Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Die vorliegende Marktanalyse bietet einen detaillierten Überblick über die Entwicklung der vier zentralen Marktsegmente und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Hansestadt behauptet ihre Position als einer der dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands mit moderaten Preissteigerungen und anhaltend hoher Nachfrage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies markiert eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei etwa 5.670 Euro lag, was einem Anstieg von rund 0,6 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine moderate Wertsteigerung von etwa 2 Prozent, ausgehend von einem damaligen Niveau von circa 5.594 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung verläuft dabei differenziert nach Objekttyp und Baujahr. Neubauhäuser und kernsanierte Bestandsimmobilien verzeichnen überdurchschnittliche Wertzuwächse, während ältere, unsanierte Objekte eine verhaltene Preisentwicklung aufweisen. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei Premiumobjekte in Bestlagen diese Marke deutlich überschreiten können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das verfügbare Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage prägt die Marktdynamik nachhaltig. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft bei gleichzeitig begrenztem Angebot hindeutet.

Die Neubauaktivität zeigt leichte Zuwächse gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Insbesondere in den Stadtrandgebieten und ausgewiesenen Neubaugebieten entstehen vermehrt Einfamilien- und Reihenhäuser. Diese Entwicklung kann die angespannte Marktsituation jedoch nur teilweise entspannen, da die Fertigstellungszahlen hinter der tatsächlichen Nachfrage zurückbleiben. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent und bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Premiumlagen wie Blankenese, Harvestehude und die Elbvororte verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise über 8.000 Euro liegen. Diese Toplagen profitieren von ihrer exklusiven Lage, der gehobenen Infrastruktur und dem begrenzten Angebot, was zu überdurchschnittlichen Wertsteigerungen führt.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohnlagen wie Winterhude, Eppendorf und Volksdorf mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro. Die Stadtrandgebiete und peripheren Lagen wie Bergedorf, Harburg oder Wilhelmsburg weisen mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter ein deutlich niedrigeres Preisniveau auf, zeigen aber prozentual betrachtet teilweise stärkere Wertzuwächse als die bereits hochpreisigen Zentrumslagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Baulandangebot und der weiterhin attraktiven wirtschaftlichen Entwicklung Hamburgs. Premiumlagen werden voraussichtlich stärkere Wertzuwächse verzeichnen als periphere Gebiete.

Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen im Baurecht könnten die Preisentwicklung beeinflussen. Eine weitere Verschärfung der Energieeffizienzanforderungen könnte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten führen. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Hamburg stützt die positive Marktprognose nachhaltig.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 6.312 Euro. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Preis bei etwa 6.250 Euro lag. Im Vorjahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit einem damaligen Niveau von circa 6.213 Euro entspricht dies einem Anstieg von rund 1,6 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei heterogen über die verschiedenen Wohnungsgrößen und -typen. Während kompakte Ein- und Zweizimmerwohnungen aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Paaren überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Preise für größere Familienwohnungen moderater. Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Energieeffizienz und moderner Ausstattung erzielen Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter in gefragten Lagen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem konstant hohen Niveau, wobei besonders Wohnungen in zentralen und gut angebundenen Lagen stark nachgefragt werden. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Verknappung führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich weiter verkürzt und liegt bei gut ausgestatteten Objekten in beliebten Lagen oft nur bei wenigen Wochen.

Die Neubauaktivität bei Geschosswohnungen zeigt eine positive Entwicklung mit einem Anstieg von etwa 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, insbesondere in den Entwicklungsgebieten wie der HafenCity, Mitte Altona und den östlichen Stadtteilen. Diese verstärkte Bautätigkeit könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen, wird aber voraussichtlich erst in den kommenden Quartalen spürbar werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen wie der HafenCity, Rotherbaum und entlang der Alster liegen die Quadratmeterpreise häufig über 8.000 Euro, in Einzelfällen werden sogar Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Das mittlere Preissegment mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 7.000 Euro findet sich in etablierten Wohnlagen wie Ottensen, Eimsbüttel und Barmbek. Diese Stadtteile bieten eine gute urbane Infrastruktur und sind bei jungen Familien und Berufstätigen besonders beliebt. In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Rahlstedt bewegen sich die Preise zwischen 3.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtsituation, der Zinsentwicklung und dem verfügbaren Neubauangebot abhängen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Preisentwicklung wird die Umsetzung der geplanten Wohnungsbauprojekte sein. Die Stadt Hamburg hat ambitionierte Ziele für den Wohnungsneubau formuliert, deren Realisierung die Angebotssituation verbessern könnte. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort für einen kontinuierlichen Zuzug, der die Nachfrage weiter stützt. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Entwicklung im Bereich der energieeffizienten Wohnungen, da hier aufgrund verschärfter gesetzlicher Anforderungen mit überdurchschnittlichen Wertsteigerungen zu rechnen ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während konkrete durchschnittliche Mietpreise für Häuser in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung und dem Vergleich mit dem Vorquartal eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise ableiten. Die Entwicklung folgt dabei dem generellen Trend des Hamburger Mietmarktes mit geschätzten jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. In gehobenen Wohnlagen werden für moderne Einfamilienhäuser Kaltmieten von 2.500 bis 4.000 Euro monatlich aufgerufen, während in Randlagen Reihenhäuser bereits ab 1.500 Euro kalt vermietet werden. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familiengerechte Objekte mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Die Neubauaktivität in diesem Segment ist gering, da Investoren sich verstärkt auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Dies führt zu einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das sich in kurzen Inseratslaufzeiten und einer hohen Anzahl von Interessenten pro Objekt manifestiert.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden und bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung durch Mundpropaganda oder über Wartelisten. Diese Marktenge führt dazu, dass Vermieter zunehmend selektiv bei der Auswahl ihrer Mieter vorgehen können und häufig umfangreiche Bonitätsnachweise verlangen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den begehrten Elbvororten und grünen Wohnlagen wie Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise über 20 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre Nähe zur Natur, großzügige Grundstücke und eine gehobene Nachbarschaft aus.

Im mittleren Segment, zu dem Stadtteile wie Niendorf, Bramfeld oder Sasel zählen, bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen städtischer Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld. In den Randgebieten wie Neugraben, Hausbruch oder Moorburg sind Häuser bereits ab 10 Euro pro Quadratmeter zu mieten, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Platz für das gleiche Budget geboten werden.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern bei gleichzeitig hoher Nachfrage von Familien wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten. Experten gehen von weiteren Steigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich aus.

Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Familien mit Kindern in Hamburg verstärkt die Nachfrage nach Mietshäusern zusätzlich. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen, da die verfügbaren Bauflächen begrenzt sind und sich der Neubau primär auf verdichtete Wohnformen konzentriert. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich das grundsätzliche Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag, was einer Steigerung von 1,32 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ein deutlicherer Anstieg von etwa 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Hamburger Mietwohnungsmarktes unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei differenziert nach Wohnungsgröße und Baujahr. Kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter, die besonders bei Singles und Studenten nachgefragt werden, verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen und liegen oft bei über 15 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen mit moderner Energieeffizienz erreichen Spitzenmieten von über 16 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen trotz ihres Charmes aufgrund höherer Nebenkosten moderatere Mietpreise aufweisen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Das verfügbare Angebot kann diese Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt und liegt in begehrten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig Dutzende von Interessenten anwesend, was den Wettbewerb um verfügbare Wohnungen verschärft.

Der Leerstand in Hamburg bewegt sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand von unter 1 Prozent. Diese extrem niedrige Leerstandsquote signalisiert einen vollständig ausgelasteten Markt ohne Reserven. Die Neubauaktivität zeigt zwar positive Signale mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um etwa 5 Prozent, jedoch wird es noch mehrere Quartale dauern, bis diese zusätzlichen Wohnungen tatsächlich dem Markt zur Verfügung stehen. Die aktuelle Fertigstellungsrate kann den durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung entstehenden zusätzlichen Bedarf nicht vollständig decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Toplagen wie der HafenCity, dem Portugiesenviertel oder entlang der Außenalster werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die beliebten Szeneviertel wie das Schanzenviertel, St. Pauli und Ottensen bewegen sich mit Durchschnittsmieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter im oberen Preissegment. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Kreativen gefragt. Im mittleren Segment mit Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter finden sich etablierte Wohnlagen wie Wandsbek, Eilbek oder Uhlenhorst. Die günstigsten Mieten mit durchschnittlich 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter werden in den Randlagen wie Kirchdorf, Neuallermöhe oder Osdorf aufgerufen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen wird. Die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Arbeits- und Lebensstandort sorgt für kontinuierlichen Zuzug, der die Nachfrage weiter stützt.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden die Preisentwicklung voraussichtlich dämpfen, aber nicht stoppen können. Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, jedoch wird die Fertigstellung dieser Projekte Zeit benötigen. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Entwicklung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, da hier politische Weichenstellungen die Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums beeinflussen werden. Die fortschreitende Digitalisierung und veränderte Arbeitsmodelle könnten zudem zu einer Neubewertung von Randlagen führen, wenn Homeoffice-Möglichkeiten die tägliche Pendelnotwendigkeit reduzieren.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und stabiler Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Aufwärtsentwicklung. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das prägende Merkmal des Marktes.

Die moderate Preisentwicklung im Kaufsegment mit Steigerungen von 1 bis 2 Prozent im Quartalsvergleich deutet auf eine gesunde Marktentwicklung hin, die von fundamentalen Faktoren getragen wird. Im Mietsegment zeigen sich mit Steigerungen von etwa 1,3 Prozent im Quartal etwas dynamischere Entwicklungen, was die anhaltende Wohnraumknappheit widerspiegelt.

Die verstärkte Neubauaktivität gibt Anlass zu vorsichtigem Optimismus, wird aber voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Marktentspannung führen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Entwicklung moderat und nachhaltig verlaufen dürfte. Die Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Wirtschaftsstandort bleibt ungebrochen, was den Immobilienmarkt auch in Zukunft stützen wird.