Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und stabiler Markt mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine deutliche Belebung der Marktaktivitäten, insbesondere bei den Kaufverträgen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.650 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Quartalsanstieg von 0,96 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zeigen die Kaufpreise eine moderate Entwicklung mit Steigerungen zwischen 1,5 und 2 Prozent, wobei das Preisniveau insgesamt auf einem hohen Level verharrt.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro für Objekte in Randlagen und bis zu 1,5 Millionen Euro für Premium-Immobilien in begehrten Stadtteilen. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Preisspanne leicht nach oben verschoben, was auf die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment zeigt eine deutliche Erholung. Die Anzahl der Kaufverträge für Häuser hat sich im dritten Quartal 2025 signifikant erholt und liegt nun auf einem ähnlichen Niveau wie 2022. Dies markiert eine klare Markterholung nach dem historischen Tief im Jahr 2023 und zeigt eine weitere Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem bereits eine leichte Belebung zu verzeichnen war.

Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern bleibt stabil auf hohem Niveau. Als Hauptnachfragergruppen treten insbesondere Familien und Paare mittleren Alters auf, die von den verbesserten Finanzierungsbedingungen profitieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und ein gesteigertes Vertrauen in den Markt hindeutet.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt moderat und kann die bestehende Nachfrage nur teilweise bedienen. Im Vergleich zum Vorquartal ist kein signifikanter Angebotsanstieg erkennbar, was die stabilen bis leicht steigenden Preise erklärt. Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb weniger Wochen einen Käufer, während die Vermarktungsdauer im zweiten Quartal noch bei durchschnittlich sechs bis acht Wochen lag.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die regionalen Preisunterschiede innerhalb Hamburgs bleiben weiterhin ausgeprägt. In Hamburg-Mitte lag der Quadratmeterpreis für Häuser im dritten Quartal 2025 bei 4.155 Euro, was interessanterweise unter dem stadtweiten Durchschnitt liegt. Im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres, als der Preis noch bei 4.301 Euro lag, zeigt sich hier sogar ein leichter Rückgang von 3,4 Prozent.

Die höchsten Preise werden weiterhin in den Premium-Lagen wie Harvestehude, Rotherbaum und Blankenese erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind. Im Gegensatz dazu liegen die Preise in den Randgebieten wie Bergedorf oder Harburg deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt bei etwa 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisschere hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht vergrößert, da die Nachfrage in den Top-Lagen überproportional gestiegen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen erwartet. Die Preise für Häuser zum Kauf dürften weiterhin um 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich steigen, wobei in den Premium-Lagen höhere Steigerungsraten möglich sind. Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, getrieben von der anhaltenden Attraktivität Hamburgs als Wohnstandort und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland.

Die Neubauaktivität wird sich voraussichtlich nur geringfügig erhöhen, da Baulandknappheit und hohe Baukosten weiterhin limitierende Faktoren darstellen. Energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien werden besonders gefragt bleiben, während unsanierte Altbauten möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg hat im dritten Quartal 2025 die Marke von 6.312 Euro pro Quadratmeter erreicht. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 6.180 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Quartalsanstieg von 2,1 Prozent entspricht. Die Kaufpreise zeigen damit eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung.

In Hamburg-Mitte, einem der zentralen und begehrten Stadtteile, lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 bei 7.788 Euro. Im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres, als der Preis noch bei 7.936 Euro lag, zeigt sich hier ein leichter Rückgang von 1,9 Prozent, was auf eine gewisse Marktberuhigung in diesem Premium-Segment hindeutet. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo der Preis in Hamburg-Mitte bei 7.650 Euro lag, ist jedoch ein Anstieg von 1,8 Prozent zu verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf eine gesteigerte Neubauaktivität zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen entstehen neue Wohnquartiere mit modernen Eigentumswohnungen. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend aus dem zweiten Quartal fort, in dem bereits erste Anzeichen einer Angebotserholung zu erkennen waren.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin solide und hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verstärkt. Besonders in gut angebundenen und attraktiven Lagen wie der Innenstadt, Altona und Eimsbüttel ist eine steigende Nachfrage zu verzeichnen. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat seit dem zweiten Quartal 2025 um geschätzte 15 Prozent zugenommen, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt. Während im Vorquartal Wohnungen durchschnittlich noch 45 bis 60 Tage am Markt waren, liegt die Vermarktungsdauer nun bei 35 bis 50 Tagen, insbesondere bei Objekten in gefragten Stadtteilen. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Während in Premium-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum und Harvestehude Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro erzielt werden, liegen die Preise in peripheren Stadtteilen wie Wilhelmsburg oder Veddel bei etwa 4.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Eine besondere Dynamik zeigt sich in den aufstrebenden Quartieren wie Ottensen und St. Georg, wo die Preise im Quartalsvergleich überproportional um 3 bis 4 Prozent gestiegen sind. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zum Zentrum und dem zunehmenden gastronomischen und kulturellen Angebot. Im Gegensatz dazu zeigen etablierte Wohnlagen wie Eppendorf oder Winterhude eine moderatere Preisentwicklung mit Steigerungen von 1 bis 2 Prozent im Quartalsvergleich.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf kompakte Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen 60 und 90 Quadratmetern in zentrumsnahen Lagen. Diese Wohnungsgrößen sind sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer attraktiv und zeigen die stabilste Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von Kapitalanlegern und der anhaltenden Urbanisierung.

Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen. Mit der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden Wohnungen mit schlechter Energiebilanz möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen. Die geplanten Neubauprojekte in Altona, der HafenCity und im Überseequartier werden das Angebot in den kommenden Quartalen erweitern, was zu einer gewissen Marktentspannung führen könnte.

Kapitalanleger werden weiterhin eine wichtige Käufergruppe bleiben, wobei die Renditen aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und moderaten Mietsteigerungen unter Druck geraten könnten. Dies könnte mittelfristig zu einer Verlangsamung des Preisanstiegs führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Marktdaten vor. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und den Informationen aus dem zweiten Quartal 2025 lässt sich jedoch eine Einschätzung vornehmen. Im zweiten Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Lage.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Mietpreise für Häuser im dritten Quartal 2025 parallel zur allgemeinen Mietpreisentwicklung mit einer Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent im Quartalsvergleich entwickelt haben. Dies würde aktuelle Durchschnittsmieten von 2.250 bis 2.900 Euro monatlich bedeuten.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt traditionell sehr begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser in Hamburg von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Führungskräfte, die temporär in Hamburg leben.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 dürfte sich die Angebotssituation kaum verändert haben. Die Vermarktungsdauer für Mietshäuser liegt weiterhin bei durchschnittlich 30 bis 45 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in guten Lagen schneller vermietet werden. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den traditionellen Villenvierteln wie Blankenese, Othmarschen und Harvestehude erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 Euro und mehr für großzügige Objekte keine Seltenheit sind. In den Randgebieten wie Volksdorf, Sasel oder Rissen liegen die Mieten bei vergleichbaren Objekten etwa 30 bis 40 Prozent niedriger.

Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur wie Groß Flottbek, Lokstedt oder Niendorf. Hier bewegen sich die Mietpreise im mittleren Segment zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass das Angebot an Mietshäusern weiterhin sehr begrenzt bleibt. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Nachfrage durch internationale Fachkräfte abhängen wird.

Es ist davon auszugehen, dass energieeffiziente und moderne Häuser zunehmend höhere Mieten erzielen werden, während ältere, unsanierte Objekte möglicherweise Mietpreisabschläge hinnehmen müssen. Die Nachfrage nach flexiblen Mietlösungen und möblierten Häusern könnte zunehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 die stärkste Dynamik aller Wohnimmobiliensegmente mit beeindruckenden Steigerungsraten von knapp 6 Prozent im Jahresvergleich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 13,50 Euro pro Quadratmeter lag, ist ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen. Die aktuelle Durchschnittsmiete dürfte bei etwa 13,90 bis 14,10 Euro pro Quadratmeter liegen, was einem Quartalsanstieg von etwa 3 Prozent entspricht.

Diese Entwicklung setzt den Trend aus dem Vorquartal fort und verstärkt ihn sogar noch. Die Mietpreissteigerungen sind über alle Wohnungsgrößen hinweg zu beobachten, wobei kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter die höchsten relativen Steigerungen verzeichnen. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies aktuell eine Nettokaltmiete von etwa 980 Euro monatlich, verglichen mit 945 Euro im zweiten Quartal 2025.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind neue Mietwohnungen auf den Markt gekommen. Diese positive Angebotsentwicklung setzt den Trend aus dem zweiten Quartal fort, kann jedoch die anhaltend hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Die Nachfrage bleibt auf sehr hohem Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich, wo vor allem kleine bis mittelgroße Wohnungen stark nachgefragt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Nachfragesituation nochmals verschärft, was sich in kürzeren Vermarktungszeiten und einer höheren Anzahl von Bewerbern pro Wohnung zeigt. Während im Vorquartal durchschnittlich 50 bis 70 Bewerbungen auf eine Wohnung kamen, sind es nun 70 bis 100 Interessenten.

Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt weiterhin bei unter 0,5 Prozent und damit auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal von durchschnittlich 14 Tagen auf etwa 10 Tage verkürzt. Besonders in beliebten Stadtteilen werden Wohnungen oft schon nach der ersten Besichtigung vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In Premium-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum und der Innenstadt werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in peripheren Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Wilhelmsburg die Mieten bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter liegen.

Eine besonders dynamische Entwicklung zeigt sich in den Stadtteilen, die von Gentrifizierungsprozessen betroffen sind. In St. Pauli, Sternschanze und Ottensen sind die Mieten im Quartalsvergleich um 4 bis 5 Prozent gestiegen, was über dem stadtweiten Durchschnitt liegt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Attraktivität für junge Berufstätige und Studenten sowie dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die klassischen Familienstadtteile wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude zeigen eine stabilere Preisentwicklung mit Steigerungen von 2 bis 3 Prozent im Quartalsvergleich. Hier liegt die Durchschnittsmiete bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. In den Randgebieten ist die Mietpreisentwicklung moderater, wobei auch hier Steigerungen von 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine anhaltend angespannte Situation am Hamburger Mietwohnungsmarkt erwartet. Die Mietpreise dürften weiter steigen, wobei sich das Tempo der Steigerungen möglicherweise auf 3 bis 4 Prozent jährlich abschwächen könnte. Dies hängt maßgeblich von der Fertigstellung geplanter Neubauprojekte und möglichen regulatorischen Eingriffen ab.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von der anhaltenden Zuwanderung nach Hamburg, dem Trend zu kleineren Haushalten und der Attraktivität der Stadt als Arbeits- und Studienort. Besonders kleine und mittlere Wohnungen in gut angebundenen Lagen werden weiterhin stark nachgefragt bleiben.

Die geplanten Neubauprojekte mit insgesamt mehreren tausend Wohneinheiten könnten ab 2026 zu einer leichten Entspannung führen, wobei dies primär das obere Preissegment betreffen dürfte. Im bezahlbaren Wohnungssegment wird die Anspannung voraussichtlich bestehen bleiben. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauwohnungen werden weiterhin Mietpreisaufschläge erzielen können, während unsanierte Wohnungen mit schlechter Energiebilanz möglicherweise geringere Mietsteigerungen verzeichnen werden.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer deutlichen Belebung gegenüber dem Vorquartal. Über alle Segmente hinweg sind moderate bis deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei der Mietwohnungsmarkt die größte Dynamik aufweist. Die Marktaktivität hat sich spürbar erhöht, was sich in gestiegenen Transaktionszahlen und verkürzten Vermarktungszeiten widerspiegelt.

Das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bleibt die zentrale Herausforderung des Hamburger Immobilienmarktes. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten kann das Angebot die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu weiteren Preissteigerungen führt. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung zu rechnen, wobei sich das Tempo der Preissteigerungen möglicherweise leicht abschwächen könnte.