Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver Standort für Käufer und Mieter, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die positiven Trends fortgesetzt, mit durchschnittlichen Preissteigerungen zwischen 1,3% und 1,6% über alle Marktsegmente hinweg.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,6% gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 5.612 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 1,96%, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Wertsteigerung hindeutet.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Lage, Ausstattung und Zustand erheblich. In begehrten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung werden deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielt als in peripheren Lagen. Besonders Objekte mit modernen Energiestandards und zeitgemäßer Ausstattung erzielen Premiumpreise, die teilweise 20-30% über dem Durchschnitt liegen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 knapp, besonders in den begehrten Lagen der Hansestadt. Die Transaktionszahlen sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 leicht gestiegen, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft bei stabilisierenden Zinsen hindeutet. Die Leerstandsquote bei Häusern liegt praktisch bei null und beträgt weniger als 0,5%, was den angespannten Markt unterstreicht.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, bleibt jedoch weiterhin unter den politisch gesetzten Zielen. Die Fertigstellungsquote neuer Einfamilienhäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Randbezirke, wo noch bebaubare Flächen zur Verfügung stehen. Die Baugenehmigungen zeigen einen positiven Trend, jedoch verzögern sich viele Projekte aufgrund von Materialengpässen und Fachkräftemangel im Baugewerbe.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Zentrumsnahe Lagen mit guter Infrastruktur, wie die Elbvororte, Winterhude oder Eppendorf, verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Hier werden für freistehende Einfamilienhäuser regelmäßig Preise über 7.000 €/m² erzielt, in Toplagen sogar darüber.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Bergedorf, Harburg oder den nördlichen Walddörfern zeigen sich geringere Preissteigerungen. Diese Gebiete profitieren jedoch von Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die Quadratmeterpreise liegen hier typischerweise zwischen 4.000 und 5.000 €/m².

Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile mit geplanten oder kürzlich realisierten Infrastrukturverbesserungen, wie neue S-Bahn-Anbindungen oder Schulneubauten. Diese Quartiere verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen und zunehmendes Käuferinteresse.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich von 3 bis 6% jährlich. Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf wird voraussichtlich hoch bleiben, besonders in zentralen und gut angebundenen Lagen. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug nach Hamburg stützt diese Prognose.

Risikofaktoren für die Preisentwicklung bleiben die weitere Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank sowie die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Preiskonsolidierung führen. Andererseits könnte eine verstärkte Neubautätigkeit das Angebot erhöhen und preisdämpfend wirken, wobei dies aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in Hamburg nur eingeschränkt möglich ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg bei 6.312 €/m². Dies stellt eine Erhöhung von 1,59% gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Preis noch bei 6.213 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 1,6%, was auf eine stabile Preisentwicklung mit moderatem Wachstum hindeutet.

Die Preise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung und Energieeffizienzstandard KfW 40 oder besser erzielen regelmäßig Preise über 8.000 €/m², während unsanierte Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren deutlich günstiger gehandelt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivität zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen wurden neue Eigentumswohnungen fertiggestellt und auf den Markt gebracht. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, mit einer leichten Zunahme im Zentrumsbereich.

Die Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 leicht gestiegen. Dies deutet auf eine erhöhte Kaufbereitschaft hin, die durch die relative Preisstabilität und verbesserte Finanzierungsbedingungen begünstigt wird. Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse an kompakten, gut vermietbaren Wohnungen in zentralen Lagen, während Eigennutzer vermehrt nach familiengerechten Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern suchen.

Die Vermarktungszeiten für Eigentumswohnungen haben sich leicht verkürzt. In begehrten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb weniger Wochen verkauft, während in peripheren Gebieten die Vermarktung mehrere Monate dauern kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Zentrumsbereich Hamburgs bleibt besonders gefragt für Eigentumswohnungen. Kompakte Ein- bis Zweizimmerwohnungen in Stadtteilen wie St. Georg, St. Pauli oder der Neustadt sind bei Kapitalanlegern und Singles sehr beliebt. Hier werden regelmäßig Quadratmeterpreise über 7.500 €/m² erzielt, in Toplagen wie der HafenCity oder an der Außenalster auch deutlich darüber.

Altona und Ottensen haben sich zu dynamischen Märkten für neue Eigentumswohnungen entwickelt. Die neuen Wohnquartiere bieten moderne Eigentumswohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Infrastruktur. Die Preise liegen hier typischerweise zwischen 6.500 und 7.500 €/m², abhängig von der genauen Lage und Ausstattung.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Bezirken wie Wandsbek, Rahlstedt oder Bramfeld zeigen sich geringere Nachfrage und moderatere Preissteigerungen. Die Quadratmeterpreise liegen hier meist zwischen 4.500 und 5.500 €/m². Diese Gebiete sind besonders für Familien interessant, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten ein moderater Preisanstieg von 2 bis 3% jährlich erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, besonders für zentrumsnahe, energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen mit Charme.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die positive Marktprognose. Gleichzeitig könnte die verstärkte Neubautätigkeit das Angebot erhöhen und preisdämpfend wirken. Die Entwicklung der Baukosten und Zinsen wird entscheidenden Einfluss auf die weitere Preisentwicklung haben.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren bei der Preisbildung. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten in Zukunft Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Objekte Premiumpreise erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für Häuser zur Miete liegen im dritten Quartal 2025 keine expliziten separaten Daten vor, da dieser Marktbereich in Hamburg traditionell klein ist und oft zusammen mit dem allgemeinen Mietwohnungsmarkt betrachtet wird. Die allgemeine Mietpreisentwicklung im Wohnimmobilienmarkt zeigt jedoch eine Steigerung von 1,3% im Quartalsvergleich, was auch auf den Markt für Mietshäuser übertragen werden kann.

Mietshäuser werden in Hamburg hauptsächlich von Familien nachgefragt, die mehr Platz und einen eigenen Garten wünschen, sich aber den Kauf nicht leisten können oder wollen. Die Mietpreise für Häuser liegen typischerweise 20-30% über den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Wohnungen, was die zusätzliche Wohnqualität und Privatsphäre widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt im dritten Quartal 2025 sehr knapp, besonders in zentralen Lagen. Die meisten verfügbaren Mietshäuser befinden sich in den Randbezirken und Vororten Hamburgs. Die Nachfrage ist durchgehend hoch, wobei besonders Familien mit Kindern und gehobenen Einkommen zu den Hauptinteressenten zählen.

Die Leerstandsquote bei Mietshäusern ist praktisch nicht existent und liegt unter 0,5%. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, in begehrten Lagen oft schon nach der ersten Besichtigung. Die Fluktuation ist deutlich geringer als bei Mietwohnungen, da Mieter von Häusern tendenziell längerfristige Mietverhältnisse eingehen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Vereinzelt entstehen jedoch hochwertige Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, meist als Teil größerer Quartiersentwicklungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Zentrumsbereich Hamburgs sind Häuser zur Miete extrem selten und wenn verfügbar, dann zu Premiumpreisen. Die wenigen verfügbaren Stadthäuser oder Villen in Stadtteilen wie Harvestehude, Rotherbaum oder den Elbvororten werden zu Spitzenmieten vermietet, die oft über 20 €/m² liegen.

Am Stadtrand und in den Vororten wie Volksdorf, Sasel oder Rissen ist das Angebot etwas größer. Hier finden sich vermehrt Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zur Miete, die typischerweise zwischen 12 und 16 €/m² kosten. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein grünes Umfeld und gute Schulen legen.

In weniger nachgefragten Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Harburg oder den östlichen Stadtteilen sind die Mietpreise für Häuser moderater und liegen oft zwischen 10 und 13 €/m². Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preissteigerung erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Familien aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietobjekte ausweichen. Gleichzeitig wird das Angebot voraussichtlich knapp bleiben, was weiteren Preisdruck erzeugt.

Die Entwicklung könnte durch politische Maßnahmen zur Mietpreisregulierung beeinflusst werden. Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen könnten das Angebot weiter verknappen, wenn Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Andererseits könnten Förderungen für den Mietwohnungsbau das Angebot erhöhen.

Langfristig wird erwartet, dass der Trend zum Home-Office die Nachfrage nach Mietshäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern stärkt. Energieeffiziente Häuser mit niedrigen Nebenkosten werden zunehmend bevorzugt, während ältere, unsanierte Objekte Nachfragerückgänge verzeichnen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 13,04 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,32% gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die durchschnittliche Miete bei 12,87 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 5,92%, was die anhaltende Dynamik im Hamburger Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Die Mietpreise variieren erheblich je nach Wohnungsgröße, Ausstattung und Baujahr. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz erzielen regelmäßig Mieten über 15 €/m², während unsanierte Altbauwohnungen oft unter 11 €/m² vermietet werden. Besonders kleine Wohnungen unter 40 m² weisen überdurchschnittlich hohe Quadratmeterpreise auf, die teilweise über 16 €/m² liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung neuer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity wurden neue Mietwohnungen dem Markt zugeführt. Trotz dieser Angebotserweiterung bleibt die Nachfrage auf sehr hohem Niveau, besonders im Zentrumsbereich der Stadt.

Die Verweildauer von Mietangeboten auf dem Markt hat sich auf wenige Tage reduziert. In begehrten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb von Stunden nach Veröffentlichung vermietet. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt häufig im zweistelligen Bereich, in Toplagen sogar darüber. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt niedrig, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies reduziert zusätzlich das verfügbare Angebot und verstärkt den Nachfrageüberhang.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Der Zentrumsbereich Hamburgs zeigt die höchste Nachfrage nach Mietwohnungen. Kleine bis mittelgroße Wohnungen in Stadtteilen wie St. Pauli, Sternschanze, Eimsbüttel oder Winterhude sind besonders begehrt. Hier liegen die Durchschnittsmieten oft über 14 €/m², in Toplagen wie der HafenCity oder an der Alster werden regelmäßig Mieten über 16 €/m² erzielt.

Altona, Ottensen und die HafenCity haben sich durch umfangreiche Neubauprojekte zu dynamischen Mietmärkten entwickelt. Die neuen Mietwohnungen auf dem Markt bieten moderne Standards und gute Infrastruktur. Die Mietpreise liegen hier typischerweise zwischen 13 und 15 €/m², wobei Penthouse-Wohnungen und Objekte mit Elbblick deutlich höhere Mieten erzielen.

Am Stadtrand und in peripheren Lagen wie Jenfeld, Billstedt oder Neugraben-Fischbek sind die Mieten moderater. Hier liegen die Durchschnittsmieten zwischen 10 und 12 €/m². Diese Gebiete verzeichnen geringere Nachfrage und moderatere Preissteigerungen, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und preissensible Mieter.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Stadtteile, die von aktuellen Stadtentwicklungsprojekten profitieren. Wilhelmsburg beispielsweise, lange als Problemviertel stigmatisiert, erfährt durch die Internationale Bauausstellung und verbesserte Verkehrsanbindungen eine Aufwertung mit entsprechenden Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein weiterer moderater Preisanstieg im Mietwohnungsmarkt erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg und die Bildung neuer Haushalte. Besonders zentrumsnahe Wohnungen werden weiterhin stark nachgefragt bleiben.

Die politischen Rahmenbedingungen werden entscheidenden Einfluss auf die Marktentwicklung haben. Die Mietpreisbremse und der Mietendeckel könnten die Preisentwicklung dämpfen, während gleichzeitig das Risiko besteht, dass diese Maßnahmen das Angebot weiter verknappen. Die geplante Neubauoffensive der Stadt Hamburg könnte mittelfristig für Entspannung sorgen, wobei die Realisierung der ambitionierten Bauziele unsicher bleibt.

Der Trend zu flexiblen Arbeitsmodellen und Home-Office könnte die Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer oder flexibel nutzbaren Räumen verstärken. Gleichzeitig könnten sehr kleine Wohnungen in zentralen Lagen an Attraktivität verlieren, wenn Mieter mehr Platz für ähnliche Budgets in weniger zentralen Lagen finden.

Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Wohnungswahl. Mit steigenden Energiekosten werden Mieter verstärkt auf die Nebenkosten achten, was energieeffiziente Wohnungen begünstigt und für unsanierte Altbauten zu Vermietungsschwierigkeiten führen könnte.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort mit anhaltend hoher Nachfrage bei knappem Angebot. Die Preisentwicklung zeigt sich moderat mit Steigerungen zwischen 1,3% und 1,6% im Quartalsvergleich, wobei der Mietwohnungsmarkt mit 5,92% Jahressteigerung die höchste Dynamik aufweist.

Die zentrumsnahen Lagen bleiben die Treiber des Marktes mit den höchsten Preisen und der stärksten Nachfrage. Gleichzeitig bieten periphere Stadtteile noch bezahlbare Alternativen, besonders für Familien. Die Neubautätigkeit hat sich leicht verbessert, bleibt aber hinter den Bedarfen zurück, was den Nachfrageüberhang perpetuiert.

Für die Zukunft wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet, wobei politische Eingriffe, Zinsentwicklungen und die gesamtwirtschaftliche Lage entscheidende Einflussfaktoren bleiben. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden zunehmend zu preisbestimmenden Faktoren, während die demografische Entwicklung und veränderte Wohnbedürfnisse den Markt langfristig prägen werden.