Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase in 2023 hat sich der Markt erholt und zeigt moderate Aufwärtstendenzen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot, insbesondere im Neubausegment, weiterhin begrenzt ist. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten leicht gestiegen, wobei der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung zeigt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei etwa 5.704 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung von 1,3 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei circa 5.600 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine stabile bis leicht positive Entwicklung, nachdem der Markt das historische Tief von 2023 überwunden hat.

Die Preisentwicklung variiert je nach Stadtteil. In Hamburg-Mitte beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.155 Euro im dritten Quartal 2025, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 4.301 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Diese lokalen Schwankungen zeigen, dass der Markt differenziert betrachtet werden muss und nicht alle Stadtteile die gleiche Dynamik aufweisen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf hat sich nach dem Einbruch in 2023 gut erholt und zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil auf hohem Niveau. Besonders Familien und Paare mittleren Alters sind aktive Marktteilnehmer und suchen verstärkt nach Eigenheimen im Hamburger Stadtgebiet. Die Neubauaktivität bleibt jedoch moderat und kann die bestehende Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führt.

Der Leerstand bei Häusern ist sehr niedrig, und Objekte in guten Lagen verkaufen sich schnell. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Besonders im mittleren Preissegment zeigt sich eine deutliche Angebotsknappheit, die durch den Mangel an Baugrundstücken und hohe Baukosten verstärkt wird.

Die Anzahl der Kaufverträge hat sich seit dem zweiten Quartal 2025 erhöht, was die Erholung des Marktes unterstreicht. Die Finanzierungsbedingungen haben sich stabilisiert, und die Zinsen bewegen sich auf einem für Käufer akzeptablen Niveau, was die Nachfrage zusätzlich stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lage bleibt ein entscheidender Preisfaktor im Hamburger Häusermarkt. Sehr gute Lagen, insbesondere in Innenstadtnähe und in der Umgebung der Alster, sind besonders gefragt und weisen eine geringere Verfügbarkeit bei tendenziell höheren Preisen auf. Diese Premium-Lagen zeigen eine stabilere Preisentwicklung und sind weniger anfällig für Marktschwankungen.

Hamburg-Mitte zeigt mit durchschnittlich 4.155 Euro pro Quadratmeter leicht niedrigere Preise als der Hamburger Durchschnitt, bietet aber dennoch eine stabile Nachfrage. Die Stadtrandgebiete verzeichnen moderate Preisanpassungen und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen.

Die beliebten Wohnviertel wie Blankenese, Winterhude und Harvestehude bleiben Hochpreislagen mit kontinuierlich hoher Nachfrage. Hier sind Preisrückgänge kaum zu verzeichnen, und die Objekte finden trotz hoher Preise schnell neue Eigentümer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusermarkt. Die stabile Nachfrage bei begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu einem weiteren leichten Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent jährlich führen. Es gibt keine Anzeichen für eine Marktüberhitzung oder Blasenbildung, vielmehr zeigt sich der Markt robust und nachhaltig.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich moderat bleiben, da hohe Baukosten und knappe Grundstücke weiterhin limitierende Faktoren darstellen. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Mittelfristig könnte sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter öffnen, was zu verstärktem Preisdruck führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 7.700 bis 7.800 Euro. In Hamburg-Mitte werden beispielsweise durchschnittlich 7.788 Euro pro Quadratmeter erzielt. Dies entspricht einer leichten Steigerung von 1,3 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise bei circa 7.600 Euro pro Quadratmeter lagen.

Im Jahresvergleich zeigen sich die Preise stabil bis leicht steigend, trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten. Die Eigentumswohnungen haben sich als resiliente Anlageklasse erwiesen und zeigen eine kontinuierliche Wertsteigerung. Die Preisentwicklung ist dabei weniger volatil als in anderen deutschen Großstädten, was Hamburg als stabilen Immobilienmarkt auszeichnet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin hoch, insbesondere in guten Lagen wie der Innenstadt, Altona und Eimsbüttel. Die Käuferschaft setzt sich hauptsächlich aus Eigennutzern zusammen, aber auch Kapitalanleger zeigen verstärktes Interesse angesichts der stabilen Marktentwicklung und der attraktiven Mietrenditen.

Die Neubauaktivität zeigt eine moderate Zunahme, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Das Angebot an Eigentumswohnungen ist insgesamt stabil, wobei eine gute Vernetzung zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien zu beobachten ist. Die Vermarktungsdauer bei gefragten Objekten hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Der Anstieg der Kaufverträge seit dem zweiten Quartal 2025 zeigt die verbesserte Marktstimmung. Die Finanzierungsbedingungen haben sich stabilisiert, und viele potenzielle Käufer, die in den vergangenen Quartalen abgewartet haben, treten nun aktiv in den Markt ein. Die Banken zeigen sich bei der Kreditvergabe wieder offener, was die Nachfrage zusätzlich stimuliert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die besonders gefragten Stadtteile Innenstadt, Altona und Eimsbüttel weisen eine erhöhte Nachfrage und kürzere Vermarktungszeiten auf. In diesen Lagen sind die Preise überdurchschnittlich hoch, und die Verfügbarkeit ist begrenzt. Neubauprojekte konzentrieren sich vor allem auf gute und mittlere Lagen, wobei noch keine Überversorgung zu beobachten ist.

Die HafenCity als prominentes Entwicklungsgebiet zeigt weiterhin starke Nachfrage mit Preisen im oberen Segment. Hier werden vermehrt hochwertige Neubauwohnungen realisiert, die sich an eine kaufkräftige Zielgruppe richten. Die Stadtteile Ottensen, Eppendorf und Winterhude bleiben beliebte Wohnlagen mit stabilen bis steigenden Preisen.

In den Außenbezirken wie Bergedorf oder Harburg sind die Preise moderater, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung. Diese Gebiete profitieren von der allgemeinen Marktdynamik und bieten attraktive Alternativen für Käufer mit begrenzterem Budget.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Aufwärtsbewegungen. Die anhaltend hohe Kaufbereitschaft trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten deutet auf ein robustes Marktfundament hin. Experten sehen keine Anzeichen einer Überhitzung und bewerten den Markt als nachhaltig.

Die erwartete Preissteigerung liegt bei 3 bis 5 Prozent jährlich, getrieben durch die kontinuierliche Nachfrage und das begrenzte Angebot. Neubauprojekte werden weiterhin eine wichtige Rolle spielen, können aber die strukturelle Angebotsknappheit nicht vollständig lösen. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit stetigem Zuzug wird die Nachfrage nach Wohnraum langfristig stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 äußerst dynamisch. Während konkrete Quadratmeterpreise für Mietshäuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen werden, zeigt sich eine deutliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten für Häuser spürbar erhöht, wobei die Steigerungsraten über denen des Kaufmarktes liegen.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt dem allgemeinen Trend des Hamburger Mietmarktes, der eine dynamischere Entwicklung als der Kaufmarkt aufweist. Familienhäuser in guten Lagen erzielen Spitzenmieten, während auch in mittleren Lagen die Preise kontinuierlich steigen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern ist im dritten Quartal 2025 besonders hoch, wobei vor allem Familien aktiv nach geeigneten Objekten suchen. Der Leerstand bei Mietshäusern ist sehr gering, und die Qualität sowie die Lage der Immobilie sind entscheidende Faktoren für einen schnellen Vermietungserfolg. Hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Das Angebot an Mietshäusern ist begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Viele Eigentümer bevorzugen langfristige Mietverhältnisse mit solventen Mietern, was die Fluktuation reduziert und das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist gering, da sich Entwickler verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen konzentrieren.

Die Vermietungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Besichtigungstermine sind stark frequentiert, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Attraktive und zentrale Lagen bleiben im Mietshäusermarkt weiterhin bevorzugt. Stadtteile mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie guter Verkehrsanbindung sind besonders gefragt. Die Innenstadtnähe und etablierte Wohnviertel wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel erzielen die höchsten Mietpreise.

In den Außenbezirken sind Mietshäuser ebenfalls gefragt, bieten aber moderatere Preise. Hier profitieren Mieter von größeren Grundstücken und mehr Wohnfläche zu vergleichsweise günstigeren Konditionen. Die Nachfrage in diesen Gebieten wird hauptsächlich von Familien getragen, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld legen.

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verstärkt, wobei Premium-Lagen überproportionale Mietsteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin dynamisch bleiben mit kontinuierlich steigenden Mieten. Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird zu weiteren Preissteigerungen führen. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent.

Die begrenzte Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser wird die Angebotsknappheit weiter verschärfen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg und veränderte Wohnbedürfnisse, insbesondere den Wunsch nach mehr Wohnfläche und Gärten, weiter steigen.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich die grundlegende Marktentwicklung nicht umkehren. Langfristig bleibt der Markt für Mietshäuser in Hamburg ein Vermietermarkt mit stabilen Ertragsaussichten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 12,31 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Anstieg etwa 6 Prozent.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Aufwärtsdynamik im Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die Steigerungsraten liegen deutlich über der allgemeinen Inflationsrate, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Besonders in gefragten Stadtteilen liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt, während auch in bisher moderateren Lagen spürbare Preissteigerungen zu verzeichnen sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau, während das Angebot nicht ausreichend ist, um diese zu bedienen. Die restriktive Neubauaktivität der vergangenen Jahre macht sich nun deutlich bemerkbar und führt zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden. Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige oder sehr hochpreisige Objekte.

Besonders in beliebten Stadtteilen wie der Innenstadt, Altona und Eimsbüttel ist der Leerstand praktisch nicht existent. Wohnungen werden oft schon vor der öffentlichen Ausschreibung vermietet, und Wartelisten für attraktive Objekte sind keine Seltenheit. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt und liegt bei gut vermietbaren Objekten oft bei nur wenigen Tagen.

Die Neubauaktivität zeigt zwar eine leichte Belebung, kann aber den akkumulierten Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Fertiggestellte Neubauwohnungen werden meist zu Preisen über dem Durchschnitt angeboten und sind trotzdem schnell vermietet. Die Qualität der Wohnungen und energetische Standards spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisgestaltung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. Stärkere Preissteigerungen sind in Zentrumsnähe und beliebten Vierteln wie Altona und Eimsbüttel zu beobachten, wo die Mieten teilweise bei über 15 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Die HafenCity und andere neu entwickelte Quartiere zeigen ebenfalls überdurchschnittliche Mietpreise, bieten dafür aber moderne Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Stadtteile wie St. Pauli, Ottensen und das Schanzenviertel bleiben trotz hoher Preise sehr gefragt, insbesondere bei jüngeren Mietern und Singles.

Stadtrandgebiete zeigen moderatere Preisanpassungen, verzeichnen aber ebenfalls Steigerungen. Bezirke wie Harburg, Bergedorf oder Wandsbek bieten noch vergleichsweise günstige Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die verbesserte Verkehrsanbindung dieser Gebiete macht sie zunehmend attraktiv für Pendler, was die Nachfrage und damit die Preise treibt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Aufwärtstendenz bei den Mietpreisen. Der nächste Quartalsverlauf dürfte weitere moderate Mietsteigerungen bringen, wobei jährliche Steigerungsraten von 5 bis 7 Prozent als realistisch gelten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig wachsender Bevölkerung wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Die Mietpreisbremse dämpft zwar die Dynamik in Bestandsbauten, führt aber gleichzeitig zu höheren Erstbezugsmieten bei Neubauten. Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer Entspannung beitragen können.

Langfristig wird der Hamburger Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt bleiben. Die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung werden die Nachfrage weiter stützen. Investoren sehen den Hamburger Mietwohnungsmarkt trotz regulatorischer Eingriffe als attraktiv an, was sich in anhaltenden Investitionen in Wohnimmobilien zeigt.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und stabiler Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die Erholung nach dem Tief von 2023 setzt sich fort, wobei der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung als der Kaufmarkt zeigt. Die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen die Preisentwicklung bestimmen.

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben signifikant, wobei zentrale und etablierte Lagen weiterhin Premium-Preise erzielen. Gleichzeitig zeigen auch die Außenbezirke Preissteigerungen, was die flächendeckende Marktdynamik unterstreicht. Für Marktteilnehmer bedeutet dies weiterhin eine herausfordernde Situation: Käufer und Mieter müssen mit steigenden Preisen rechnen, während Eigentümer und Vermieter von der positiven Wertentwicklung profitieren.

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei keine Anzeichen für eine Marktüberhitzung oder drastische Korrekturen erkennbar sind. Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, wenn auch zunehmend hochpreisiger Markt für alle Beteiligten.