Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt präsentiert sich weiterhin als einer der stabilsten und nachgefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei die Preisdynamik eine nachhaltige, aber nicht überhitzte Aufwärtsbewegung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,3 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 5.620 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Preis bei 5.594 Euro pro Quadratmeter notiert wurde, beträgt der Anstieg moderate 2 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt eine gesunde Marktdynamik ohne Anzeichen einer Überhitzung. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung, die teilweise Preise deutlich über dem Durchschnitt erzielen. Die Kaufpreise für durchschnittliche Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Besonders Familien und Kapitalanleger zeigen weiterhin großes Interesse an Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Das Angebot kann jedoch mit der anhaltend starken Nachfrage nicht vollständig mithalten. Die Hauptursache liegt im rückläufigen Neubauvolumen, das durch gestiegene Baukosten und den Mangel an verfügbaren Baugrundstücken verursacht wird.

Die Neubauaktivität bleibt deutlich unter den Erwartungen und kann den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung, insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 600.000 und 900.000 Euro. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 65 Tagen, was die hohe Kaufbereitschaft bei begrenztem Angebot unterstreicht. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 8.000 Euro. Diese exklusiven Wohnlagen verzeichnen trotz des hohen Preisniveaus eine ungebrochene Nachfrage, insbesondere von vermögenden Privatpersonen und internationalen Käufern.

Die beliebten Familienstadtteile wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bewegen sich im Preisbereich von 5.500 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Familien getrieben, die Wert auf gute Schulen und Infrastruktur legen. Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken wie Bergedorf oder Harburg sind Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 3.800 und 4.800 Euro erhältlich, wobei auch diese Lagen zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent pro Jahr erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Stärke Hamburgs und dem anhaltenden Zuzug. Die Angebotsseite dürfte weiterhin angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit absehbar ist.

Mittelfristig könnten sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, sofern sich die Zinssituation nicht dramatisch ändert. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand könnte mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber voraussichtlich erst ab 2027 spürbare Auswirkungen zeigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 6.312 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,3 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 6.200 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Q3 2024, mit einem damaligen Preis von 6.213 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Steigerung moderate 1,6 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt eine robuste Verfassung des Wohnungsmarktes mit kontinuierlichen, aber nicht übermäßigen Preissteigerungen. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 4.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Hamburg bleibt im Q3 2025 ungebrochen hoch. Kapitalanleger und Selbstnutzer konkurrieren intensiv um die verfügbaren Objekte, was zu einer äußerst dynamischen Marktsituation führt. Das Angebot kann mit dieser starken Nachfrage nicht Schritt halten, besonders im Neubausegment, wo die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Die Angebotsknappheit ist besonders im Segment der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen spürbar, die sowohl von Singles und Paaren als auch von Anlegern stark nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Eigentumswohnungen hat sich auf etwa 45 Tage verkürzt, wobei attraktive Objekte in guten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen variiert stark je nach Stadtteil. In den Top-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum und Eppendorf werden Quadratmeterpreise von 8.000 bis 12.000 Euro und darüber erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die aufstrebenden Viertel wie Ottensen, Eimsbüttel und Winterhude bewegen sich im Preisbereich von 6.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Familien beliebt. In den Randbezirken und weniger zentralen Lagen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld sind Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 3.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei auch diese Gebiete zunehmend von der allgemeinen Marktdynamik profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Es wird mit einem jährlichen Wachstum von 2 bis 4 Prozent gerechnet. Die Nachfrage dürfte weiterhin robust bleiben, gestützt durch die wirtschaftliche Attraktivität Hamburgs und die anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere in der östlichen HafenCity und am Kleinen Grasbrook, werden voraussichtlich erst ab 2026/2027 zu einer spürbaren Angebotsausweitung führen. Bis dahin wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, mit anhaltender Konkurrenz um attraktive Objekte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und der allgemeinen Entwicklung des Hamburger Immobilienmarktes liegt das durchschnittliche Mietniveau für Einfamilienhäuser im Q3 2025 bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 bis 160 Quadratmetern. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 14 bis 18 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum Q2 2025 ist eine leichte Steigerung von etwa 1 bis 1,5 Prozent zu verzeichnen.

Die Mietpreise für Häuser haben sich im Jahresvergleich um etwa 3 bis 4 Prozent erhöht, was die allgemeine Marktentwicklung und die starke Nachfrage nach Wohnraum mit Garten widerspiegelt. Besonders gefragt sind moderne oder kürzlich renovierte Objekte mit energieeffizienter Ausstattung.

Marktdynamik

Der Markt für Miedhäuser ist durch ein sehr begrenztes Angebot gekennzeichnet. Die meisten Einfamilienhäuser in Hamburg befinden sich im Eigentum und werden selbst genutzt. Das verfügbare Mietangebot konzentriert sich hauptsächlich auf Objekte von institutionellen Anlegern oder privaten Vermietern, die temporär vermieten.

Die Nachfrage kommt vorrangig von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Führungskräften, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Kauf entscheiden können. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa 3 bis 5 Jahren. Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, und attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen und Harvestehude werden für hochwertige Einfamilienhäuser Monatsmieten von 3.500 bis 5.000 Euro und mehr aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über großzügige Grundstücke und gehobene Ausstattung.

In den beliebten Familienstadtteilen wie Groß Flottbek, Niendorf und Poppenbüttel liegen die Mieten typischerweise zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Am Stadtrand in Bezirken wie Neugraben, Marmstorf oder Moorburg sind Häuser zu Mieten zwischen 1.500 und 2.200 Euro verfügbar, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche geboten werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Das Angebot wird voraussichtlich weiterhin sehr begrenzt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Miethaus-Segments absehbar ist. Die Nachfrage dürfte stabil auf hohem Niveau verharren.

Mittelfristig könnte die Entwicklung neuer Stadtquartiere mit Townhouse-Konzepten zu einer leichten Angebotsausweitung führen. Diese modernen Wohnformen könnten eine Alternative zum klassischen Einfamilienhaus darstellen und neue Mietergruppen ansprechen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter monatlich. Dies stellt einen Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, als der Durchschnittspreis bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024, mit einem damaligen Mietpreis von 12,31 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, wobei die Steigerungsraten im Jahresvergleich deutlich höher ausfallen als im Quartalsvergleich. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot charakterisiert. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg, die positive wirtschaftliche Entwicklung und die wachsende Zahl von Single-Haushalten getrieben. Das Angebot kann mit dieser Dynamik nicht mithalten, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt hinter den Erwartungen zurück. Zwar werden neue Projekte realisiert, doch die Fertigstellungszahlen reichen nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Der Leerstand liegt deutlich unter 1 Prozent und beschränkt sich hauptsächlich auf Wohnungen im Umbau oder in der Renovierung. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage, bei Besichtigungen sind oft Dutzende von Interessenten anwesend.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie der Innenstadt, St. Georg, HafenCity und den Elbvororten werden Quadratmetermieten von 15 bis 20 Euro und teilweise darüber erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den beliebten Szenevierteln wie dem Schanzenviertel, St. Pauli und Ottensen liegen die Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Die klassischen Wohnviertel wie Eppendorf, Eimsbüttel und Hoheluft bewegen sich im Bereich von 12 bis 15 Euro. In den Außenbezirken wie Bramfeld, Horn oder Billstedt sind Wohnungen zu Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen spürbar gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs hin, wobei mit jährlichen Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent zu rechnen ist. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug und die wirtschaftliche Attraktivität Hamburgs.

Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum und die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings werden diese Maßnahmen voraussichtlich erst ab 2027 spürbare Auswirkungen zeigen. Bis dahin bleibt der Mietwohnungsmarkt in Hamburg angespannt, mit anhaltend hoher Konkurrenz um verfügbare Wohnungen und steigenden Preisen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung von Q2 zu Q3 2025 zeigt eine kontinuierliche, aber nachhaltige Aufwärtsbewegung ohne Anzeichen einer Überhitzung. Mit Quartalssteigerungen von 1,3 bis 2 Prozent bei Kaufobjekten und 1,32 Prozent bei Mietwohnungen bewegt sich der Markt in einem gesunden Rahmen.

Die größte Herausforderung bleibt das begrenzte Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage. Dies gilt sowohl für den Kauf- als auch für den Mietmarkt. Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken, was zu anhaltender Knappheit und Preissteigerungen führt. Besonders angespannt zeigt sich die Situation bei Mietwohnungen, wo die jährliche Preissteigerung mit 6 Prozent deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Hamburg ein attraktiver Markt mit stabiler Wertentwicklung. Die wirtschaftliche Stärke der Stadt, der kontinuierliche Zuzug und die begrenzte Flächenverfügbarkeit sprechen für eine anhaltend positive Entwicklung. Allerdings sollten Käufer und Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen und sich auf eine intensive Konkurrenz um attraktive Objekte einstellen.