Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet eine positive Entwicklung gegenüber dem Vorquartal. Die Hansestadt profitiert von ihrer anhaltenden wirtschaftlichen Stärke und Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Marktentwicklungen im Bereich der Wohnimmobilien und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 1,9 % gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.594 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,0 %, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Wertsteigerung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023. Die moderate Steigerung von knapp 2 % im Quartalsvergleich deutet darauf hin, dass sich der Markt in einer gesunden Aufwärtsbewegung befindet, ohne Anzeichen einer spekulativen Überhitzung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Spitzenlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Anzahl der Kaufverträge für Häuser hat sich im Vergleich zum Tiefpunkt im Jahr 2023 deutlich erholt und erreicht wieder das Niveau von 2022. Dies zeigt eine Renaissance des Kaufinteresses, nachdem die Unsicherheiten bezüglich der Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nachgelassen haben. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt besonders in den beliebten Stadtteilen konstant hoch.

Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern bleibt weiterhin knapp, was zu einem Verkäufermarkt führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage verkürzt, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in Hamburg moderat. Hauptsächlich entstehen neue Häuser in den Randgebieten und durch Nachverdichtung in bestehenden Wohngebieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie Eppendorf, Harvestehude und Blankenese liegen die Quadratmeterpreise deutlich über 7.000 €/m², teilweise werden in Spitzenlagen sogar Preise von über 10.000 €/m² erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Alster oder Elbe sowie dem gehobenen sozialen Umfeld.

Im Gegensatz dazu bewegen sich die Preise in den Randbezirken und der Peripherie unter 5.000 €/m². Stadtteile wie Neugraben-Fischbek, Hausbruch oder Teile von Bergedorf bieten noch vergleichsweise erschwingliche Kaufpreise für Familien. Die mittleren Lagen, beispielsweise in Wandsbek, Eimsbüttel oder Altona, verzeichnen Preise zwischen 5.000 und 6.500 €/m², wobei die Nähe zu S- und U-Bahn-Stationen einen deutlichen Preisaufschlag bedeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 % jährlich erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigenheimen, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu einem stabilen Preisniveau mit leichter Aufwärtstendenz führen. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Faktor: Sollten die Zinsen weiter sinken oder stabil bleiben, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren.

Langfristig wird erwartet, dass die Preise für Häuser in Hamburg weiter steigen werden, da die Stadt als Wirtschaftsstandort attraktiv bleibt und der Zuzug anhält. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe oder eine deutliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen diese Entwicklung bremsen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 6.312 €/m². Dies stellt einen Anstieg von 1,6 % gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Preis bei 6.213 €/m² lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) beträgt die Steigerung ebenfalls 1,6 %, was auf eine kontinuierliche, aber verhaltene Preisentwicklung hindeutet.

Die Preise für Eigentumswohnungen liegen damit weiterhin über denen für Häuser, was hauptsächlich auf die zentrale Lage vieler Wohnungen und die höhere Nachfrage in urbanen Gebieten zurückzuführen ist. Durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnungen mit 80 bis 100 m² kosten je nach Lage und Ausstattung zwischen 500.000 und 800.000 Euro, während kleinere 2-Zimmer-Wohnungen bei 300.000 bis 500.000 Euro liegen.

Marktdynamik

Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen ist im Vergleich zum Vorjahr um beeindruckende 30 % gestiegen. Diese deutliche Zunahme zeigt, dass sich der Markt von der Zurückhaltung der vergangenen Jahre erholt hat. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist besonders in den zentralen Lagen außerordentlich hoch, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten führt.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, und neu auf den Markt kommende Objekte werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Neubauaktivität im Bereich der Eigentumswohnungen ist deutlich höher als bei Häusern, mit mehreren großen Projekten in der HafenCity, in Wilhelmsburg und in anderen Entwicklungsgebieten. Diese Neubauprojekte tragen dazu bei, die hohe Nachfrage zumindest teilweise zu bedienen, können aber den Bedarf nicht vollständig decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen sind noch ausgeprägter als bei Häusern. In den Top-Lagen wie St. Pauli, Eppendorf und Harvestehude liegen die Preise regelmäßig über 7.000 €/m², wobei luxuriöse Penthouse-Wohnungen oder Objekte mit Alster- oder Elbblick auch Preise von über 12.000 €/m² erzielen können. Die HafenCity als modernes Wohnquartier etabliert sich zunehmend in diesem Premiumsegment.

Am Stadtrand und in der Peripherie sind Eigentumswohnungen zu Preisen unter 5.000 €/m² erhältlich. Stadtteile wie Harburg, Bergedorf oder Rahlstedt bieten noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt. Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Barmbek, Winterhude oder Ottensen bewegen sich preislich zwischen 5.500 und 7.000 €/m², wobei die Nähe zu Parks, Wasserflächen oder kulturellen Einrichtungen preistreibend wirkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren moderaten Preissteigerung von 2 bis 3 % jährlich gerechnet. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Kapitalanlegern und jungen Familien, wird das Preisniveau stützen. Die geplanten Neubauprojekte werden zwar zusätzliches Angebot schaffen, dieses wird aber voraussichtlich schnell vom Markt absorbiert werden.

Mittelfristig könnten sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, sofern die Neubauaktivität weiter zunimmt und die Zinsen nicht deutlich steigen. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Hamburg spricht jedoch für eine langfristig positive Preisentwicklung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 1,32 % gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete 12,87 €/m² betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 6 %, was die angespannte Situation auf dem Mietmarkt für Häuser unterstreicht.

Die absolute Monatsmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 1.825 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit 120 m² liegen bei monatlichen Mieten von etwa 1.565 Euro. Diese Preise machen deutlich, dass das Mieten eines Hauses in Hamburg eine kostspielige Angelegenheit ist und hauptsächlich von einkommensstarken Haushalten nachgefragt wird.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen und speziell nach Häusern zur Miete bleibt auf einem sehr hohen Niveau. Dies gilt besonders für die zentralen Lagen, wo das Angebot an Mietshäusern traditionell sehr begrenzt ist. Die Anzahl der neu abgeschlossenen Mietverträge ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, was die anhaltende Dynamik des Marktes zeigt.

Das Angebot an Mietshäusern ist extrem knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietshäuser liegt bei nur 2 bis 3 Wochen, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Tagen vergeben sind. Die Neubauaktivität im Bereich der Mietshäuser ist minimal, da Investoren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den zentralen Lagen Hamburgs liegen die Mieten für Häuser regelmäßig über 15 €/m². Besonders in Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen oder Harvestehude können die Mieten für hochwertige Objekte auch 20 €/m² und mehr erreichen. Diese Lagen werden von internationalen Führungskräften, Diplomaten und wohlhabenden Familien nachgefragt.

Am Stadtrand und in der Peripherie sind Häuser zu Mieten unter 10 €/m² zu finden, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist. Stadtteile wie Moorburg, Francop oder die äußeren Bereiche der Vier- und Marschlande bieten noch vergleichsweise moderate Mietpreise. In den mittleren Lagen bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 14 €/m², wobei Faktoren wie Gartengröße, Garage und Modernisierungsstand erheblichen Einfluss auf den Mietpreis haben.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Steigerung der Mieten für Häuser zu rechnen. Die Prognose geht von einem jährlichen Anstieg von 3 bis 5 % aus. Das anhaltend knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird weiterhin preistreibend wirken. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse haben bei Häusern nur begrenzten Einfluss, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassenden Modernisierungen angeboten werden.

Langfristig könnte sich der Markt nur entspannen, wenn deutlich mehr Mietshäuser gebaut werden oder sich die Nachfrage durch demografische Veränderungen oder wirtschaftliche Faktoren abschwächt. Beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich, sodass mit anhaltend hohen Mieten für Häuser in Hamburg zu rechnen ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 ebenfalls 13,04 €/m². Dies stellt einen Anstieg von 1,32 % gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 €/m² lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) zeigt sich eine Steigerung von 6 %, was die angespannte Lage auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² bedeutet dies eine Monatsmiete von etwa 978 Euro, während eine 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² bei etwa 782 Euro liegt. Diese Preise stellen für viele Hamburger Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar, insbesondere wenn man bedenkt, dass die Nebenkosten noch hinzukommen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt extrem angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt. Besonders in den zentralen Lagen ist die Situation kritisch, mit oft mehr als 100 Bewerbern für eine einzelne Wohnung. Die Anzahl der neu abgeschlossenen Mietverträge ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, was die hohe Fluktuation und Dynamik des Marktes zeigt.

Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt praktisch bei null, und die durchschnittliche Suchzeit für Wohnungssuchende hat sich auf mehrere Monate verlängert. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich ist zwar höher als bei anderen Segmenten, kann aber die Nachfrage bei Weitem nicht decken. Jährlich werden etwa 10.000 neue Wohnungen fertiggestellt, der Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 12.000 bis 15.000 Einheiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und begehrten Lagen liegen die Mieten regelmäßig über 15 €/m². Stadtteile wie die HafenCity, Rotherbaum, Eppendorf oder St. Georg verzeichnen Spitzenmieten von teilweise über 18 €/m² für Neubauwohnungen oder luxuriös ausgestattete Altbauwohnungen.

Am Stadtrand und in der Peripherie sind Wohnungen zu Mieten unter 10 €/m² zu finden, allerdings ist auch hier das Angebot begrenzt. Stadtteile wie Billstedt, Jenfeld oder Steilshoop bieten noch vergleichsweise günstige Mieten, leiden aber oft unter Imageproblemen und einer weniger guten Infrastruktur. Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Barmbek, Wandsbek oder Lokstedt bewegen sich preislich zwischen 11 und 14 €/m², wobei die Nähe zu U- und S-Bahn-Stationen einen deutlichen Preisaufschlag bedeutet.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren Steigerung der Mieten von 3 bis 4 % jährlich gerechnet. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen können die Entwicklung nur begrenzt dämpfen, da viele Vermieter Ausnahmen nutzen oder die Regelungen umgehen.

Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, kombiniert mit dem unzureichenden Neubauvolumen, wird die Nachfrage weiterhin hoch halten. Erst wenn die Neubauaktivität deutlich gesteigert wird und jährlich mindestens 12.000 bis 15.000 neue Wohnungen entstehen, könnte sich der Markt mittelfristig entspannen. Die Stadt Hamburg hat verschiedene Programme zur Wohnraumförderung aufgelegt, deren Wirkung sich jedoch erst in den kommenden Jahren zeigen wird.

Langfristig wird erwartet, dass sich die Mietpreisentwicklung auf einem hohen Niveau stabilisiert, sofern die politischen Rahmenbedingungen stabil bleiben und keine drastischen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten. Die demografische Entwicklung und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort sprechen jedoch für anhaltend hohe Mieten.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen. Die Entwicklung ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, was zu einem Verkäufer- und Vermietermarkt führt. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich und spiegeln die heterogene Struktur der Hansestadt wider.

Die moderate Preisentwicklung von 1,3 bis 1,9 % im Quartalsvergleich deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 hin. Gleichzeitig zeigen die Jahresvergleiche mit Steigerungen von 2 bis 6 % eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Besonders der Mietmarkt bleibt mit Steigerungen von 6 % im Jahresvergleich angespannt.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise einstellen müssen. Investoren können von der stabilen Marktentwicklung und den Wertsteigerungen profitieren. Die Stadt Hamburg steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, ohne dabei die wirtschaftliche Dynamik des Immobilienmarktes zu gefährden.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die moderate Aufwärtsentwicklung anhält oder ob externe Faktoren wie Zinsänderungen, wirtschaftliche Entwicklungen oder politische Eingriffe zu einer Veränderung der Marktdynamik führen werden.