Marktübersicht
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer kontinuierlichen Aufwärtsentwicklung in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind moderate Preissteigerungen von 1,3 bis 2 Prozent zu verzeichnen, wobei sich die Marktdynamik gegenüber den Vorjahren deutlich stabilisiert hat. Die Erholung nach dem historischen Tief im Jahr 2023 setzt sich fort, und die Anzahl der Transaktionen nähert sich wieder dem Niveau von 2022 an.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.620 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2 Prozent, ausgehend von einem damaligen Niveau von 5.594 Euro pro Quadratmeter.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 Euro für kleinere Objekte mit etwa 130 Quadratmetern Wohnfläche und 1,2 Millionen Euro für größere Häuser mit 200 Quadratmetern und mehr. Doppelhaushälften werden durchschnittlich zwischen 600.000 und 850.000 Euro gehandelt. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Aufwärtsbewegung, die auf eine gesunde Marktentwicklung hindeutet.
Marktdynamik
Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf hat sich im Q3 2025 weiter positiv entwickelt. Die Anzahl der Kaufverträge liegt auf einem ähnlichen Niveau wie 2022, was eine deutliche Erholung gegenüber dem historischen Tief von 2023 darstellt. Im Vergleich zum Q2 2025, in dem bereits eine Belebung zu verzeichnen war, hat sich die Anzahl der Transaktionen um weitere 8 Prozent erhöht.
Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin knapp. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat und kann die bestehende Nachfrage nur teilweise bedienen. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent – qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb von drei bis vier Wochen einen Käufer, während es im Vorquartal noch durchschnittlich fünf Wochen waren. Der Mangel an verfügbaren Baugrundstücken und die weiterhin erhöhten Baukosten wirken sich limitierend auf die Ausweitung des Angebots aus.
Als Hauptnachfragergruppen treten Familien und Paare mittleren Alters auf, die von den stabilisierten Zinsen und der verbesserten Planungssicherheit profitieren. Auch Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse, insbesondere an Objekten mit Potenzial für energetische Sanierungen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung in Hamburg zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 7.500 und 9.500 Euro. Diese Stadtteile verzeichneten im Q3 2025 eine überdurchschnittliche Preissteigerung von 2,5 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
In den beliebten Familienvierteln wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bewegen sich die Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Hier war die Preisentwicklung mit 1,5 bis 2 Prozent moderat, aber stabil. Die Stadtrandlagen wie Bergedorf, Harburg und Wilhelmsburg zeigen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.800 Euro die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten, verzeichnen aber mit 2 bis 2,5 Prozent Quartalsplus die dynamischste Entwicklung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Häuser zum Kauf. Die Preisentwicklung dürfte sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Wertzuwächse von bis zu 5 Prozent verzeichnen werden. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von 0,8 Prozent jährlich stützt die langfristige Nachfrage.
Die Zinsentwicklung wird als Schlüsselfaktor gesehen. Bei einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau von etwa 3,5 bis 4 Prozent für zehnjährige Baufinanzierungen bleibt die Nachfrage voraussichtlich robust. Eine weitere Lockerung der Kreditvergabestandards könnte zusätzliche Käuferschichten mobilisieren.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg liegt im Q3 2025 bei durchschnittlich 6.312 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,8 Prozent gegenüber dem Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.200 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 mit einem damaligen Preis von 6.213 Euro beträgt die Steigerung moderate 1,6 Prozent.
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert stark je nach Baujahr und Ausstattung. Neubauwohnungen werden durchschnittlich für 7.200 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter angeboten, während Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren zwischen 4.500 und 5.800 Euro pro Quadratmeter kosten. Altbauwohnungen mit Charme in gefragten Lagen erreichen Preise von 6.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin solide. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat seit dem zweiten Quartal 2025 um 12 Prozent zugenommen, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 65 Tagen im Q2 auf aktuell 58 Tage verkürzt, insbesondere bei Objekten in gefragten Stadtteilen.
Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert, wobei die Neubauaktivität moderat zunimmt. Im Q3 2025 wurden 15 Prozent mehr Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser erteilt als im Vorquartal. Vor allem in mittleren und guten Lagen entstehen neue Wohnprojekte, die jedoch die starke Nachfrage nur teilweise bedienen können. Die Fertigstellungszahlen bleiben mit etwa 2.800 Wohnungen im Quartal hinter den Erwartungen zurück.
Kapitalanleger und Selbstnutzer konkurrieren um die verfügbaren Objekte, was zu einer dynamischen Marktsituation führt. Etwa 60 Prozent der Käufer sind Selbstnutzer, während 40 Prozent als Kapitalanleger agieren.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Innenstadtlagen und die HafenCity verzeichnen mit durchschnittlich 8.500 bis 10.500 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise für Eigentumswohnungen. Hier war im Q3 2025 eine Preissteigerung von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu beobachten. Besonders gefragt sind Penthouses und Wohnungen mit Elbblick.
In den beliebten Stadtteilen Altona, Eimsbüttel und Eppendorf bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. Die Preisentwicklung lag hier bei 1,5 bis 2 Prozent im Quartalsvergleich.
Die Stadtteile Wandsbek, Barmbek und Horn bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.800 und 6.000 Euro günstigere Alternativen. Diese Lagen verzeichneten im Q3 2025 die dynamischste Entwicklung mit Preissteigerungen von 2,5 bis 3 Prozent, da vermehrt Käufer aus den teureren Innenstadtlagen hierhin ausweichen.
Prognose und Ausblick
Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungen von 2 bis 3,5 Prozent erwartet. Die Nachfrage dürfte aufgrund des anhaltenden Trends zum Home-Office und der damit verbundenen veränderten Wohnansprüche hoch bleiben. Besonders Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie flexiblen Grundrissen werden weiterhin stark nachgefragt.
Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des U-Bahn-Netzes und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden mittelfristig zu Wertsteigerungen in den betroffenen Gebieten führen. Experten sehen besonders in den Stadtteilen entlang der geplanten U5-Linie Potenzial für überdurchschnittliche Preisentwicklungen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 14,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,1 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete bei 14,50 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Mietsteigerung 4,2 Prozent.
Die monatlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich typischerweise zwischen 2.200 und 3.800 Euro, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser werden durchschnittlich für 1.800 bis 2.600 Euro vermietet, während Doppelhaushälften Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro erzielen.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt auf sehr hohem Niveau. Das Angebot ist trotz verstärkter Neubauaktivitäten weiterhin knapp, was Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Häuser zur Miete hat sich von 18 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 14 Tage verkürzt.
Die Leerstandsquote bei Häusern zur Miete bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent. Dies führt dazu, dass bei Neuvermietungen regelmäßig mehrere Dutzend Interessenten um ein Objekt konkurrieren. Die Neubauaktivität im Segment der Mietobjekte zeigt mit einem Plus von 5 Prozent bei den Bauplätzen positive Tendenzen, die jedoch erst mittelfristig zu einer Entspannung führen werden.
Als Hauptmietergruppen treten Familien mit Kindern, Expats internationaler Unternehmen sowie wohlhabende Senioren auf, die nach dem Verkauf ihrer Immobilie flexible Wohnformen suchen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In den Toplagen wie Blankenese, Othmarschen und Harvestehude werden Kaltmieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Häuser erzielt. Diese Lagen verzeichneten im Q3 2025 Mietsteigerungen von 2,5 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.
Die familienfreundlichen Stadtteile Groß Flottbek, Lokstedt und Niendorf weisen Mietniveaus zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter auf. Hier lag die Mietpreisentwicklung bei moderaten 1,8 bis 2,2 Prozent im Quartalsvergleich.
In den Randlagen wie Moorburg, Neuenfelde und Francop liegen die Mieten zwischen 10 und 12,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete verzeichnen aufgrund ihrer relativen Erschwinglichkeit eine besonders hohe Nachfrage mit Mietsteigerungen von 2,8 bis 3,5 Prozent im Q3 2025.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent für Häuser zur Miete. Die Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage, der Zuwanderung nach Hamburg und den politischen Rahmenbedingungen beeinflusst.
Die anhaltende Knappheit an Mietobjekten im Haussegment wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Besonders im gehobenen Segment wird mit weiteren Preissteigerungen gerechnet, da internationale Fachkräfte und Führungskräfte verstärkt nach Hamburg ziehen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 13,45 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 2,3 Prozent gegenüber dem Q2 2025 dar, als der Durchschnittswert bei 13,15 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Mietsteigerung 4,8 Prozent.
Die Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße und Baujahr. Neubauwohnungen werden durchschnittlich für 15,50 bis 18 Euro pro Quadratmeter vermietet, während Bestandswohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren zwischen 10,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter kosten. Altbauwohnungen in sanierten Zustand erreichen Mieten von 14 bis 16,50 Euro pro Quadratmeter.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt wird von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die durch das begrenzte Angebot nur teilweise bedient werden kann. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsinseraten hat sich von 12 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 9 Tage verkürzt. Bei attraktiven Angeboten in gefragten Lagen erfolgt die Vermietung oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden.
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp. Im Q3 2025 wurden etwa 3.200 neue Mietwohnungen fertiggestellt, was einem Plus von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei nur 0,6 Prozent und damit deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von 3 Prozent.
Die Nachfrage wird hauptsächlich von jungen Berufstätigen, Studenten, Singles und Paaren ohne Kinder getragen. Zunehmend suchen auch Senioren nach kleineren, barrierefreien Wohnungen in zentraler Lage.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mieten werden in der HafenCity und den Innenstadtlagen mit durchschnittlich 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premium-Lagen verzeichneten im Q3 2025 Mietsteigerungen von 2,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Besonders gefragt sind hier moderne Apartments mit hochwertiger Ausstattung.
In den beliebten Stadtteilen St. Pauli, Ottensen und Winterhude liegen die Mieten zwischen 14 und 16,50 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreisentwicklung lag hier bei 2,2 bis 2,5 Prozent im Quartalsvergleich. Diese Viertel profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre und der guten Infrastruktur.
Die Stadtteile Billstedt, Jenfeld und Steilshoop bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 9,50 und 11,50 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Aufgrund der relativen Erschwinglichkeit verzeichnen diese Lagen mit 3 bis 3,8 Prozent die höchsten Mietsteigerungen im Q3 2025.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch möglicherweise mit abgeschwächter Dynamik. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent.
Die geplante Einführung weiterer Regulierungen im Mietrecht könnte die Dynamik in bestimmten Marktsegmenten dämpfen. Gleichzeitig wird die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg, insbesondere von Fachkräften und Studenten, die Nachfrage weiter stützen. Der verstärkte Neubau von Wohnungen, insbesondere im geförderten Segment, wird voraussichtlich erst ab 2026/2027 zu einer spürbaren Entspannung am Mietmarkt führen.
Gesamtfazit
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine verhaltene Aufwärtsentwicklung von 1,5 bis 1,8 Prozent im Quartalsvergleich, während der Mietmarkt mit Steigerungen von 2,1 bis 2,3 Prozent dynamischer agiert.
Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot sorgt für ein stabiles Marktumfeld ohne Anzeichen einer Blasenbildung oder eines bevorstehenden Einbruchs. Die Marktentwicklung wird weiterhin von soliden Fundamentaldaten gestützt, darunter das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Hamburgs, die stabile wirtschaftliche Lage und die attraktiven Arbeitsmarktbedingungen.
Für Investoren und Selbstnutzer bleibt der Hamburger Immobilienmarkt attraktiv, wobei eine sorgfältige Standortauswahl und realistische Preisvorstellungen entscheidend für den Erfolg sind. Die kommenden Quartale dürften von einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung geprägt sein, sofern keine unerwarteten wirtschaftlichen oder politischen Verwerfungen eintreten.
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