Immobilienmarktbericht Hamburg - 3. Quartal 2025

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke, dem anhaltenden Bevölkerungswachstum und ihrer Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich durchweg positive Entwicklungen, wobei die Dynamik je nach Marktsegment und Lage variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2 Prozent über dem Vorquartal, als noch 5.594 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Diese moderate Steigerung von rund 110 Euro pro Quadratmeter spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigenheimen in der Hansestadt wider.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls ein Anstieg von etwa 2 Prozent, was auf eine stabile, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Die Preisentwicklung bewegt sich damit in einem gesunden Rahmen, der sowohl für Käufer als auch Verkäufer kalkulierbare Rahmenbedingungen schafft. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Preise nach der volatilen Phase der vergangenen Jahre nun auf einem stabilen Wachstumspfad befinden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Hamburg robust, wobei sich besonders in den Premiumlagen eine leicht steigende Nachfrage abzeichnet. Das Angebot kann mit dieser Entwicklung nur bedingt Schritt halten, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Die Neubauaktivität zeigt sich stabil bis leicht steigend, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die begehrten Stadtteile, wo entsprechende Grundstücke verfügbar sind.

Der Markt ist durch Angebotslimitierungen gekennzeichnet, bleibt aber dennoch robust. Die Verweildauer der Objekte am Markt hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine hohe Käuferaktivität hindeutet. Gleichzeitig führt das begrenzte Angebot dazu, dass qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen oft binnen weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Hamburg zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen und Lagen. Besonders hohe Nachfrage und entsprechende Wertsteigerungen verzeichnen die Premiumlagen und zentralen Stadtteile wie Harvestehude, Rotherbaum und die Elbvororte. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen auch die 8.000-Euro-Marke überschreiten.

Die Stadtrandgebiete entwickeln sich demgegenüber stabiler, aber weniger dynamisch. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg oder die nördlichen Bezirke bieten weiterhin attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Familien, die mehr Wohnfläche zu moderateren Preisen suchen. Die Preisspanne zwischen Zentrum und Peripherie bleibt erheblich, wobei sich in einigen aufstrebenden Randlagen erste Aufwertungstendenzen zeigen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderates Wachstum erwartet, das durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Hamburgs unterstützt wird. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei Premiumlagen tendenziell am oberen Ende dieser Spanne liegen dürften. Dramatische Preissprünge werden nicht erwartet, vielmehr zeichnet sich eine stabile Aufwärtsbewegung ab.

Die Marktentwicklung wird weiterhin von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die allgemeine Wirtschaftsentwicklung, die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die demografische Entwicklung der Stadt. Die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden voraussichtlich weiterhin für eine solide Nachfrage sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies stellt einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal dar und bestätigt den Aufwärtstrend im Wohnungsmarkt. Die Preissteigerung bewegt sich im moderaten Bereich von 1,5 bis 3 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2025.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die hohe Nachfrage nach zentrumsnahen, kompakten Wohnungen getrieben. Besonders Kapitalanleger und Singles zeigen verstärktes Interesse an diesem Marktsegment, was die Preise stabilisiert und für kontinuierliche Nachfrage sorgt. Der Markt profitiert dabei von der wirtschaftlichen Stabilität Hamburgs und der anhaltenden Niedrigzinsphase, die Immobilieninvestitionen weiterhin attraktiv macht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivitäten in Stadtteilen wie Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen ist. Diese Angebotsausweitung führt zu einer leichten Entspannung am Markt, ohne jedoch die grundsätzlich hohe Nachfrage zu beeinträchtigen.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabilen, hohen Niveau, wobei besonders energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauwohnungen in beliebten Lagen gefragt sind. Der Trend zu nachhaltigem Wohnen verstärkt sich weiter, was sich in der bevorzugten Nachfrage nach Objekten mit guter Energiebilanz zeigt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegen sich aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich besonders auf die westlichen Stadtteile wie Altona und Ottensen sowie die HafenCity, wo größere Entwicklungsprojekte realisiert werden. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt, was sie besonders für junge Berufstätige und Familien attraktiv macht.

Zentrumsnahe Lagen bleiben weiterhin besonders gefragt, wobei die etablierten Wohnviertel wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst die höchsten Quadratmeterpreise erzielen. In diesen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot, was zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führt. Die peripheren Stadtteile entwickeln sich unterschiedlich, wobei Gebiete mit guter ÖPNV-Anbindung zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten einen stabilen Markt mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich. Der Gesamtmarkt wird als robust und wachsend eingeschätzt, wobei die Preisentwicklung regional differenziert verlaufen dürfte. Besonders in den gefragten Lagen ist mit einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung zu rechnen.

Die hohe Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und sanierten Altbauwohnungen wird sich voraussichtlich fortsetzen und könnte sich angesichts steigender Energiekosten und verschärfter Umweltauflagen noch verstärken. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit einem prognostizierten weiteren Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietwohnhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während explizite Zahlen für dieses Segment nicht detailliert vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ein vergleichbarer Mietanstieg wie im Wohnungsmarkt ableiten. Die Mietpreise für Häuser bewegen sich damit in einem stabilen Aufwärtstrend, der die allgemeine Marktentwicklung widerspiegelt.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete getrieben, die besonders von Familien mit Kindern und Haushalten mit gehobenen Ansprüchen ausgeht. Der prognostizierte jährliche Preisanstieg im Bereich von 3 bis 5 Prozent zeigt eine gesunde Marktdynamik, die sowohl für Vermieter als auch Mieter kalkulierbar bleibt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnhäusern steigt kontinuierlich, während die Angebotslage angespannt bleibt. Trotz eines moderat steigenden Angebots durch Neubauaktivitäten übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot deutlich. Diese Diskrepanz führt zu einer stabilen Marktlage mit tendenziell steigenden Mietpreisen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen, wo entsprechende Grundstücke verfügbar sind und die Bebauungsdichte dies zulässt. Gleichzeitig kommen vermehrt sanierte Bestandsobjekte auf den Markt, die nach energetischer Modernisierung zu höheren Mieten angeboten werden können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Beliebte Vororte und Stadtrandlagen verzeichnen eine größere Neubauaktivität im Bereich der Mietwohnhäuser. Stadtteile wie Volksdorf, Sasel, Rissen oder Blankenese sind besonders bei Familien gefragt, die großzügigen Wohnraum mit Garten suchen. Diese Gebiete profitieren von ihrer grünen Umgebung bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Zentrumsnahe Lagen spielen für Häuser zur Miete eine untergeordnete Rolle, da hier das Angebot naturgemäß begrenzt ist und die wenigen verfügbaren Objekte zu Spitzenpreisen vermietet werden. Die klassischen Familienregionen im Hamburger Umland und in den äußeren Stadtteilen bleiben die Hauptmärkte für dieses Segment, wobei die Nachfrage hier besonders stabil ist.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin moderat steigen. Getrieben wird diese Entwicklung durch das begrenzte Angebot bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum und der anhaltenden Attraktivität Hamburgs als Wohnstandort. Experten erwarten eine Fortsetzung des aktuellen Trends mit jährlichen Mietsteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Der Angebotsmangel wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die steigende Nachfrage vollständig zu decken. Besonders in den gefragten Familienlagen ist mit einer weiteren Verknappung zu rechnen, was die Mietpreise auf hohem Niveau stabilisieren wird. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen die Dynamik dämpfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau etwa 1,3 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 12,87 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg sogar beachtliche 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Diese Preisentwicklung reflektiert die weiterhin angespannte Situation am Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die Steigerungsrate von 5,9 Prozent im Jahresvergleich liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass Wohnraum in Hamburg zunehmend zu einem knappen und entsprechend teuren Gut wird. Besonders in gefragten Lagen können die Quadratmetermieten deutlich über dem Durchschnitt liegen und teilweise 16 bis 18 Euro erreichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich durch verstärkte Neubauaktivitäten leicht erhöht, insbesondere in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity. Diese Angebotsausweitung reicht jedoch nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Der Leerstand bleibt weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Marktmacht der Vermieter stärkt und Mieterhöhungen ermöglicht.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Hamburgs, die Attraktivität als Universitäts- und Wirtschaftsstandort sowie der Trend zu kleineren Haushalten. Besonders gefragt sind kompakte und mittelgroße Wohnungen in zentrumsnahen Lagen, die sowohl für Singles als auch Paare attraktiv sind. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen am Markt hat sich weiter verkürzt, qualitativ hochwertige Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf zentrumsnahe Stadtteile, wo kompakte und mittelgroße Wohnungen bevorzugt werden. Die höchsten Mieten werden in etablierten Stadtteilen wie der HafenCity, Rotherbaum, Harvestehude und Eppendorf erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft deutlich über 15 Euro und können in Spitzenlagen sogar 20 Euro überschreiten.

Die Neubauaktivitäten im Westen Hamburgs, insbesondere in Altona und Ottensen, sowie in der HafenCity tragen zur Diversifizierung des Angebots bei. Diese Gebiete entwickeln sich zu attraktiven Wohnlagen mit moderner Infrastruktur und guter Anbindung. In den östlichen und südlichen Stadtteilen wie Billstedt oder Harburg bleiben die Mieten vergleichsweise moderat, zeigen aber ebenfalls eine Aufwärtstendenz. Die Spreizung zwischen günstigen und teuren Lagen nimmt weiter zu.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben, mit erwarteten moderaten Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die Zuwanderung nach Hamburg anhält und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben. Die Neubauaktivitäten werden zwar fortgesetzt, können aber die strukturelle Unterversorgung nicht kurzfristig beheben.

Wichtige Einflussfaktoren für die weitere Entwicklung sind die Zuwanderung, sowohl aus dem In- als auch Ausland, die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder neue Bauvorschriften. Die Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Wohnungen wird weiter zunehmen, was sich in einer Zweiteilung des Marktes niederschlagen könnte: Moderne, energieeffiziente Wohnungen werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, während ältere, unsanierte Objekte möglicherweise Nachfragerückgänge erleben.

Fazit

Der Hamburger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke und Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Während die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen stabile Wachstumsraten aufweisen, zeigt sich der Mietmarkt deutlich dynamischer mit Steigerungsraten von bis zu 6 Prozent im Jahresvergleich.

Die Marktentwicklung wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten, insbesondere in Stadtteilen wie Altona, Ottensen und der HafenCity, bleibt das Angebot hinter der robusten Nachfrage zurück. Diese Situation führt zu anhaltenden Preissteigerungen und einem Verkäufer- beziehungsweise Vermietermarkt.

Für die kommenden Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Die prognostizierten moderaten Preissteigerungen von 2 bis 5 Prozent jährlich deuten auf einen gesunden, aber nicht überhitzten Markt hin. Investoren und Selbstnutzer finden weiterhin attraktive Bedingungen vor, müssen sich jedoch auf ein kompetitives Marktumfeld einstellen. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, insbesondere im Mietsektor, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden.