Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025
Fokus: Wohnimmobilien
Vergleichszeitraum: Q2 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende hat sich der Markt auf einem höheren Niveau eingependelt, wobei die Hansestadt weiterhin zu den gefragtesten Immobilienstandorten Deutschlands zählt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen moderaten Anstieg von etwa 2,0 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung von 0,7 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber verhaltene Preisentwicklung hindeutet.

Die absolute Preisspanne für Einfamilienhäuser bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro in den Randgebieten und über 2,5 Millionen Euro in den Spitzenlagen der Elbvororte. Reihenhäuser sind im Durchschnitt für 550.000 bis 850.000 Euro erhältlich, während Doppelhaushälften typischerweise zwischen 700.000 und 1,2 Millionen Euro kosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 5 Prozent gesunken, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer zurückzuführen ist. Viele potenzielle Verkäufer warten auf noch günstigere Marktbedingungen oder scheuen den Verkauf aufgrund der schwierigen Wiederbeschaffungssituation.

Die Nachfrage hat sich auf einem stabilen, aber im historischen Vergleich moderaten Niveau eingependelt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser beträgt aktuell 85 Tage, was einer leichten Verlängerung gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin verhalten, mit nur etwa 450 Baugenehmigungen im Quartal, was deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die traditionellen Toplagen in den Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen verzeichnen mit durchschnittlich 8.500 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter weiterhin die höchsten Preise. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zur Elbe, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen sozialen Umfeld. Im Stadtteil Hamburg-Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.155 Euro, was einem leichten Rückgang von 3,4 Prozent im Jahresvergleich entspricht.

Die Stadtrandlagen in Bergedorf, Harburg und den Walddörfern zeigen sich mit Preisen zwischen 4.200 und 5.500 Euro pro Quadratmeter als stabilste Marktsegmente. Hier ist die Nachfrage von Familien besonders stark, die Wert auf größere Grundstücke und eine gute Anbindung an Schulen und Kindergärten legen. Aufstrebende Viertel wie Wilhelmsburg und Veddel verzeichnen mit Preisen um 3.500 Euro pro Quadratmeter weiterhin das größte Entwicklungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung der Hauspreise in Hamburg. Die Preisentwicklung dürfte sich in einer Bandbreite von plus 2 bis 4 Prozent pro Jahr bewegen. Wesentliche Einflussfaktoren werden die weitere Zinsentwicklung, die wirtschaftliche Gesamtlage sowie die politischen Rahmenbedingungen im Bereich der Immobilienförderung sein.

Mittelfristig könnte die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage zu einem moderaten Preisdruck nach oben führen. Besonders in den gefragten Familienlagen ist mit einer überdurchschnittlichen Wertsteigerung zu rechnen, während die Hochpreislagen der Elbvororte eine eher verhaltene Entwicklung zeigen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im Q3 2025 exakt 6.312 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Durchschnittspreis noch bei 6.213 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine marginale Steigerung von 0,5 Prozent, was die allmähliche Erholung des Marktes nach der Konsolidierungsphase unterstreicht.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist je nach Lage, Baujahr und Ausstattung erheblich. Während einfache Bestandswohnungen in Randlagen ab etwa 350.000 Euro erhältlich sind, kosten Neubauwohnungen in zentralen Lagen nicht selten über 1,5 Millionen Euro. Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 75 Quadratmetern, was einem Gesamtpreis von etwa 473.000 Euro entspricht.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 deutlich aktiver als das Häusersegment. Das Angebot ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 8 Prozent gestiegen, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer größerer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Insbesondere in den Entwicklungsgebieten HafenCity und Mitte Altona kamen zahlreiche neue Einheiten auf den Markt.

Die Nachfrage bleibt robust, getrieben von Kapitalanlegern und Selbstnutzern gleichermaßen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen beträgt aktuell 65 Tage, was eine Verkürzung um etwa 10 Tage gegenüber dem Vorquartal darstellt. Die Leerstandsquote im Eigentumsbereich ist mit unter 0,5 Prozent weiterhin vernachlässigbar gering. Im Neubausegment wurden im Quartal etwa 1.800 Wohnungen fertiggestellt, während sich weitere 3.200 Einheiten in der Bauphase befinden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude führen mit Durchschnittspreisen zwischen 7.500 und 9.000 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an. Hamburg-Mitte verzeichnet mit 7.788 Euro pro Quadratmeter ebenfalls ein hohes Preisniveau, wenngleich hier ein leichter Rückgang von 1,9 Prozent im Jahresvergleich zu beobachten ist.

Die HafenCity etabliert sich zunehmend als Premium-Standort mit Preisen zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Die traditionellen Arbeiterviertel wie Barmbek, Eilbek und Hamm zeigen mit Preisen zwischen 4.800 und 5.800 Euro pro Quadratmeter ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und verzeichnen eine stetige Nachfrage von Erstkäufern.

In den Außenbezirken wie Bergedorf, Harburg und Rahlstedt bewegen sich die Preise zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von der verbesserten Verkehrsanbindung und bieten besonders für Familien ein gutes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Erschwinglichkeit.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg sind für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung zwischen 3 und 5 Prozent, wobei Neubauwohnungen in gefragten Lagen überdurchschnittlich performen dürften. Die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden als wesentliche Preistreiber wirken.

Mittelfristig könnte die zunehmende Fertigstellung von Neubauprojekten zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Gleichzeitig dürfte die erwartete Stabilisierung des Zinsniveaus die Finanzierungsbedingungen verbessern und damit die Nachfrage stützen. Besonderes Potenzial wird den Entwicklungsgebieten im Hamburger Osten sowie den Konversionsflächen in Altona zugeschrieben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 2.800 Euro pro Monat, was einem Anstieg von 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von 1,2 Prozent zu verzeichnen.

Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser bewegen sich durchschnittlich zwischen 11,50 und 14,50 Euro netto kalt, abhängig von Lage und Ausstattung. Reihenhäuser werden typischerweise für 1.800 bis 2.500 Euro monatlich angeboten, während freistehende Einfamilienhäuser in gehobenen Lagen Mieten von 3.500 bis 6.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Das Segment der Mietshäuser ist traditionell der kleinste Teilmarkt im Hamburger Wohnimmobiliensektor. Das Angebot ist im dritten Quartal 2025 weiter geschrumpft und liegt etwa 12 Prozent unter dem Vorquartalsniveau. Dies ist hauptsächlich auf die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte zurückzuführen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt hingegen konstant hoch, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen und Expatriates internationaler Unternehmen. Die durchschnittliche Leerstandsdauer beträgt lediglich 21 Tage, was die Angebotsknappheit unterstreicht. Neubauaktivitäten im Miethaussegment sind praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden erwartungsgemäß in den Elbvororten und den Walddörfern erzielt. In Blankenese, Wellingsbüttel und Volksdorf liegen die Monatsmieten für gehobene Einfamilienhäuser zwischen 4.000 und 8.000 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnumgebung und der Nähe zu internationalen Schulen.

Im mittleren Preissegment bewegen sich die Stadtteile Niendorf, Schnelsen und Lokstedt mit Durchschnittsmieten zwischen 2.200 und 3.200 Euro für ein Reihenhaus. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt suchen.

Die günstigsten Mietshäuser finden sich in den Randgebieten wie Neugraben, Hausbruch und Moorburg mit Mieten zwischen 1.500 und 2.200 Euro. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität für Familien, die mehr Platz für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietshäusern zu rechnen. Die Mietpreisentwicklung dürfte sich in einer Bandbreite von 4 bis 6 Prozent jährlich bewegen, wobei die Toplagen überproportional zulegen könnten. Die geplanten regulatorischen Eingriffe in den Mietmarkt werden voraussichtlich nur begrenzte Auswirkungen auf das Häusersegment haben.

Langfristig könnte sich der Trend zur Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte fortsetzen, was das Angebot weiter verknappen würde. Gleichzeitig ist mit einer stabilen Nachfrage von gut verdienenden Familien und internationalen Fachkräften zu rechnen, was den Mietmarkt für Häuser zu einem Vermietermarkt macht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einem beachtlichen Anstieg von 6,0 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht, als der Durchschnittspreis noch 12,31 Euro betrug. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von 1,32 Prozent.

Die absolute Mietpreisspanne ist erheblich: Während in einfachen Lagen Mieten ab 9,50 Euro pro Quadratmeter möglich sind, werden in Spitzenlagen der Innenstadt und der HafenCity bis zu 22 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen aufgerufen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern entspricht einer Monatsmiete von etwa 848 Euro netto kalt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist das mit Abstand größte Segment des Hamburger Wohnimmobilienmarktes. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 um etwa 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen, bleibt aber weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt lediglich 14 Tage, bei attraktiven Angeboten in gefragten Lagen oft nur wenige Stunden.

Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei historisch niedrigen 0,6 Prozent, wobei es praktisch keinen marktaktiven Leerstand gibt. Die Neubautätigkeit hat sich mit etwa 2.100 fertiggestellten Mietwohnungen im Quartal auf einem soliden Niveau stabilisiert. Allerdings reicht dies nicht aus, um die durch Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung getriebene Nachfrage vollständig zu befriedigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Szeneviertel wie Sternschanze, St. Pauli und Ottensen verzeichnen mit Durchschnittsmieten zwischen 14,50 und 17,00 Euro pro Quadratmeter die höchste Nachfrage. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die klassischen Wohnviertel wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst bewegen sich mit Mieten zwischen 13,50 und 16,00 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile sind besonders bei etablierten Singles und Paaren beliebt, die Wert auf eine gepflegte Wohnumgebung und gute Einkaufsmöglichkeiten legen.

In den Außenbezirken wie Billstedt, Jenfeld und Rahlstedt liegen die Mieten zwischen 9,50 und 11,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten insbesondere für Familien und preissensible Mieter noch bezahlbaren Wohnraum bei akzeptabler Anbindung an die Innenstadt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen zwischen 4 und 7 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die diskutierte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Dynamik im Bestandssegment dämpfen, während Neubauten weiterhin frei kalkuliert werden können.

Mittelfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der Neubautätigkeit abhängen. Die ambitionierten Ziele des Hamburger Senats von 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr erscheinen angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen schwer erreichbar. Die anhaltende Zuwanderung, sowohl aus dem In- als auch Ausland, wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und weitgehend stabiler Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt bestätigt ihre Position als einer der attraktivsten und preisstabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.

Die größten Herausforderungen bleiben die Angebotsknappheit, insbesondere im bezahlbaren Segment, sowie die steigenden Baukosten und regulatorischen Anforderungen, die die Neubautätigkeit hemmen. Gleichzeitig sorgen die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die demografische Entwicklung für eine konstant hohe Nachfrage.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen Markt einstellen, der in den kommenden Jahren von moderaten Preissteigerungen und einer anhaltenden Knappheit geprägt sein wird. Die Zeiten spektakulärer Wertzuwächse sind vorerst vorbei, stattdessen etabliert sich Hamburg als stabiler Markt mit überschaubaren, aber stetigen Renditen.