Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im dritten Quartal 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Hamburger Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.704 €/m². Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 €/m² lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von etwa 2 Prozent. Diese Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren der Zinserhöhungen hin.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung. Während im Q2 2025 der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.650 €/m² lag, verzeichnet das aktuelle Quartal einen Anstieg von knapp einem Prozent. Diese kontinuierliche, aber moderate Preissteigerung spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum in der Hansestadt wider.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf in Hamburg ist von einer ausgewogenen, aber tendenziell nachfrageorientierten Situation geprägt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt konstant hoch, wobei insbesondere Familien und Kapitalanleger als Käufergruppen auftreten. Das Angebot hingegen bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die gedrosselte Neubautätigkeit der vergangenen Quartale zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Experten schätzen, dass der erforderliche Bauaufschwung noch nicht in ausreichendem Maße eingetreten ist, was die Knappheit am Markt weiter verschärft. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den begehrten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Werte von über 8.000 €/m². Diese Premiumlagen verzeichnen auch die stabilste Preisentwicklung mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Zuwächsen.

Im Gegensatz dazu bieten die Randgebiete wie Harburg, Bergedorf oder Wilhelmsburg noch vergleichsweise moderate Preise zwischen 3.500 und 4.500 €/m². Diese Stadtteile profitieren zunehmend von der Stadtflucht preissensibler Käufer und zeigen daher prozentual oft höhere Wertsteigerungen als die etablierten Toplagen. Die zentrumsnahen Stadtteile wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich preislich im oberen Mittelfeld zwischen 6.000 und 7.500 €/m² und bleiben aufgrund ihrer guten Infrastruktur und Lebensqualität konstant nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Hamburg bleiben verhalten optimistisch. Experten rechnen bis zum Jahresende 2025 mit einem weiteren Preisanstieg von etwa einem Prozent, was für das Gesamtjahr 2025 einen Zuwachs von rund drei Prozent bedeuten würde. Diese moderate Entwicklung wird als gesunde Marktentwicklung interpretiert, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer planbare Verhältnisse schafft.

Langfristig, mit Blick auf die nächsten 12 bis 24 Monate und darüber hinaus bis 2035, wird der Raum Hamburg weiterhin als Wachstumsregion mit steigenden Immobilienpreisen gesehen. Die Attraktivität der Selbstnutzermärkte wird als besonders hoch eingeschätzt, nicht zuletzt aufgrund der angespannten Mietlage, die viele Mieter zum Eigentumserwerb motiviert. Sollte der dringend benötigte Bauaufschwung jedoch weiterhin ausbleiben, ist mit einer Verschärfung der Knappheit und entsprechend stärkeren Preissteigerungen zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt aktuell 6.312 €/m². Dies stellt im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 6.213 €/m² lag, einen Anstieg von etwa 1,6 Prozent dar.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresverlauf 2025. Während im vierten Quartal 2024 der durchschnittliche Kaufpreis noch bei etwa 5.226 €/m² lag, zeigt sich bis zum dritten Quartal 2025 ein signifikanter Anstieg von über 20 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Quadratmeterpreis bei etwa 6.250 €/m² lag, verzeichnet das aktuelle Quartal einen weiteren Zuwachs von knapp einem Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsdynamik unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Nachfrageorientierung gekennzeichnet. Eigentumswohnungen verzeichneten bereits im zweiten Quartal 2025 bundesweit den stärksten Preiszuwachs mit 0,71 Prozent gegenüber dem Vorquartal, und diese positive Dynamik setzt sich im dritten Quartal fort. Die Nachfrage wird getrieben von verschiedenen Käufergruppen: Selbstnutzer, die der steigenden Mietbelastung entfliehen wollen, Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditen und junge Familien, die ihren ersten Immobilienerwerb tätigen.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, wobei Neubauprojekte nur langsam auf den Markt kommen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was zu einer Verschärfung der Angebotssituation führt. Bestandswohnungen werden oft innerhalb kürzester Zeit verkauft, und Bieterverfahren sind in beliebten Lagen keine Seltenheit mehr. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen tendiert gegen null, was die Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen entlang der Alster und Elbe, wie beispielsweise in Harvestehude, Rotherbaum und der HafenCity, werden Spitzenpreise von über 10.000 €/m² für Neubauwohnungen erreicht. Diese Premiumsegmente zeigen eine bemerkenswerte Preisstabilität und kontinuierliche Wertsteigerung.

In beliebten, aber etwas günstigeren Hamburger Lagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.630 €, was bei einer typischen 130-Quadratmeter-Wohnung einen Gesamtkaufpreis von durchschnittlich 471.900 Euro bedeutet. Stadtteile wie Altona, St. Pauli und das Schanzenviertel erfreuen sich besonders bei jungen Käufern großer Beliebtheit und zeigen entsprechend dynamische Preisentwicklungen. Die Außenbezirke wie Bramfeld, Farmsen oder Rahlstedt bieten hingegen noch Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 3.000 und 4.500 €/m² und werden zunehmend als Alternative zu den hochpreisigen Innenstadtlagen wahrgenommen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben positiv. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet, wobei jährliche Steigerungsraten zwischen zwei und vier Prozent als realistisch gelten. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Metropolregion Hamburg werden die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnte sich die Dynamik jedoch abschwächen, falls die Zinsen weiter steigen oder die wirtschaftliche Entwicklung schwächer ausfällt als erwartet. Dennoch bleibt Hamburg als Wirtschaftsstandort attraktiv, und die strukturelle Wohnungsknappheit wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren für stabile bis leicht steigende Preise sorgen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und der allgemeinen Mietpreisentwicklung kann von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 12 und 16 €/m² für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser ausgegangen werden, wobei die genaue Höhe stark von Lage, Ausstattung und Größe abhängt.

Im Vergleich zum Vorjahr ist von einer Steigerung von etwa vier bis sechs Prozent auszugehen, was dem allgemeinen Trend am Hamburger Mietmarkt entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dürfte sich die Mietpreisentwicklung bei Häusern moderat fortgesetzt haben, mit einem geschätzten Anstieg von ein bis zwei Prozent.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern in Hamburg bleibt konstant hoch, wobei insbesondere Familien mit Kindern und gutsituierte Paare diese Wohnform bevorzugen. Das Angebot ist jedoch stark begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, angesichts der aktuellen Kaufpreisentwicklung. Dies führt zu einer erheblichen Verknappung im Segment der Mietshäuser.

Die Fluktuation bei Mietshäusern ist traditionell gering, da Mieter dieser Objektkategorie tendenziell längerfristige Mietverhältnisse eingehen. Neue Mietobjekte werden oft bereits vor der öffentlichen Ausschreibung über Makler oder persönliche Netzwerke vermittelt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt deutlich über der von Wohnungen, was die Verfügbarkeit zusätzlich einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser sind je nach Stadtteil erheblich. In den gehobenen Wohnlagen wie den Elbvororten, Volksdorf oder Wellingsbüttel werden Spitzenmieten von 18 bis 25 €/m² erreicht. Diese Lagen zeichnen sich durch großzügige Grundstücke, exzellente Infrastruktur und hohe Wohnqualität aus.

In den Stadtrandlagen wie Neugraben, Marmstorf oder den ländlicheren Teilen der Vier- und Marschlande sind Häuser noch zu moderateren Mieten zwischen 10 und 14 €/m² verfügbar. Diese Gebiete profitieren von ihrer ruhigen Lage und bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, erfordern jedoch längere Pendelzeiten in die Innenstadt. Die zentrumsnahen Stadtteile mit Hausbestand, wie Teile von Eimsbüttel oder Eppendorf, bewegen sich preislich im oberen Mittelfeld zwischen 15 und 20 €/m².

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt in Hamburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet. Die kräftigen Mietpreissteigerungen werden sich voraussichtlich fortsetzen, getrieben durch die anhaltende Knappheit und die hohe Nachfrage. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von vier bis sechs Prozent, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die Attraktivität von Mietshäusern wird weiter zunehmen, da viele Familien sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Gleichzeitig wird das Angebot voraussichtlich weiter schrumpfen, da Neubauaktivitäten im Einfamilienhausbereich aufgrund von Flächenknappheit und Nachhaltigkeitsaspekten rückläufig sind. Mieter sollten sich auf einen zunehmend kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und überzeugende Bewerbungsunterlagen entscheidend sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Mietpreis liegt aktuell bei 13,04 €/m², was einen signifikanten Anstieg darstellt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,31 €/m² lag, entspricht dies einer kräftigen Steigerung von etwa 6 Prozent.

Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt ebenfalls eine klare Aufwärtsbewegung. Mit einem Anstieg von 12,87 €/m² auf 13,04 €/m² verzeichnet der Markt ein Quartalswachstum von etwa 1,32 Prozent. Diese kontinuierliche Preissteigerung verdeutlicht die anhaltende Anspannung am Hamburger Mietwohnungsmarkt und reflektiert die strukturelle Wohnungsknappheit in der Hansestadt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist von einer extremen Nachfrageüberhang geprägt. Das Mietangebot ist deutlich angespannt, und die Knappheit an verfügbarem Wohnraum führt zu den beobachteten kontinuierlichen Preissteigerungen. Bei Neuvermietungen sind Besichtigungstermine mit 50 bis 100 Interessenten keine Seltenheit, und attraktive Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Trotz verschiedener Förderprogramme und politischer Initiativen ist der dringend benötigte Bauaufschwung noch nicht in ausreichendem Maße eingetreten. Die Leerstandsquote in Hamburg liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent, was als Indikator für einen extrem angespannten Markt gilt. Die Fluktuation ist gering, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage ihre Wohnungen nur selten aufgeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. In den Premium-Lagen wie der HafenCity, Winterhude oder entlang der Außenalster werden Spitzenmieten von 16 bis 20 €/m² und teilweise darüber erreicht. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und hohem Wohnwert.

Die beliebten Szeneviertel wie St. Pauli, Sternschanze und Ottensen liegen mit Durchschnittsmieten zwischen 14 und 17 €/m² ebenfalls deutlich über dem Hamburger Mittelwert. Hier zahlt sich die urbane Atmosphäre und die Nähe zu Gastronomie und Kultur aus. In den Stadtrandlagen wie Jenfeld, Billstedt oder Lurup sind hingegen noch Wohnungen zu Mieten zwischen 9 und 11 €/m² zu finden, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die klassischen Mittelschicht-Stadtteile wie Barmbek, Eilbek oder Hamm bewegen sich mit 11 bis 13 €/m² im städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt bleiben angespannt. Experten warnen vor einer anhaltenden Knappheit auf dem Wohnungsmarkt, die sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich noch verschärfen wird. Sollte der dringend benötigte Bauaufschwung weiterhin hinter den Erwartungen zurückbleiben, ist mit weiteren deutlichen Mietpreissteigerungen zu rechnen.

Für die nächsten zwei Jahre wird mit jährlichen Mietsteigerungen von vier bis sechs Prozent gerechnet, wobei in besonders gefragten Lagen noch höhere Zuwächse möglich sind. Die politische Diskussion um Mietregulierungen und Mietpreisbremsen wird voraussichtlich intensiver werden, könnte aber gleichzeitig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen oder in Eigentumswohnungen umwandeln.

Die hohen Mietpreise werden zunehmend zu einer sozialen Herausforderung, da immer mehr Haushalte einen überdurchschnittlich hohen Anteil ihres Einkommens für Wohnen aufwenden müssen. Dies könnte mittelfristig zu einer verstärkten Abwanderung in das Hamburger Umland führen, was wiederum die Pendlerströme erhöhen und neue infrastrukturelle Herausforderungen schaffen würde. Für Wohnungssuchende bleibt der Markt auf absehbare Zeit herausfordernd, und flexible Suchstrategien sowie Kompromissbereitschaft bei Lage und Ausstattung werden zunehmend wichtiger.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchweg positive Preisentwicklung bei anhaltender Marktanspannung. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich sind moderate bis deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei der Mietmarkt mit etwa sechs Prozent Jahressteigerung die dynamischste Entwicklung zeigt. Die strukturelle Wohnungsknappheit bleibt das bestimmende Element des Marktes, und ohne einen signifikanten Anstieg der Bautätigkeit ist keine Entspannung in Sicht. Investoren und Wohnungssuchende müssen sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt mit steigenden Preisen einstellen.