Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus: Marktentwicklung und Vergleich zum Vorquartal

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Nach der Stabilisierung im zweiten Quartal setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei alle Segmente moderate Preissteigerungen verzeichnen. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivität weiterhin knapp ist. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich durchweg positive Tendenzen mit Preissteigerungen zwischen 1,3 und 2 Prozent je nach Segment.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei rund 5.615 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine stabile bis leicht positive Entwicklung, wobei die Preisdynamik regional unterschiedlich ausfällt.

In Hamburg-Mitte präsentiert sich das Preisniveau mit durchschnittlich 4.155 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Diskrepanz verdeutlicht die erheblichen Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebiets. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich nach dem historischen Tiefstand im Jahr 2023 wieder erholt und bewegt sich nun auf dem Niveau von 2022, was auf eine wiedererstarkte Kaufbereitschaft hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 moderat steigend. Besonders Familien und Käufer mittleren Alters treiben die Nachfrage, begünstigt durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Vergleich zu den Vorjahren. Der Markt ist gekennzeichnet durch praktisch keinen Leerstand bei Kaufobjekten. Die hohe Kaufbereitschaft führt zu sehr kurzen Vermarktungszeiten, die sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nochmals leicht verkürzt haben.

Die Neubauaktivität bleibt moderat und kann die starke Nachfrage nur teilweise bedienen. Dies führt zu einem anhaltenden Angebotsdefizit, das die Preise stützt. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter reduziert, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Besonders gefragt und entsprechend hochpreisig sind die etablierten Wohnlagen in Ottensen, Altona und Eimsbüttel sowie innenstadtnahe Bereiche. Hier übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich, was zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt.

Die Stadtrandbereiche und weniger zentrale Lagen bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Käufern, die aufgrund der hohen Preise in den zentralen Lagen ausweichen. Dennoch bleibt die Präferenz für gut angebundene, zentrale Lagen ungebrochen stark.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung ohne Anzeichen einer Immobilienblase oder eines Markteinbruchs. Die moderaten Preissteigerungen dürften sich fortsetzen, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen werden voraussichtlich die Kaufbereitschaft weiter stützen.

Die Erholung nach dem Tiefpunkt 2023 hat sich gefestigt, und der Markt präsentiert sich robust mit hoher Aktivität. Für die nächsten zwei Jahre wird mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich gerechnet, wobei gefragte Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 7.500 bis 7.800 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg-Mitte liegt der Durchschnittspreis bei etwa 7.788 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 7.400 bis 7.650 Euro lagen, entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent.

Die Anzahl der Kaufverträge ist gegenüber dem Vorquartal gestiegen, was eine deutliche Zunahme der Kaufbereitschaft signalisiert. Im Jahresvergleich zeigen sich stabile bis leicht steigende Preise, wobei die Entwicklung je nach Stadtteil variiert. Besonders in stark gefragten Lagen wie der Innenstadt und Altona ist die Nachfrage außergewöhnlich hoch.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich durch verschiedene Neubauprojekte leicht erhöht, insbesondere in den Stadtteilen Altona und Ottensen. Dennoch bleibt die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau und übersteigt in den meisten Lagen weiterhin das verfügbare Angebot. Besonders gefragt sind zentrumsnahe, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie sanierte Altbauwohnungen.

Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt. In gefragten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getragen, darunter Selbstnutzer, Kapitalanleger und institutionelle Investoren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Hamburgs – insbesondere die Innenstadt, Altona und Eimsbüttel – verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend starke Preis- und Nachfragezuwächse. Diese Stadtteile profitieren von ihrer ausgezeichneten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

Neubauprojekte konzentrieren sich vorwiegend auf mittlere und gute Lagen. Die Stadtrandbereiche spielen bei Neubauentwicklungen eine untergeordnete Rolle, was die Preisschere zwischen zentralen und peripheren Lagen weiter verstärkt. Moderne Quartiere wie die HafenCity bleiben besonders bei zahlungskräftigen Käufern beliebt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt sind positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauwohnungen und sanierten Altbauwohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben.

Die fortschreitende Urbanisierung und das anhaltende Interesse von Kapitalanlegern werden den Markt weiter stützen. Der Markt präsentiert sich robust und stabil, wobei das wachsende Angebot durch Neubauprojekte die Preisdynamik leicht dämpfen könnte, ohne jedoch zu Preisrückgängen zu führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Entwicklung. Während konkrete Zahlen speziell für Miethäuser begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietpreisentwicklungen eine positive Tendenz ablesen. Die Mietpreise für Wohnimmobilien insgesamt sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um etwa 1,3 Prozent gestiegen.

Im Jahresvergleich wird eine Steigerung von etwa 6 Prozent beobachtet, was die anhaltende Dynamik im Mietsegment unterstreicht. Diese Entwicklung spiegelt die generell hohe Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg wider, wobei Miethäuser als familienfreundliche Alternative zu Eigentumswohnungen zunehmend gefragt sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern wird vorwiegend durch Neubauten leicht erweitert, wobei praktisch kein Leerstand zu verzeichnen ist. Die Nachfrage bleibt stabil bis leicht steigend, besonders in den beliebten Stadtteilen. Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters bilden die Hauptnachfragegruppe für dieses Segment.

Die Neubauaktivität trägt zur Angebotssteigerung bei, kann jedoch die starke Nachfrage nur begrenzt befriedigen. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, der die Mietpreise weiter nach oben treibt. Die Vermarktungszeiten für Miethäuser sind entsprechend kurz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Gut angebundene und etablierte Stadtteile wie Altona, Ottensen und die HafenCity zählen zu den gefragtesten Lagen für Miethäuser. Diese Gebiete bieten eine attraktive Kombination aus urbaner Infrastruktur und Wohnqualität, was sie besonders für zahlungskräftige Mieter interessant macht.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen sind die Mietpreise moderater, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist. Familien weichen zunehmend in diese Gebiete aus, da sie mehr Wohnfläche für ihr Budget erhalten und oft von besseren Grünflächen und ruhigeren Wohnumgebungen profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg und die begrenzte Verfügbarkeit von Kaufimmobilien für viele Haushalte.

Neubauprojekte werden weiterhin zur Angebotserweiterung beitragen, jedoch wird das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleiben. Dies dürfte zu weiteren Mietpreissteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg beeindruckende 6 Prozent, was die stärkste Dynamik im gesamten Wohnimmobilienmarkt darstellt. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt und die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Hansestadt.

Marktdynamik

Das Angebotsvolumen hat sich im dritten Quartal 2025 durch die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte leicht erhöht. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity kamen neue Mietwohnungen auf den Markt. Dennoch bleibt die Nachfrage sehr hoch und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich.

Kleine bis mittelgroße Wohnungen im Zentrum sind besonders gefragt. Die Zielgruppe umfasst ein breites Spektrum von Singles über Paare bis hin zu kleinen Familien sowie Studenten und Young Professionals. Die kurzen Vermarktungszeiten und die häufigen Massenbesichtigungen unterstreichen die angespannte Marktsituation.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend starke Mietpreissteigerungen. Stadtteile wie die Innenstadt, Altona und Ottensen sind besonders begehrt. Neubauwohnungen in modernen Quartieren im Hamburger Westen und der HafenCity erzielen Spitzenmieten, die deutlich über dem Hamburger Durchschnitt liegen.

In den Außenbezirken sind die Mieten noch moderater, wobei auch hier steigende Tendenzen zu beobachten sind. Die verbesserte Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht zunehmend auch periphere Lagen attraktiver, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf weitere moderate Mietpreissteigerungen hin. Die hohe Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird voraussichtlich bestehen bleiben, getrieben durch die fortschreitende Urbanisierung, den Zuzug von Fachkräften und das Interesse von institutionellen Investoren.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Mietpreissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich gerechnet. Die geplanten Neubauprojekte werden das Angebot erweitern, jedoch nicht ausreichend sein, um die Nachfrage vollständig zu decken. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik leicht dämpfen, werden aber voraussichtlich keinen grundlegenden Trendwechsel bewirken.

Fazit und Gesamtausblick

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchweg positiven Entwicklungen in allen Segmenten. Die Erholung nach dem Markttief 2023 hat sich gefestigt, und die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot. Mit Preissteigerungen zwischen 1,3 und 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigt der Markt eine gesunde, aber nicht überhitzte Entwicklung.

Die Mietwohnungen weisen mit 6 Prozent Jahressteigerung die höchste Dynamik auf, während die Kaufsegmente moderatere Zuwächse verzeichnen. Die unterschiedlichen Entwicklungen zwischen zentralen und peripheren Lagen bleiben bestehen, wobei die Schere tendenziell weiter auseinandergeht.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturellen Faktoren – hohes Nachfrageniveau, begrenztes Angebot und anhaltende Urbanisierung – werden den Markt weiter stützen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierung entscheidend bleiben.

Die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die stabile wirtschaftliche Lage Hamburgs als wichtiger Wirtschaftsstandort werden die positive Marktentwicklung unterstützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe und eine verstärkte Neubautätigkeit die Preisdynamik in einzelnen Segmenten dämpfen, ohne jedoch zu einer grundlegenden Trendwende zu führen.