Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen. Die Marktdynamik wird weiterhin durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot geprägt, was zu einer kontinuierlichen, aber nicht überhitzten Aufwärtsbewegung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Fortsetzung des positiven Preistrends dar, der sich bereits in den vorangegangenen Quartalen abzeichnete. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung im Rahmen der quartalsweisen Preissteigerung von 1,3 bis 2 Prozent. Diese moderate Entwicklung spiegelt die Stabilität des Marktes wider und zeigt, dass die Preise nachhaltig, aber nicht spekulativ ansteigen.

Im Jahresvergleich wird die positive Entwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 ist der Quadratmeterpreis von 5.594 Euro auf 5.704 Euro gestiegen, was einer Steigerung von etwa 2 Prozent entspricht. Diese Jahresentwicklung liegt im Rahmen einer gesunden Marktentwicklung und deutet nicht auf eine Überhitzung hin. Die Preissteigerung bewegt sich damit in einem Bereich, der sowohl für Käufer als auch Verkäufer als ausgewogen betrachtet werden kann.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen hohen Niveau. Besonders Familien und Kapitalanleger zeigen ein anhaltendes Interesse an Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Diese Nachfragegruppen prägen maßgeblich die Marktdynamik und sorgen für eine kontinuierliche Aktivität im Segment der Hauskäufe.

Das Angebot kann jedoch nicht vollständig mit der starken Nachfrage mithalten. Die Neubauaktivität bleibt deutlich unter den Erwartungen und kann den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Dieser Umstand wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Der Mangel an verfügbaren Baugrundstücken in Hamburg stellt eine strukturelle Herausforderung dar, die sich kurz- bis mittelfristig nicht lösen lässt. Zusätzlich wirken sich die weiterhin erhöhten Baukosten limitierend auf die Neubautätigkeit aus, was die Angebotssituation zusätzlich verschärft.

Ein positives Signal für die Marktdynamik ist die Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer gegenüber dem Vorquartal. Diese Entwicklung deutet auf eine hohe Kaufbereitschaft und ein aktives Marktgeschehen hin. Interessenten entscheiden sich schneller für den Kauf, was sowohl auf die Attraktivität der Objekte als auch auf die Befürchtung weiterer Preissteigerungen zurückzuführen sein dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während sich der Gesamtmarkt für Häuser in Hamburg robust zeigt, sind die typischen Lageunterschiede zwischen zentralen und peripheren Stadtteilen zu erwarten. Traditionell beliebte Wohnlagen wie die Elbvororte, Winterhude oder Harvestehude dürften weiterhin Premiumpreise erzielen, während Stadtrandlagen wie Bergedorf oder Harburg moderatere Preisniveaus aufweisen. Die genaue Differenzierung nach einzelnen Stadtteilen lässt sich aus den verfügbaren Daten jedoch nicht ableiten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen. Die quartalsweisen Steigerungsraten von 1,3 bis 2 Prozent deuten auf einen stabilen Markt hin, der sich nachhaltig entwickelt. Die strukturellen Faktoren wie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die anhaltend hohe Nachfrage werden voraussichtlich weiterhin preistreibend wirken.

Die Neubautätigkeit wird vermutlich auf dem aktuellen, reduzierten Niveau verbleiben, solange sich die Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist daher nicht zu erwarten. Dies spricht für eine Fortsetzung des Verkäufermarktes, wobei die Preissteigerungen im moderaten Bereich bleiben dürften, um die Nachfrage nicht zu stark zu dämpfen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 6.312 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die Preise für Eigentumswohnungen erwartungsgemäß über dem Niveau für Häuser, was die typische Marktstruktur in deutschen Großstädten widerspiegelt. Die höhere Preisdichte pro Quadratmeter bei Wohnungen erklärt sich durch die zentraleren Lagen und die effizientere Grundstücksnutzung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bewegt sich die Preisentwicklung im Rahmen der allgemeinen quartalsweisen Steigerung von 1,3 bis 2 Prozent. Diese kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung zeigt, dass der Markt für Eigentumswohnungen eine ähnliche Stabilität aufweist wie der Hausmarkt. Im Jahresvergleich wird die positive Entwicklung deutlich: Der Anstieg von 6.213 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024 auf 6.312 Euro im Q3 2025 entspricht einer Wertsteigerung von knapp 1,6 Prozent, was auf eine nachhaltige Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Der Markt wird durch zwei Hauptnachfragegruppen geprägt: Kapitalanleger und Selbstnutzer konkurrieren intensiv um die verfügbaren Objekte. Diese Konkurrenzsituation führt zu einer äußerst dynamischen Marktsituation, in der attraktive Objekte schnell vom Markt genommen werden.

Kapitalanleger sehen in Hamburger Eigentumswohnungen weiterhin eine solide Investitionsmöglichkeit mit stabilen Renditeaussichten. Die anhaltend niedrigen Zinsen für alternative Anlageformen und die Erwartung weiterer Wertsteigerungen machen Wohnungskäufe attraktiv. Gleichzeitig suchen Selbstnutzer verstärkt nach Eigentum als Alternative zur Miete, insbesondere angesichts der steigenden Mietpreise in der Hansestadt.

Das Angebot kann mit dieser hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Besonders kritisch zeigt sich die Situation im Neubausegment, wo die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter den Erwartungen zurückbleiben. Die Gründe hierfür sind vielschichtig: Neben den gestiegenen Baukosten und dem Fachkräftemangel im Baugewerbe spielen auch langwierige Genehmigungsverfahren und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken eine Rolle. Diese strukturellen Herausforderungen lassen sich nicht kurzfristig lösen und werden den Markt voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen prägen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Daten zu einzelnen Stadtteilen nicht verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktkenntnis ableiten, dass die typischen Premiumlagen wie HafenCity, Rotherbaum oder Eppendorf deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen dürften. Aufstrebende Stadtteile wie Ottensen oder das Schanzenviertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und ziehen besonders junge Käufer an. Stadtrandlagen bieten hingegen oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich seine robuste Verfassung beibehalten. Die moderaten Preissteigerungen von 1,3 bis 2 Prozent pro Quartal dürften sich fortsetzen, solange die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die dynamische Marktsituation mit konkurrierenden Käufergruppen wird bestehen bleiben.

Eine signifikante Änderung der Marktlage wäre nur bei grundlegenden Veränderungen der Rahmenbedingungen zu erwarten, etwa bei einem deutlichen Zinsanstieg, einer wirtschaftlichen Rezession oder einer massiven Ausweitung der Neubautätigkeit. Da keines dieser Szenarien kurzfristig wahrscheinlich erscheint, ist von einer Fortsetzung des aktuellen Markttrends auszugehen. Käufer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser stellt in Hamburg traditionell ein Nischensegment dar. Während keine spezifischen Preisdaten für das dritte Quartal 2025 vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass auch in diesem Segment mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen ist. Erfahrungsgemäß orientieren sich die Mietpreise für Häuser an der allgemeinen Mietpreisentwicklung, liegen aber aufgrund der größeren Wohnflächen und der oft besseren Ausstattung über dem Durchschnitt für Wohnungen.

Marktdynamik

Das Segment der Miet-Einfamilienhäuser ist in Hamburg traditionell klein, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt oder als Kapitalanlage verkauft werden. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen, die die Flexibilität einer Mietwohnung mit dem Komfort eines Hauses verbinden möchten. Auch internationale Führungskräfte auf Zeit oder Personen in beruflichen Übergangsphasen gehören zur Zielgruppe.

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist naturgemäß begrenzt und konzentriert sich oft auf hochwertige Objekte in guten Lagen. Die Vermarktungsdauer ist typischerweise länger als bei Mietwohnungen, da die Zielgruppe kleiner und spezifischer ist. Gleichzeitig sind die Mietverhältnisse oft langfristiger angelegt, was zu einer geringeren Fluktuation führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Miet-Einfamilienhäuser finden sich vorwiegend in den gehobenen Wohnlagen Hamburgs. Die Elbvororte, Volksdorf, Wellingsbüttel und ähnliche Stadtteile bieten den Großteil des Angebots. In zentraleren Lagen sind Miet-Einfamilienhäuser eine Rarität, hier dominieren Eigentumsobjekte oder wurden Häuser in Mehrfamilienhäuser umgewandelt. In Stadtrandlagen wie Bergedorf oder den Vier- und Marschlanden ist das Angebot ebenfalls vorhanden, richtet sich aber an eine andere Zielgruppe mit Fokus auf Preis-Leistung statt Prestige.

Prognose und Ausblick

Das Segment der Miet-Einfamilienhäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischenmarkt bleiben. Die Nachfrage dürfte stabil bleiben, da die Zielgruppe relativ konstant ist. Preissteigerungen werden sich voraussichtlich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da Neubauten überwiegend für den Verkauf konzipiert werden. Der Markt wird weiterhin von individuellen Vermietungsentscheidungen geprägt sein, etwa wenn Eigentümer temporär ins Ausland gehen oder aus anderen Gründen ihr Haus zeitweise vermieten möchten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Diese Durchschnittsmiete spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsstandort wider. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist die Durchschnittsmiete von 12,87 Euro auf 13,04 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer Steigerung von etwa 1,32 Prozent entspricht. Diese quartalsweise Steigerung liegt im moderaten Bereich und zeigt, dass sich der Mietmarkt nicht überhitzt entwickelt.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik des Mietmarktes deutlicher sichtbar: Der Anstieg von 12,31 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024 auf 13,04 Euro im Q3 2025 entspricht einer jährlichen Steigerung von etwa 6 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreissteigerung reflektiert dabei verschiedene Faktoren, darunter die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Marktdynamik

Die Mietpreise in Hamburg werden durch ein komplexes Zusammenspiel verschiedener Faktoren beeinflusst. Die Lage bleibt der wichtigste Preisfaktor, gefolgt von Ausstattung und Zustand der Wohnung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, getrieben durch verschiedene Bevölkerungsgruppen: Studierende und Berufseinsteiger suchen kleine, bezahlbare Wohnungen, während Familien größere Einheiten in kinderfreundlichen Stadtteilen bevorzugen. Singles und Paare mittleren Alters konkurrieren um moderne Wohnungen in zentralen Lagen.

Das Angebot kann mit dieser vielfältigen Nachfrage nicht mithalten. Besonders im bezahlbaren Segment herrscht ein akuter Mangel, der zu intensivem Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Bei Besichtigungsterminen sind Dutzende von Bewerbern keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen. Diese Marktmacht der Vermieter führt dazu, dass nicht nur die Preise steigen, sondern auch die Anforderungen an potenzielle Mieter zunehmen.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Während einige größere Wohnungsbauprojekte realisiert werden, reichen diese nicht aus, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Neubauwohnungen im oberen Preissegment angesiedelt sind und damit nicht zur Entspannung im bezahlbaren Segment beitragen. Die gesetzlichen Vorgaben zur Schaffung von Sozialwohnungen bei Neubauprojekten mildern diesen Effekt nur teilweise ab.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl spezifische Daten zu einzelnen Stadtteilen nicht vorliegen, lassen sich aus der Marktbeobachtung typische Muster ableiten. Die höchsten Mieten werden in den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen wie der HafenCity, Winterhude, Eppendorf und Ottensen erzielt. Hier liegen die Mieten oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 13,04 Euro pro Quadratmeter. In diesen Lagen können für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Mieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt werden.

Im mittleren Preissegment befinden sich Stadtteile wie Barmbek, Wandsbek oder Eimsbüttel, die eine gute Infrastruktur und Anbindung bieten, aber nicht zu den absoluten Toplagen zählen. Hier bewegen sich die Mieten meist im Bereich des städtischen Durchschnitts. Günstigere Mieten finden sich in den Stadtrandlagen wie Billstedt, Jenfeld oder Teilen von Harburg. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, leiden aber teilweise unter Imageproblemen oder längeren Pendelzeiten ins Zentrum.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in aufstrebenden Stadtteilen wie Wilhelmsburg oder Teilen von Barmbek-Nord, wo Gentrifizierungsprozesse zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führen. Diese Entwicklung bietet Chancen für Mieter, die frühzeitig in diese Gebiete ziehen, führt aber auch zu Verdrängungsprozessen der angestammten Bevölkerung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei die Steigerungsraten im Bereich von 4 bis 6 Prozent pro Jahr liegen dürften. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die strukturellen Faktoren unverändert bleiben: anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Neubauvolumen.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel werden zwar fortgeführt, dürften aber keine grundlegende Trendwende bewirken. Die Mietpreisbremse zeigt bereits jetzt nur begrenzte Wirkung, da viele Ausnahmen existieren und die Durchsetzung schwierig ist. Neubauwohnungen sind von der Regelung ausgenommen, was dazu führt, dass gerade im wachsenden Neubauesegment die Preise frei gebildet werden können.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die wirtschaftliche Lage sein. Sollte Hamburg seine Attraktivität als Wirtschaftsstandort behalten oder sogar ausbauen, wird der Zuzug von Fachkräften die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen die Kaufneigung dämpfen und mehr Menschen im Mietmarkt halten, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugen würde.

Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen können. Die Stadt Hamburg hat ehrgeizige Neubauziele formuliert, deren Umsetzung jedoch von vielen Faktoren abhängt. Baulandmobilisierung, Beschleunigung von Genehmigungsverfahren und die Schaffung von Anreizen für Investoren sind notwendig, um die Neubauzahlen signifikant zu steigern. Bis diese Maßnahmen greifen, bleibt der Hamburger Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit steigender Preistendenz.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen steigen mit 1,3 bis 2 Prozent pro Quartal nachhaltig, während der Mietmarkt mit etwa 6 Prozent Jahressteigerung eine dynamischere Entwicklung aufweist. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten für steigende Preise sorgen. Nur eine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit könnte mittelfristig zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts der bestehenden Herausforderungen unwahrscheinlich erscheint.