Executive Summary
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der leichten Konsolidierung im zweiten Quartal 2025 hat sich der Markt stabilisiert und verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien positive Entwicklungen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser zum Kauf liegen bei 5.704 €/m², für Eigentumswohnungen bei 6.312 €/m². Der Mietmarkt zeigt mit Steigerungsraten von 5-6% im Jahresvergleich die größte Dynamik aller Segmente.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 hat sich der Markt für Kaufhäuser in Hamburg spürbar erholt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.704 €/m², was einen Anstieg von etwa 1,6% gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Preis bei 5.610 €/m² lag. Diese positive Entwicklung markiert eine Trendwende nach der leicht rückläufigen Tendenz im zweiten Quartal 2025.
Im Jahresvergleich zeigt sich ein moderater, aber stetiger Aufwärtstrend. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 €/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 2%. Diese Entwicklung deutet auf eine nachhaltige Stabilisierung des Marktes hin, nachdem die turbulenten Zeiten der vergangenen Jahre mit starken Preisschwankungen überwunden scheinen.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 € und 1,2 Millionen €, wobei besonders gepflegte Bestandsimmobilien in guten Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Hamburger Hausmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Die Neubauaktivitäten bleiben jedoch weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die nach wie vor hohen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Es gibt keine signifikanten Angebotsausweitungen, was den Markt weiterhin als Verkäufermarkt charakterisiert.
Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau. Besonders Familien und Eigennutzer, die langfristig in Hamburg sesshaft werden möchten, treiben die Nachfrage. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Vergleich zum Vorjahr unterstützen diese Entwicklung zusätzlich. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, und Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.
Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die gestiegene Kaufbereitschaft und die stabileren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Während zentrumsnahe Häuser aufgrund ihrer Rarität besonders hohe Preise erzielen, konzentriert sich die Nachfrage verstärkt auf die beliebten Stadtrandlagen. Stadtteile wie Rahlstedt und Harburg verzeichnen eine besonders starke Nachfrage, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit gleichzeitig guter Infrastruktur bieten.
In den innerstädtischen Bereichen sind Häuser deutlich rarer und entsprechend teurer. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft 20-30% über dem Hamburger Durchschnitt. Die klassischen Villenviertel wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude bleiben die Premiumlagen mit Spitzenpreisen von teilweise über 8.000 €/m².
Die Stadtrandgebiete im Norden und Osten Hamburgs bieten hingegen noch verhältnismäßig moderate Preise bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Besonders junge Familien weichen verstärkt in diese Gebiete aus.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Die Preissteigerungen werden voraussichtlich zwischen 1,5% und 2,5% jährlich liegen. Diese verhaltene Prognose basiert auf der Annahme, dass die Finanzierungsbedingungen stabil bleiben und keine größeren wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.
Das begrenzte Angebot an Bauland und die weiterhin hohen Baukosten werden dafür sorgen, dass der Neubau von Einfamilienhäusern limitiert bleibt. Dies wird den Preisdruck auf Bestandsimmobilien aufrechterhalten. Energieeffiziente Häuser und solche mit moderner Ausstattung werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während sanierungsbedürftige Objekte aufgrund der gestiegenen Renovierungskosten langsamer im Preis steigen dürften.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich positive Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 €/m² liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2% über dem Vorquartal, als der Preis bei 6.180 €/m² notierte. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 1,6%, was auf eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung hindeutet. Die Preise für durchschnittliche Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 350.000 € und 600.000 €, wobei Neubauwohnungen in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.
Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei energieeffizienten Neubauwohnungen, die teilweise Quadratmeterpreise von über 8.000 € erzielen. Diese Entwicklung spiegelt das gestiegene Bewusstsein für Nachhaltigkeit und die langfristigen Einsparpotenziale bei den Nebenkosten wider.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf mehrere fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind neue Wohneinheiten auf den Markt gekommen. Diese Neubauprojekte haben das Angebot belebt, können aber die weiterhin sehr hohe Nachfrage nur teilweise befriedigen.
Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei sich zwei Hauptkäufergruppen herauskristallisieren: Kapitalanleger, die von den stabilen Mietrenditen profitieren möchten, und Singles sowie Paare, die zentrumsnahe, kleinere Wohnungen zur Eigennutzung suchen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich trotz des leicht gestiegenen Angebots kaum verlängert, was die Marktdynamik unterstreicht.
Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen bleibt vernachlässigbar gering. Neue Projekte sind oft bereits vor Fertigstellung zu großen Teilen verkauft, was die anhaltende Attraktivität des Hamburger Wohnungsmarktes belegt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die geografische Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt zeigt sich noch ausgeprägter als im Hausmarkt. Zentrumsnahe Lagen bleiben die teuersten und gefragtesten Bereiche, mit Spitzenpreisen in Stadtteilen wie der HafenCity, wo Neubauwohnungen mit Elbblick teilweise über 10.000 €/m² kosten.
Die verstärkten Neubauaktivitäten in Altona und Ottensen haben diese Stadtteile zu besonders dynamischen Märkten entwickelt. Hier treffen moderne Neubauprojekte auf gewachsene Quartiere, was zu einer interessanten Mischung aus verschiedenen Preissegmenten führt. Die Quadratmeterpreise in diesen Gebieten liegen zwischen 6.500 € und 8.000 €.
Stadtrandlagen bieten weiterhin günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 € und 5.500 €, allerdings ist hier das Neubauangebot deutlich geringer. Stadtteile wie Rahlstedt, Farmsen oder Bergedorf bieten noch bezahlbaren Wohnraum, leiden aber unter dem geringeren Angebot an modernen Wohnungen.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg sind durchweg positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate nachhaltig stabile Preise mit moderaten Steigerungsraten zwischen 2% und 3% jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der weiterhin hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen.
Ein entscheidender Faktor für die zukünftige Preisentwicklung wird die Energieeffizienz der Wohnungen sein. Mit den verschärften Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden werden moderne, energieeffiziente Neubauten voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen unter Preisdruck geraten, wenn die Sanierungskosten die Wirtschaftlichkeit belasten.
Die demografische Entwicklung Hamburgs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage weiter stützen. Besonders Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen werden aufgrund des Trends zu kleineren Haushalten weiterhin stark nachgefragt bleiben.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 als robustes Segment mit moderaten Preissteigerungen. Während konkrete Quadratmeterpreise für Häuser zur Miete nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Marktdaten eine Steigerung der Mieten um etwa 6% im Jahresvergleich ableiten. Die durchschnittlichen Monatsmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Lage zwischen 2.500 € und 4.500 €.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich ein leichter, aber stetiger Anstieg der Mietpreise. Diese Entwicklung ist besonders bemerkenswert vor dem Hintergrund der allgemeinen Mietpreisbremse, die jedoch bei Neubauten und umfassend sanierten Objekten nicht greift. Die Nachfrage nach Mietshäusern hat sich dabei als überraschend resilient erwiesen, was teilweise auf die gestiegenen Kaufpreise und die damit verbundene geringere Erschwinglichkeit von Eigenheimen zurückzuführen ist.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern wurde durch einige Neubauprojekte leicht erweitert, bleibt jedoch weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Der Markt ist charakterisiert durch ein strukturelles Defizit, das sich in den kommenden Quartalen voraussichtlich nicht auflösen wird. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet.
Die Nachfrage wird hauptsächlich von zwei Gruppen getragen: Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Expatriates und temporären Bewohnern, die Flexibilität schätzen. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.
Die Neubauaktivität im Bereich der Miethäuser ist begrenzt, da Investoren häufig den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Wohnungen bevorzugen, die eine höhere Rendite versprechen. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die beliebten Stadtteile mit guter Infrastruktur wie Ottensen und Eimsbüttel verzeichnen die höchste Nachfrage nach Mietshäusern. Hier liegen die Mietpreise oft 20-30% über dem Hamburger Durchschnitt. Diese Stadtteile bieten eine optimale Kombination aus urbaner Infrastruktur und familiärem Wohnumfeld, was sie besonders attraktiv macht.
In den Stadtrandgebieten sind die Mietpreise deutlich günstiger, allerdings ist hier das Angebot noch begrenzter. Stadtteile wie Neugraben, Marmstorf oder Duvenstedt bieten zwar attraktive Mietpreise, leiden aber unter dem sehr geringen Angebot an verfügbaren Mietshäusern. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist über persönliche Netzwerke vermittelt und gelangen selten auf den offenen Markt.
Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den sogenannten Zwischenlagen – Stadtteile, die weder zentral noch peripher liegen. Hier entstehen vereinzelt neue Miethausprojekte, die auf Familien abzielen, die einen Kompromiss zwischen Erreichbarkeit und Wohnqualität suchen.
Prognose und Ausblick
Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter an Dynamik gewinnen. Experten prognostizieren moderate weitere Mietsteigerungen, insbesondere in den zentralen und semi-zentralen Lagen. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3% und 5% jährlich liegen, wobei Premiumobjekte in Toplagen auch darüber liegen können.
Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird sich mittelfristig nicht auflösen lassen. Die hohen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken werden die Neubauaktivität weiterhin dämpfen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den Zuzug nach Hamburg und die weiterhin hohen Kaufpreise gestützt.
Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Qualität der Mietshäuser sein. Mit steigenden Energiekosten werden energieeffiziente Häuser einen klaren Wettbewerbsvorteil haben und voraussichtlich überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchsetzen können.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 die stärkste Dynamik aller Segmente des Hamburger Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mieten sind im Jahresvergleich um beeindruckende 5-6% gestiegen, was die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70 Quadratmeter große Wohnung liegt je nach Lage zwischen 950 € und 1.500 € monatlich.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich ein leichter, aber stetiger Anstieg der Mietpreise. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung ist besonders in den gefragten Stadtteilen spürbar, wo die Mieten teilweise die Marke von 20 €/m² überschreiten. Neubauwohnungen in Premiumlagen erreichen sogar Spitzenwerte von bis zu 25 €/m² Kaltmiete.
Die Entwicklung der Mietpreise wird maßgeblich durch die fertiggestellten Neubauprojekte beeinflusst, die überwiegend im höheren Preissegment angesiedelt sind. Dies führt zu einer Verschiebung des durchschnittlichen Mietniveaus nach oben, während günstigere Bestandswohnungen immer seltener auf den Markt kommen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen hat sich durch verschiedene Neubauprojekte, insbesondere in Altona, Ottensen und der HafenCity, leicht erhöht. Diese Neubauwohnungen decken jedoch hauptsächlich das obere Preissegment ab und können die Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment nicht befriedigen. Die Gesamtzahl der verfügbaren Mietwohnungen bleibt damit weiterhin deutlich unter dem Bedarf.
Die Nachfrage ist außerordentlich hoch und wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studenten und Young Professionals suchen kleine bis mittelgroße Wohnungen im Zentrum, während Familien größere Wohnungen in ruhigeren Lagen bevorzugen. Hinzu kommen Senioren, die von Häusern in barrierefreie Wohnungen umziehen, sowie eine wachsende Zahl von Zuzüglern aus anderen Bundesländern und dem Ausland.
Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5%. Wohnungen werden oft innerhalb von Tagen vermietet, und bei Besichtigungsterminen sind Bewerberschlangen von 50 und mehr Interessenten keine Seltenheit. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Neubau-Schwerpunkte in Altona, Ottensen und der HafenCity haben diese Stadtteile zu Hotspots des Mietwohnungsmarktes entwickelt. Die modernen, oft mit Balkonen und hochwertiger Ausstattung versehenen Neubauwohnungen sprechen besonders zahlungskräftige Mieter an. In der HafenCity liegen die Mieten für Neubauwohnungen regelmäßig über 20 €/m², während sie in Ottensen und Altona zwischen 15 € und 18 €/m² rangieren.
Die zentrumsnahen Lagen bleiben extrem gefragt und entsprechend teuer. Stadtteile wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst verzeichnen konstant hohe Nachfrage bei sehr geringem Angebot. Hier dominieren Bestandswohnungen, die bei Neuvermietung oft deutliche Mieterhöhungen erfahren.
Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, allerdings ist hier das Neubauangebot deutlich geringer. Stadtteile wie Billstedt, Jenfeld oder Lurup bieten noch bezahlbare Mieten zwischen 10 € und 13 €/m², leiden aber unter dem Image und der teilweise schwächeren Infrastruktur. Interessant ist die Entwicklung in aufstrebenden Vierteln wie Wilhelmsburg, wo durch Gentrifizierungsprozesse die Mieten kontinuierlich steigen.
Prognose und Ausblick
Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck stehen. Die Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten, wobei die Steigerungsraten zwischen 4% und 6% jährlich liegen dürften. Diese Prognose basiert auf der anhaltenden Urbanisierung, dem Bevölkerungswachstum Hamburgs und dem weiterhin knappen Angebot.
Die Energieeffizienz wird zu einem entscheidenden Faktor für die Vermietbarkeit und die erzielbaren Mietpreise. Mit steigenden Nebenkosten werden Mieter verstärkt auf die Energieeffizienz achten, was moderne, gut gedämmte Wohnungen begünstigt. Vermieter von älteren, unsanierten Wohnungen könnten unter Druck geraten, in energetische Sanierungen zu investieren.
Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und Regulierungen wird voraussichtlich intensiver werden, könnte aber paradoxerweise zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter aus Unsicherheit Wohnungen vom Markt nehmen oder in Eigentumswohnungen umwandeln. Die Stadt Hamburg plant verschiedene Maßnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, deren Wirkung sich jedoch erst mittelfristig zeigen wird.
Kapitalanleger werden weiterhin den Mietwohnungsmarkt als attraktives Investment sehen, insbesondere angesichts der stabilen Renditen und der geringen Leerstandsrisiken. Dies könnte zu weiteren Investitionen in Neubauprojekte führen, die allerdings hauptsächlich im oberen Preissegment angesiedelt sein werden.
Fazit
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und wachsender Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der leichten Konsolidierung im Vorquartal ist deutlich spürbar. Während der Kaufmarkt moderate Steigerungen zwischen 1,6% und 2% verzeichnet, zeigt der Mietmarkt mit Wachstumsraten von 5-6% die größte Dynamik.
Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Das Angebot kann mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten, was zu anhaltenden Preissteigerungen führt. Neubauprojekte konzentrieren sich auf das obere Preissegment und können die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum nicht befriedigen. Die geografischen Unterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale Lagen zunehmend zum Luxussegment werden.
Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Trends ab. Die Preise werden voraussichtlich moderat weiter steigen, wobei energieeffiziente und modern ausgestattete Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren werden. Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, aber auch herausfordernder Markt für alle Beteiligten.
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