise zwar noch bei 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen, aber mit Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent zum Vorquartal die höchste Dynamik aufweisen. Die klassischen Familienstadtteile wie Rahlstedt, Farmsen und Bramfeld zeigen mit Preisen zwischen 4.200 und 5.200 Euro eine stabile Entwicklung mit Quartalssteigerungen von etwa 1 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage von Familien und die begrenzte Neubauaktivität werden das Preisniveau weiter stützen. Besonders in den Randlagen mit guter S-Bahn-Anbindung könnten die Preise aufgrund der verstärkten Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum überdurchschnittlich steigen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs in den Außenbezirken, dürften mittelfristig zu einer weiteren Wertsteigerung in diesen Gebieten führen. Risikofaktoren bleiben die weitere Entwicklung der Bauzinsen und mögliche regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. In Hamburg-Mitte erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis 7.788 Euro, während er im zweiten Quartal 2025 noch bei 7.650 Euro lag – dies entspricht einer Steigerung von 1,8 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich interessanterweise ein leichter Rückgang gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Preis noch bei 7.936 Euro lag.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark nach Größe und Lage. Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern kosten zwischen 350.000 und 500.000 Euro, während Drei-Zimmer-Wohnungen mit 85 Quadratmetern zwischen 500.000 und 750.000 Euro gehandelt werden. Penthouse-Wohnungen in Toplage erreichen Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin solide mit steigender Tendenz. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat gegenüber dem zweiten Quartal um etwa 12 Prozent zugenommen, was die höchste Steigerungsrate aller Wohnimmobiliensegmente darstellt. Diese positive Entwicklung wird durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und das gestiegene Vertrauen der Käufer in die Marktstabilität getragen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich leicht erhöht, primär durch eine gesteigerte Neubauaktivität. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen entstehen neue Wohnquartiere mit modernen Eigentumswohnungen. Dennoch kann das zusätzliche Angebot die starke Nachfrage nur teilweise bedienen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 35 Tagen im zweiten Quartal auf 30 Tage im dritten Quartal verkürzt, wobei Objekte in Toplagen oft schon vor der offiziellen Vermarktung verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in den verschiedenen Hamburger Stadtteilen zeigt erhebliche Unterschiede. Die Spitzenreiter bilden weiterhin die HafenCity mit Preisen zwischen 9.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter sowie die Elbvororte mit 8.000 bis 10.000 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal verzeichneten diese Premium-Lagen Steigerungen von 2 bis 2,5 Prozent.

Die beliebten innenstadtnahen Quartiere wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich im Preissegment von 6.500 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter mit Quartalssteigerungen von etwa 1,5 Prozent. Altona und St. Pauli, geprägt von umfangreichen Entwicklungsprojekten, zeigen mit Preisen zwischen 5.500 und 7.500 Euro eine besonders dynamische Entwicklung mit Steigerungsraten von bis zu 3 Prozent.

In den Stadtrandlagen wie Bergedorf, Harburg und Wandsbek liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den zentraleren Lagen und verzeichnen Steigerungen von 2 bis 2,5 Prozent zum Vorquartal.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von Kapitalanlegern und der anhaltenden Urbanisierung. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen.

Die verschärften energetischen Anforderungen könnten mittelfristig zu einer weiteren Spreizung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Preisabschläge von bis zu 15 Prozent erfahren, während energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Miete liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 12,87 Euro einen Anstieg von 1,32 Prozent bedeutet. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von etwa 6 Prozent die stärkste Dynamik aller Wohnimmobiliensegmente.

Die absoluten Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 2.200 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser sind mit monatlichen Mieten zwischen 1.600 und 2.800 Euro erhältlich. Doppelhaushälften liegen preislich dazwischen mit Mieten von 1.800 bis 3.200 Euro pro Monat.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind neue Mietobjekte auf den Markt gekommen. Im Vergleich zum zweiten Quartal, das von extremer Angebotsknappheit geprägt war, hat sich die Situation minimal entspannt.

Die Nachfrage bleibt dennoch auf sehr hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte aufgrund der hohen Kaufpreise nicht realisierbar ist. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Die Verweildauer von Mietangeboten hat sich von durchschnittlich 10 Tagen im Vorquartal auf 8 Tage verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Othmarschen und Harvestehude liegen die Mieten für Häuser zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen verzeichneten im Vergleich zum Vorquartal Steigerungen von 1,5 bis 2 Prozent.

In den beliebten Familienstadtteilen wie Volksdorf, Groß Flottbek und Wellingsbüttel bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter mit Quartalssteigerungen von etwa 1,3 Prozent. Die Stadtrandlagen wie Rahlstedt, Farmsen und Bergedorf bieten mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier Steigerungen von 1,5 bis 2 Prozent zu verzeichnen waren.

Besonders dynamisch entwickeln sich die aufstrebenden Stadtteile wie Wilhelmsburg und Veddel, wo die Mieten zwar noch bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter liegen, aber mit Steigerungsraten von über 3 Prozent zum Vorquartal die höchste Dynamik aufweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen, wobei sich die Dynamik voraussichtlich auf 4 bis 5 Prozent jährlich abschwächen wird. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Neubauangebot wird die Mieten weiter nach oben treiben. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Häusern in den Außenbezirken mit guter digitaler Infrastruktur weiter verstärken. Energieeffiziente Häuser werden aufgrund steigender Nebenkosten einen Mietpreisaufschlag rechtfertigen können, während schlecht gedämmte Objekte mit Preisabschlägen rechnen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Mietwohnungen in Hamburg kosten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete bei 12,87 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit 12,31 Euro zeigt sich ein deutlicher Anstieg von etwa 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Die absoluten Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße: Ein-Zimmer-Wohnungen mit 35 Quadratmetern kosten zwischen 450 und 700 Euro monatlich, Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern zwischen 750 und 1.100 Euro, während Drei-Zimmer-Wohnungen mit 85 Quadratmetern Mieten zwischen 1.100 und 1.600 Euro erreichen. Vier-Zimmer-Wohnungen mit über 100 Quadratmetern liegen bei 1.400 bis 2.200 Euro monatlich.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation. Trotz der Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte, insbesondere in Altona, Ottensen und der HafenCity, bleibt das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich das verfügbare Angebot um etwa 5 Prozent erhöht, was jedoch bei weitem nicht ausreicht, um die Marktanspannung spürbar zu reduzieren.

Die Nachfrage bleibt auf Rekordniveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich, wo vor allem kleine bis mittelgroße Wohnungen stark nachgefragt werden. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei 85, im Vorquartal waren es noch 78. Die Leerstandsquote verharrt bei unter 0,3 Prozent, was faktisch einer Vollvermietung entspricht. Wohnungen werden durchschnittlich innerhalb von 5 Tagen vermietet, im zweiten Quartal waren es noch 7 Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung zeigt sich im Mietwohnungsmarkt besonders deutlich. In den Top-Lagen wie HafenCity, Rotherbaum und Harvestehude liegen die Mieten zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter, mit Quartalssteigerungen von 1,5 bis 2 Prozent. Die innenstadtnahen Szeneviertel wie St. Pauli, Schanzenviertel und Ottensen verzeichnen Mieten zwischen 14 und 17 Euro mit überdurchschnittlichen Steigerungen von 2 bis 2,5 Prozent.

Die beliebten Wohnviertel wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich im Preissegment von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter mit moderaten Steigerungen von etwa 1,3 Prozent. In den Stadtteilen der äußeren Ringe wie Wandsbek, Barmbek und Hamm liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro, wobei hier aufgrund der Verdrängungseffekte aus den teureren Vierteln Steigerungen von 2 bis 3 Prozent zu beobachten sind.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Großsiedlungen und Stadtrandlagen wie Steilshoop, Mümmelmannsberg und Kirchdorf-Süd mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Aber selbst diese Gebiete verzeichnen aufgrund der allgemeinen Marktanspannung Steigerungen von 1,5 bis 2 Prozent.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin, wobei mit jährlichen Steigerungsraten von 4 bis 5 Prozent zu rechnen ist. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung wird den Preisdruck aufrechterhalten. Der geplante Neubau von jährlich 10.000 Wohnungen könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wird aber kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Die Einführung strengerer Energieeffizienzstandards könnte zu einer weiteren Differenzierung führen: Energetisch sanierte Wohnungen werden Mietpreisaufschläge von bis zu 10 Prozent durchsetzen können, während unsanierte Altbauwohnungen mit relativen Preisrückgängen oder zumindest stagnierenden Mieten rechnen müssen. Die zunehmende Digitalisierung und der Trend zum Home-Office könnten die Nachfrage nach größeren Wohnungen in Randlagen mit guter digitaler Infrastruktur verstärken.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Der Mietmarkt zeigt mit Steigerungsraten von knapp 6 Prozent im Jahresvergleich die stärkste Preisdynamik, während die Kaufpreise mit 1,5 bis 2 Prozent moderater steigen. Die Markterholung nach dem Tief von 2023 setzt sich fort, wobei die Transaktionszahlen das Niveau von 2022 erreicht haben.

Die anhaltend hohe Nachfrage bei strukturell knappem Angebot sorgt für ein stabiles Marktumfeld ohne Anzeichen einer spekulativen Überhitzung. Die differenzierte Entwicklung zwischen den Stadtteilen zeigt die zunehmende Bedeutung von Lagequalität und Infrastruktur. Energieeffizienz entwickelt sich zum entscheidenden Wertfaktor, der künftig noch stärker über Preise und Marktgängigkeit entscheiden wird.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt der Hamburger Wohnimmobilienmarkt attraktiv, wobei eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl angesichts der hohen Preisniveaus essentiell ist. Die kommenden Jahre dürften von moderaten, aber stetigen Wertsteigerungen geprägt sein, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Hansestadt und ihrer anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort.