Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit anhaltend positiver Entwicklung über alle Segmente hinweg. Die Hansestadt verzeichnet weiterhin eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, die durch das begrenzte Angebot nur teilweise bedient werden kann. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich moderate Preissteigerungen, wobei der Mietmarkt die stärkste Dynamik aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 5.704 €/m². Dies stellt eine Steigerung von etwa 2 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 €/m² lag. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.650 €/m² lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von 0,96 Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider, wobei sich das Wachstum im Vergleich zu den Vorjahren deutlich verlangsamt hat. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preissteigerungen nunmehr deutlich unter der Inflationsrate liegen, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf eine gestiegene Neubauaktivität zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Q2 2025, als noch von einer angespannten Angebotssituation mit nur 2.450 verfügbaren Objekten berichtet wurde, zeigt sich eine leichte Entspannung. Die Nachfrage bleibt jedoch auf konstant hohem Niveau, wobei insbesondere Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters als Hauptnachfragergruppen auftreten.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal von 85 auf etwa 78 Tage verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet. Die Neubauaktivität konzentriert sich besonders auf die Stadtteile Altona und Ottensen, wo neue Wohnquartiere mit Einfamilien- und Reihenhäusern entstehen. Der Leerstand bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Während in den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Rotherbaum Quadratmeterpreise von über 8.000 €/m² keine Seltenheit sind (im Q2 2025 lagen diese bei durchschnittlich 7.850 €/m²), bewegen sich die Preise in den Randbezirken wie Bergedorf oder Harburg weiterhin im Bereich von 4.200 bis 4.500 €/m².

Zentrumsnahe Lagen verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage, wobei hier vor allem renovierte Altbauvillen und moderne Stadthäuser gesucht werden. Die Stadtteile Altona und Ottensen gewinnen durch die verstärkte Neubautätigkeit und die damit verbundene Aufwertung zunehmend an Attraktivität. In den östlichen Stadtteilen wie Wandsbek und Rahlstedt zeigt sich eine stabile Nachfrage im mittleren Preissegment, während die südlichen Bezirke von ihrer verbesserten Verkehrsanbindung profitieren.

Prognose und Ausblick

Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Häusermarkt. Die Preisentwicklung dürfte sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Wertzuwächse von bis zu 5 Prozent verzeichnen könnten. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend positiven demografischen Entwicklung Hamburgs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich 0,8 Prozent.

Die Zinsentwicklung wird als stabilisierend eingeschätzt, nachdem im Q2 2025 noch von einer möglichen weiteren Erhöhung ausgegangen wurde. Die Bauzinsen haben sich bei etwa 3,8 Prozent eingependelt, was die Nachfrage auf einem soliden Niveau hält. Risikofaktoren bleiben die geopolitische Lage sowie mögliche regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg bei 6.312 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,59 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 6.213 €/m² lag. Im Vergleich zum Q2 2025, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis 6.250 €/m² betrug, zeigt sich eine Steigerung von 0,99 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas moderater als im Häusersegment, was auf das größere Angebot und die differenzierte Nachfragestruktur zurückzuführen ist. Besonders auffällig ist die starke Nachfrage nach kompakten Ein- und Zweizimmerwohnungen, die sowohl von Kapitalanlegern als auch von Singles und Paaren als Eigennutzer gesucht werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht. Während im Q2 2025 etwa 3.200 Wohnungen zum Verkauf standen, ist die Zahl auf circa 3.400 Objekte gestiegen. Diese Entwicklung ist primär auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen, insbesondere in den Stadtteilen Altona und Ottensen, wo moderne Wohnquartiere mit zeitgemäßen Eigentumswohnungen entstanden sind.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei sich ein leichter Anstieg im Zentrumsbereich zeigt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 72 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 68 Tage verkürzt. Energieeffiziente Neubauwohnungen mit KfW-55-Standard oder besser sowie sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen sind besonders gefragt und erzielen oft Preise über dem Durchschnitt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt auch im Eigentumswohnungsmarkt erheblich. In den Top-Lagen wie der HafenCity, Winterhude und Eppendorf liegen die Quadratmeterpreise häufig über 8.500 €/m² (Q2 2025: 8.350 €/m²), während in peripheren Lagen wie Wilhelmsburg oder Billstedt Preise zwischen 3.800 und 4.200 €/m² erzielt werden.

Der Zentrumsbereich verzeichnet eine erhöhte Nachfrage, insbesondere für kompakte Wohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern. Die Neubautätigkeit in Altona und Ottensen hat diese Stadtteile für Käufer attraktiver gemacht, was sich in Preissteigerungen von durchschnittlich 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal niederschlägt. Die östlichen und südlichen Stadtteile profitieren von Infrastrukturverbesserungen und zeigen eine stabile Preisentwicklung im mittleren Segment.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltenden Urbanisierung und dem Trend zu kleineren Haushalten, der die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stützt.

Die Nachfrage von Kapitalanlegern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere angesichts der im Vergleich zu anderen Anlageformen attraktiven Renditen von durchschnittlich 3,2 bis 3,8 Prozent. Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Grasbrook-Quartiers und weitere Nachverdichtungen im innerstädtischen Bereich werden mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, was preisdämpfend wirken könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für Miethäuser liegen im Q3 2025 keine separaten Durchschnittspreise vor, da diese in den allgemeinen Mietwohnungsstatistiken erfasst werden. Basierend auf Marktbeobachtungen und den verfügbaren Gesamtdaten kann jedoch von durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 14 und 18 €/m² für Einfamilienhäuser und 12 bis 15 €/m² für Reihenhäuser ausgegangen werden. Im Vergleich zum Q2 2025, wo die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bei 13,50 bis 17,50 €/m² lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent.

Die Entwicklung im Segment der Miethäuser wird stark von der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Hamburg beeinflusst, die mit einer Jahressteigerung von knapp 6 Prozent die höchste Dynamik aller Segmente aufweist.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt im Q3 2025 äußerst begrenzt. Schätzungsweise stehen weniger als 500 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, was etwa dem Niveau des Vorquartals entspricht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, wobei insbesondere Familien mit Kindern und Expats auf der Suche nach geräumigem Wohnraum mit Garten sind.

Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei etwa 5 bis 7 Jahren, was deutlich über dem Durchschnitt für Mietwohnungen liegt. Dies führt zu einer sehr geringen Fluktuation und verstärkt die Knappheit am Markt. Neubauprojekte im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während klassische Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität bleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen und Wellingsbüttel erzielt, wo Mieten von über 20 €/m² keine Seltenheit sind. Im Vergleich dazu liegen die Mietpreise in den Randbezirken wie Neugraben-Fischbek oder Moorburg bei 10 bis 12 €/m².

Besonders nachgefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur wie Volksdorf, Sasel und Poppenbüttel. Hier bewegen sich die Mietpreise im Bereich von 14 bis 17 €/m². Die Stadtteile Altona und Ottensen profitieren von der allgemeinen Aufwertung und verzeichnen steigende Nachfrage auch im Miethaussegment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die Mietpreissteigerungen dürften sich im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich bewegen, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnte die Entwicklung beeinflussen, wobei Häuser aufgrund ihrer Seltenheit und der spezifischen Nachfragestruktur weniger betroffen sein dürften als der allgemeine Mietwohnungsmarkt. Langfristig könnte der Trend zum Home-Office die Nachfrage nach Miethäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Hamburg 13,04 €/m². Dies entspricht einer deutlichen Steigerung von 5,92 Prozent im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 12,31 €/m² lag. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 mit einem Durchschnittspreis von 12,87 €/m² zeigt sich ein Anstieg von 1,32 Prozent.

Der Mietwohnungsmarkt weist damit die stärkste Dynamik aller Segmente auf. Die Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg, die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten sowie die nach wie vor niedrige Eigentumsquote in der Hansestadt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten nicht ausreichend mitwächst. Im Vergleich zum Q2 2025, als etwa 4.500 Wohnungen zur Vermietung standen, hat sich das Angebot im Q3 2025 leicht auf etwa 4.800 Einheiten erhöht. Diese Steigerung resultiert hauptsächlich aus der Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity.

Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,6 Prozent, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich von 14 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 12 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Der Neubau von Geschosswohnungen zeigt positive Tendenzen mit einem Plus bei den Baugenehmigungen, die jedoch erst mittelfristig zu einer Entspannung führen werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie der HafenCity, Winterhude und Harvestehude liegen die Durchschnittsmieten bei über 16 €/m² (Q2 2025: 15,50 €/m²), während in peripheren Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld Mieten zwischen 9 und 11 €/m² üblich sind.

Im Zentrumsbereich ist ein leichter Anstieg der Nachfrage zu verzeichnen, wo vor allem kleine bis mittelgroße Wohnungen zwischen 35 und 75 Quadratmetern stark nachgefragt werden. Die Stadtteile Altona und Ottensen profitieren von ihrer zentralen Lage und der guten Infrastruktur, was sich in Mietpreisen von durchschnittlich 14 bis 15 €/m² niederschlägt. Die östlichen Stadtteile wie Wandsbek und Rahlstedt bieten mit Mieten von 11 bis 13 €/m² noch vergleichsweise moderate Preise bei guter Anbindung an die Innenstadt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch mit möglicherweise abgeschwächter Dynamik. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage, der Zuwanderung nach Hamburg und den politischen Rahmenbedingungen beeinflusst.

Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse und diskutierte Maßnahmen zur Begrenzung von Mieterhöhungen könnten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Andererseits wird die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Neubauvolumen weiterhin für Preisdruck sorgen. Die demografische Entwicklung mit prognostizierten 15.000 bis 20.000 neuen Einwohnern jährlich und der Trend zu Single-Haushalten werden die Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungen weiter stützen.

Mittelfristig könnten die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Kleinen Grasbrook mit etwa 3.000 neuen Wohnungen und weitere Nachverdichtungsprojekte für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings werden diese Projekte frühestens ab 2027 marktrelevant, sodass kurzfristig keine signifikante Entlastung zu erwarten ist.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im Q3 2025 in allen Segmenten robust mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen. Während der Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen moderate Zuwächse von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnet, weist der Mietmarkt mit Steigerungen von über 5 Prozent im Jahresvergleich die höchste Dynamik auf. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot prägt weiterhin alle Marktsegmente, wobei sich erste Anzeichen einer leichten Angebotsausweitung durch verstärkte Neubautätigkeit zeigen.