Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Berichtszeitraum: Juli bis September 2025

Vergleichszeitraum: Q2 2025 (April bis Juni 2025)

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der stabilen Erholung. Nach den turbulenten Jahren der Zinsanstiege und Marktkorrektur hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt, das von moderaten Preissteigerungen und einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt ist. Die Hansestadt verzeichnet weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien, während das Angebot trotz zunehmender Neubauaktivitäten knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, das bei etwa 5.600 Euro pro Quadratmeter lag, um moderate 1,5 bis 2 Prozent erhöht. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider, insbesondere für Familien und Kapitalanleger, die in der Hansestadt langfristige Wertbeständigkeit suchen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von etwa 2 bis 4 Prozent, was angesichts der vorangegangenen Marktkorrektur als gesunde Entwicklung zu bewerten ist. Die Vermarktungsdauer für Häuser hat sich auf durchschnittlich 75 bis 90 Tage verkürzt, was im Vergleich zum zweiten Quartal eine weitere Beschleunigung des Marktes bedeutet. Diese Entwicklung deutet auf eine zunehmende Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hin, die nach einer Phase der Zurückhaltung nun wieder verstärkt in den Markt eintreten.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die Verkäuferposition stärkt und zu einem Verkäufermarkt führt. Die Neubauaktivität hat zwar zugenommen, liegt jedoch noch deutlich unter dem Niveau der Vorkrisenjahre. Besonders auffällig ist die hohe Nachfrage von Familien, die von den gesunkenen Zinsen profitieren möchten und nach langfristigen Wohnlösungen suchen.

Die Nachfrage wird zusätzlich durch institutionelle Investoren gestützt, die Hamburg als stabilen und wachstumsstarken Immobilienmarkt schätzen. Die Angebotsknappheit führt dazu, dass qualitativ hochwertige Objekte oft bereits vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden. Makler berichten von Mehrfachinteressenten bei nahezu jeder Besichtigung, was die Dynamik des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. Während zentrumsnahe Lagen wie Harvestehude, Rotherbaum und die Elbvororte weiterhin Spitzenpreise erzielen, zeigen auch die beliebten Randlagen wie Volksdorf, Blankenese und Wellingsbüttel eine starke Performance. In diesen Gebieten sind Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit mehr.

Die Stadtrandgebiete profitieren besonders von der gestiegenen Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit Garten. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg und die nördlichen Walddörfer verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, da sie ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Die gute Verkehrsanbindung durch S-Bahn und Autobahnen macht diese Lagen besonders für Pendler interessant, die Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt kombinieren möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich langsam zunehmen, jedoch nicht in einem Umfang, der den bestehenden Nachfrageüberhang signifikant abbauen könnte. Die demographische Entwicklung Hamburgs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum stützt die langfristige Nachfrage nach Wohnraum.

Entscheidende Faktoren für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben oder sogar leicht sinken, ist mit einer weiteren Belebung der Nachfrage zu rechnen. Die Energieeffizienz von Bestandsimmobilien wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor, wodurch energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser einen deutlichen Preisaufschlag erzielen können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 robust mit einer moderaten Aufwärtsentwicklung. In beliebten Stadtteilen wie Altona und Ottensen haben die durchschnittlichen Quadratmeterpreise die Marke von 7.700 bis 7.800 Euro erreicht, was einer Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen seine Stabilisierungsphase erfolgreich abgeschlossen hat und nun wieder in einen Wachstumsmodus übergeht.

Im Jahresvergleich beläuft sich die Preissteigerung auf etwa 2 bis 3 Prozent, wobei besonders hochwertige Neubauprojekte und kernsanierte Altbauwohnungen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen. Die HafenCity als Hamburgs Prestigeprojekt setzt weiterhin Maßstäbe mit Spitzenpreisen, die teilweise die 10.000-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Kaufkraft der Zielgruppen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht entspannt, was hauptsächlich auf die gestiegene Neubauaktivität zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind mehrere größere Neubauprojekte in die Vermarktung gegangen. Dennoch bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, insbesondere von Kapitalanlegern und Singles, die zentrumsnahe Lagen bevorzugen.

Die Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert und liegt je nach Lage und Ausstattung zwischen 60 und 120 Tagen. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf nachhaltige Bauprojekte mit hohen energetischen Standards, was der gestiegenen Nachfrage nach klimafreundlichem Wohnraum Rechnung trägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb Hamburgs. Während die zentrumsnahen Stadtteile wie Eimsbüttel, Eppendorf und die bereits erwähnten Altona und Ottensen die höchsten Preise aufweisen, bieten Stadtteile wie Wilhelmsburg, Veddel und Teile von Harburg noch vergleichsweise moderate Einstiegspreise. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Die Elbphilharmonie und die HafenCity haben eine Strahlkraft entwickelt, die auch die umliegenden Quartiere aufwertet. Die Speicherstadt und angrenzende Gebiete verzeichnen eine verstärkte Nachfrage nach hochwertigen Loft-Wohnungen und modernen Neubauten. Gleichzeitig erleben traditionelle Wohnviertel wie Winterhude und Uhlenhorst eine Renaissance, da sie urbanes Leben mit grünen Oasen verbinden und damit besonders für Familien und Best Ager attraktiv sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die hohe Nachfrage nach Neubau- und sanierten Altbauwohnungen in guten Lagen wird voraussichtlich anhalten, getragen von der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung der Hansestadt und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz als Kaufkriterium. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer verkäuflich oder müssen mit Preisabschlägen rechnen. Dies führt zu einer verstärkten Sanierungstätigkeit im Bestand und könnte mittelfristig das Angebot an hochwertigen Wohnungen erhöhen. Die Digitalisierung des Wohnens mit Smart-Home-Technologien wird ebenfalls zu einem wichtigen Differenzierungsmerkmal im gehobenen Segment.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin dynamisch mit anhaltenden Preissteigerungen. Die jährlichen Mietpreiserhöhungen bewegen sich im Bereich von 3 bis 5 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten moderat erhöht, wobei besonders familiengerechte Objekte mit Garten und guter Infrastruktur überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung, wobei in beliebten Wohngebieten Mieten von 2.500 bis 4.000 Euro monatlich für ein Standardhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche keine Seltenheit sind. Die Entwicklung wird maßgeblich von der anhaltenden Urbanisierung und dem Wunsch vieler Familien nach mehr Wohnraum im Grünen getrieben, ohne dabei auf die Vorzüge der Großstadt verzichten zu müssen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Mietshäusern bleibt ein prägendes Merkmal des Hamburger Marktes. Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment zeigt zwar erste Anzeichen einer Erholung, bleibt jedoch deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die aufgrund hoher Kaufpreise oder unsicherer wirtschaftlicher Perspektiven die Flexibilität einer Mietoption bevorzugen.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und durchsetzen häufig Mietpreise am oberen Ende der Marktspanne. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei weniger als 30 Tagen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben sind. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Unterschiede im Mietpreisniveau für Häuser sind erheblich. Während in den Elbvororten und den Walddörfern Spitzenmieten von über 5.000 Euro monatlich für hochwertige Objekte erzielt werden, liegen die Mieten in Stadtrandgebieten wie Neugraben-Fischbek oder Moorburg deutlich niedriger. Diese Stadtteile profitieren jedoch von einer steigenden Nachfrage, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Besonders gefragt sind Häuser in Stadtteilen mit guter S-Bahn-Anbindung und familienfreundlicher Infrastruktur. Gebiete wie Poppenbüttel, Sasel und Volksdorf verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage, da sie suburban Wohnen mit guter Erreichbarkeit der Innenstadt verbinden. Die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten ist für Familien ein entscheidendes Kriterium bei der Standortwahl.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen, da die Neubauaktivität nur langsam anzieht und der Bedarf weiterhin hoch bleibt. Die demographische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Familien in Hamburg stützt die langfristige Nachfrage.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Häusern, da die Nebenkosten einen immer größeren Anteil an den Gesamtwohnkosten ausmachen. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, können höhere Mieten durchsetzen und profitieren von einer besseren Vermietbarkeit. Die Einführung strengerer Energiestandards könnte mittelfristig zu einer Modernisierungswelle im Bestand führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter hat sich das Niveau gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um etwa 1,3 Prozent erhöht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, was die anhaltend hohe Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsstandort unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt dabei deutliche Unterschiede je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Während kleine Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Mieten für größere Familienwohnungen moderater. Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard erzielen Spitzenmieten von über 16 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen noch zu Preisen unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen hat sich durch verstärkte Neubauaktivitäten leicht verbessert. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind neue Mietwohnungsprojekte entstanden, die das Angebot erweitern. Dennoch wird diese Angebotsausweitung durch die anhaltend hohe Nachfrage und fortschreitende Urbanisierung mehr als kompensiert. Der Leerstand bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei etwa 14 bis 21 Tagen, wobei attraktive Wohnungen in beliebten Lagen oft schon nach der ersten Besichtigung vergeben werden. Online-Plattformen verzeichnen bei Neuvermietungen teilweise über 100 Anfragen innerhalb der ersten 24 Stunden. Diese Marktsituation führt zu einem erheblichen Druck auf Wohnungssuchende, die sich einem intensiven Wettbewerb ausgesetzt sehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Toplagen der HafenCity, in Harvestehude und Rotherbaum werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der hochwertigen Bausubstanz und dem gehobenen Umfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohnviertel wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude mit Durchschnittsmieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Lebensqualität und bezahlbaren Mieten. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Wilhelmsburg, Billstedt und Jenfeld, wo Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter noch möglich sind, allerdings mit steigender Tendenz aufgrund von Gentrifizierungsprozessen.

Prognose und Ausblick

Die Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltenden Attraktivität Hamburgs für qualifizierte Arbeitskräfte, der fortschreitenden Urbanisierung und dem strukturellen Wohnungsmangel. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von der Regulierung ausgenommen sind.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Mieter sind zunehmend bereit, für energieeffiziente Wohnungen höhere Kaltmieten zu akzeptieren, wenn diese durch niedrigere Nebenkosten kompensiert werden. Die Digitalisierung des Wohnens mit Smart-Home-Lösungen wird besonders im gehobenen Segment zu einem wichtigen Differenzierungsmerkmal. Zudem könnten politische Maßnahmen wie verschärfte Regulierungen oder Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau die Marktdynamik beeinflussen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase stabiler Erholung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Hansestadt behauptet ihre Position als einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Die anhaltende Nachfrage, getrieben von Bevölkerungswachstum und wirtschaftlicher Stärke, trifft weiterhin auf ein knappes Angebot, was zu einem Verkäufer- und Vermietermarkt führt.

Die Neubauaktivität nimmt zu, reicht jedoch nicht aus, um den strukturellen Mangel an Wohnraum kurzfristig zu beheben. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zu immer wichtigeren Faktoren bei Kauf- und Mietentscheidungen. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Hamburger Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl entscheidend für den langfristigen Erfolg bleibt.