Immobilienmarktbericht Hamburg - 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Erholungsphase der vergangenen Quartale setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderate Preissteigerungen zu verzeichnen sind. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte, aber stetige Aufwärtsbewegungen bei den Preisen, begleitet von einer erhöhten Marktdynamik und verkürzten Vermarktungszeiten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Preis bei etwa 5.650 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsweise Preissteigerung beträgt somit rund 1 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung hindeutet.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 5.594 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von rund 2 Prozent. Diese Entwicklung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Marktes nach dem historischen Tief im Jahr 2023. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich mittlerweile wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert, was das zurückgekehrte Vertrauen der Käufer in den Markt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf zeigt sich stabil bis leicht steigend. Besonders Familien und Paare im mittleren Alter treiben die Nachfrage, motiviert durch die wieder attraktiveren Finanzierungsbedingungen und die Aussicht auf langfristige Wertstabilität. Die Neubauaktivitäten im Häusersegment bleiben allerdings moderat und können die bestehende Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Ein charakteristisches Merkmal des aktuellen Marktes ist der quasi nicht vorhandene Leerstand bei Häusern zum Kauf. Diese Angebotsverknappung führt zu einer erhöhten Wettbewerbssituation unter potenziellen Käufern. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal merklich verkürzt, was die gesteigerte Kaufbereitschaft und Entscheidungsfreudigkeit der Interessenten widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine detaillierten stadtteilspezifischen Preisdaten für Häuser vorliegen, zeigt sich qualitativ ein klares Bild: Hochwertige Häuser in guten Lagen gehören zu den begehrtesten Objekten auf dem Hamburger Immobilienmarkt. Die traditionell beliebten Wohnlagen in den grünen Außenbezirken wie Blankenese, Wellingsbüttel oder Volksdorf verzeichnen besonders starke Nachfrage.

Häuser in weniger zentralen Lagen oder in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial bieten hingegen noch relative Preisvorteile. Hier finden sich vermehrt junge Familien, die bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Preisunterschiede zwischen Premium-Lagen und Standardlagen bleiben signifikant und zeigen keine Tendenz zur Angleichung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung im Häusersegment. Die Grundlage für diese Einschätzung bildet die anhaltend solide Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen. Eine Blasenbildung oder ein bevorstehender Markteinbruch wird von Fachleuten ausgeschlossen.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Zuzug und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort sprechen für eine nachhaltige Wertstabilität. Allerdings könnten steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzanforderungen die Neubauaktivität weiter dämpfen, was mittelfristig zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots führen könnte. Käufer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Hamburg kosten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 6.312 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 6.250 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von knapp 1 Prozent. Diese kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort.

Der Jahresvergleich zeigt eine etwas dynamischere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Durchschnittspreis von 6.213 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung etwa 1,6 Prozent. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat merklich zugenommen, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Die Banken zeigen sich wieder offener für Immobilienfinanzierungen, was die Nachfrage zusätzlich stimuliert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei besonders innerstädtische und beliebte Lagen wie die Innenstadt, Altona und Eimsbüttel im Fokus der Käufer stehen. Die Neubauaktivitäten nehmen moderat zu, können jedoch nur einen Teil der bestehenden Nachfrage bedienen. Viele Projekte konzentrieren sich auf das gehobene Preissegment, was die Situation für Käufer mit mittlerem Budget zusätzlich verschärft.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt stabil, aber knapp. Die Vermarktungsdauer hat sich insbesondere in den gefragten Stadtteilen deutlich verkürzt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Diese Marktdynamik führt dazu, dass Interessenten schnelle Entscheidungen treffen müssen und oft nur wenig Verhandlungsspielraum bei den Preisen besteht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Spitzenpreise werden in den begehrten innerstädtischen Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum und Harvestehude erzielt. Hier sind Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit, besonders bei Neubauprojekten mit gehobener Ausstattung.

Die mittleren Lagen wie Altona, Eimsbüttel und Winterhude verzeichnen ebenfalls eine starke Nachfrage bei Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Neubauprojekte konzentrieren sich verstärkt auf diese Gebiete, da hier noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist und die Nachfrage besonders robust ist. In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen wie Wilhelmsburg oder Harburg liegen die Preise deutlich niedriger, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil entwickeln. Experten erwarten moderate Preissteigerungen ohne Überhitzungstendenzen. Das Vertrauen der Käufer bleibt trotz globaler Unsicherheiten erhalten, gestützt durch die wirtschaftliche Stärke Hamburgs und die anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort.

Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen werden mittelfristig neue attraktive Wohnlagen schaffen. Besonders die Entwicklung des Grasbrooks und weitere Projekte entlang der Elbe versprechen zusätzliches Angebot im gehobenen Segment. Allerdings wird die Fertigstellung dieser Projekte noch einige Jahre dauern, sodass kurzfristig keine spürbare Entspannung der Angebotssituation zu erwarten ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Häuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 als spezielles Segment mit begrenztem Angebot. Während exakte Mietpreisdaten speziell für Häuser nicht gesondert ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Marktdynamik eine deutliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise ableiten. Die Tendenz steigender Mietpreise, die im gesamten Wohnimmobiliensegment zu beobachten ist, trifft auch auf Miet-Häuser zu.

Basierend auf der allgemeinen Mietpreisentwicklung im Hamburger Markt kann von einer Steigerung von etwa 1,3 Prozent zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2025 ausgegangen werden. Im Jahresvergleich dürfte die Steigerung noch deutlicher ausfallen, wobei von einer Erhöhung im mittleren einstelligen Prozentbereich auszugehen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Häusern in Hamburg ist traditionell sehr begrenzt. Die meisten Häuser werden entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Dies führt zu einer besonders angespannten Marktsituation in diesem Segment. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Führungskräften, die temporär in Hamburg leben.

Die Vermarktungsdauer für Miet-Häuser hat sich deutlich verkürzt. Attraktive Objekte sind oft innerhalb weniger Tage vergeben. Diese Dynamik wird durch die generell hohe Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg und das sehr limitierte Angebot an Miet-Häusern verstärkt. Neubauaktivitäten im Bereich der Miet-Häuser sind praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich auf lukrativere Segmente konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Miet-Häuser in Premium-Lagen wie Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel erzielen Spitzenmieten und sind besonders bei internationalen Mietern beliebt. Diese Objekte verfügen häufig über großzügige Gärten und gehobene Ausstattungen. Die Mieten in diesen Lagen können deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

In den Stadtrandlagen und weniger prestigeträchtigen Vierteln finden sich vereinzelt günstigere Miet-Häuser, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Stadtteilen wie Bramfeld oder Rahlstedt bieten Familien eine bezahlbarere Alternative, sind aber ebenfalls stark nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miet-Häusern zu rechnen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem Angebot wird zu weiteren Mietpreissteigerungen führen. Besonders hochwertige Mietobjekte in guten Lagen werden überproportional im Preis steigen.

Eine Entspannung der Situation ist nicht in Sicht, da kaum neue Miet-Häuser auf den Markt kommen werden. Potenzielle Mieter sollten sich auf längere Suchzeiten und höhere Budgets einstellen. Die Flexibilität bei der Lage und Ausstattung wird zunehmend wichtiger, um überhaupt ein passendes Objekt zu finden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von rund 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnitt bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Diese quartalsweise Erhöhung setzt den dynamischen Trend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei etwa 12,31 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer beachtlichen Steigerung von rund 6 Prozent. Diese überdurchschnittliche jährliche Steigerungsrate unterstreicht die anhaltende Dynamik und den Druck auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weiterhin begrenzt und kann die starke Nachfrage nicht bedienen. Diese Diskrepanz führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter oft nur wenig Verhandlungsspielraum haben. Die Nachfrage bleibt stabil bis wachsend, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg und die Attraktivität der Stadt als Arbeits- und Lebensort.

Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau. Neubauaktivitäten im Mietwohnungssegment werden als moderat beschrieben, reichen aber bei weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage vollständig zu decken. Viele Neubauprojekte zielen zudem auf das gehobene Preissegment ab, was die Situation für Mieter mit durchschnittlichem Einkommen zusätzlich verschärft. Die Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, attraktive Wohnungen sind oft binnen Stunden vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Lagen wie der Innenstadt, Eimsbüttel und Altona werden Spitzenmieten von deutlich über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders in der HafenCity und in Ottensen sind Mieten von 18 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit.

Die mittleren Lagen wie Barmbek, Wandsbek oder Lokstedt bieten mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter noch bezahlbarere Alternativen. Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld liegen die Mieten teilweise noch unter 10 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber auch hier eine deutliche Aufwärtsbewegung. Die Schere zwischen günstigen und teuren Stadtteilen öffnet sich weiter, wobei selbst in peripheren Lagen die Mieten spürbar steigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung der aktuellen Trends. Experten erwarten weitere moderate Mietpreissteigerungen, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Die jährlichen Steigerungsraten könnten sich zwar etwas abschwächen, werden aber voraussichtlich über der allgemeinen Inflationsrate liegen.

Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden die Entwicklung dämpfen, aber nicht stoppen können. Der Neubau von Sozialwohnungen und geförderten Wohnungen könnte mittelfristig für eine gewisse Entspannung in unteren und mittleren Preissegmenten sorgen, wird aber Jahre brauchen, um spürbare Effekte zu zeigen. Die Fertigstellung großer Stadtentwicklungsprojekte wie am Grasbrook oder in Oberbillwerder liegt noch in weiter Ferne.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und dynamisch. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate bis deutliche Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die Erholung nach dem Markttief 2023 hat sich gefestigt, und das Vertrauen der Marktteilnehmer ist zurückgekehrt.

Besonders auffällig ist die Dynamik im Mietwohnungsbereich mit jährlichen Steigerungsraten von 6 Prozent. Dies stellt für viele Mieter eine erhebliche Belastung dar und verstärkt den Trend zum Eigentumserwerb, sofern die finanziellen Möglichkeiten vorhanden sind. Die moderate Entwicklung im Kaufbereich mit Steigerungen zwischen 1 und 2 Prozent zeigt hingegen einen gesunden, nachhaltigen Markt ohne Überhitzungstendenzen.

Die Lageunterschiede bleiben ein prägendes Merkmal des Hamburger Immobilienmarktes. Während Premium-Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, bieten periphere Stadtteile noch relative Erschwinglichkeit, allerdings bei steigender Tendenz. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob die geplanten Stadtentwicklungsprojekte und politischen Maßnahmen zu einer Entspannung der angespannten Marktsituation führen können. Bis dahin müssen sich Käufer und Mieter auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.