Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025
Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung im dritten Quartal 2025
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Hamburger Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 €/m² liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2% über dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 5.594 €/m²). Diese moderate Preissteigerung signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren 2023/2024, in denen die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank zu erheblichen Marktverwerfungen geführt hatten.
Im Jahresverlauf 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser 5.710 €, was gegenüber dem Gesamtjahr 2024 (5.368 €/m²) einer Steigerung von etwa 6,4% entspricht. Diese Entwicklung deutet auf eine allmähliche Erholung der Kaufpreise hin, wobei das Niveau der Boomjahre 2021/2022 noch nicht wieder erreicht wurde. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 799.000 €, was für viele Familien trotz gesunkener Zinsen eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich zweigeteilt. Während die Nachfrage nach bezahlbaren Bestandsimmobilien in den Randlagen weiterhin hoch bleibt, ist bei hochpreisigen Objekten in Premiumlagen eine gewisse Zurückhaltung zu beobachten. Die Neubauaktivität im Einfamilienhausbereich bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke weiterhin gedämpft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und liegt nun bei etwa 85 Tagen.
Das Angebot an Kaufhäusern ist im Vergleich zum zweiten Quartal leicht gestiegen, was primär auf eine erhöhte Verkaufsbereitschaft von Eigentümern zurückzuführen ist, die die aktuell stabilen Preise für einen Verkauf nutzen möchten. Gleichzeitig zeigt sich eine verstärkte Nachfrage von Familien, die von den wieder gesunkenen Bauzinsen profitieren wollen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den begehrten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser weiterhin bei über 8.000 €/m², während in Randlagen wie Neugraben-Fischbek oder Hausbruch Preise zwischen 4.000 und 4.500 €/m² erzielt werden.
Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in aufstrebenden Stadtteilen wie Wilhelmsburg und Veddel, wo durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte eine deutliche Aufwertung stattfindet. Hier sind Preissteigerungen von über 5% im Quartalsvergleich zu verzeichnen. Die klassischen Familienstadtteile wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel zeigen eine stabile Preisentwicklung mit moderaten Steigerungsraten zwischen 1 und 2%.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Bereich von 3 bis 5% jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verbleiben und keine größeren wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten. Die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg sowie der strukturelle Mangel an Bauland werden weiterhin preisstützend wirken.
Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten in den Randlagen sowie die Erschließung neuer Wohngebiete zu einer gewissen Entspannung führen. Allerdings wird der Markt für Einfamilienhäuser in zentralen und gut angebundenen Lagen voraussichtlich angespannt bleiben, da hier das Angebot strukturell begrenzt ist.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Verfassung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 €/m² liegt das Preisniveau etwa 1,6% über dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 6.213 €/m²). Diese Entwicklung markiert eine deutliche Erholung gegenüber dem Tiefpunkt Ende 2024, als der durchschnittliche Kaufpreis bei etwa 5.226 €/m² lag.
Die Preisentwicklung im Jahresverlauf 2025 zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die durch die verbesserte Finanzierungssituation und das wieder gestiegene Vertrauen der Käufer getragen wird. Für eine durchschnittliche 75 m² große Eigentumswohnung bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 473.400 €. Die Preisspanne reicht dabei von etwa 4.500 €/m² in einfachen Lagen bis zu über 12.000 €/m² in Premiumlagen der HafenCity oder an der Außenalster.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Mit knapp 4.900 verkauften Einheiten im Jahresvergleich verzeichnet der Markt eine beeindruckende Steigerung von etwa 30% gegenüber den schwachen Jahren 2022 und 2023. Diese Renaissance der Nachfrage ist primär auf die Normalisierung der Baufinanzierungszinsen und die abgeklungene Inflationssorge zurückzuführen.
Das Neubauangebot bleibt weiterhin knapp, da viele Projektentwickler ihre Vorhaben in den vergangenen Jahren zurückgestellt oder angepasst haben. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem jährlichen Bedarf von geschätzten 10.000 Wohneinheiten. Diese Angebotslücke führt zu einem verstärkten Wettbewerb um verfügbare Objekte, insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 400.000 und 600.000 €.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtlagen bleibt ausgeprägt. In der HafenCity und den Stadtteilen rund um die Außenalster wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude werden Spitzenpreise von über 10.000 €/m² erzielt. Die innenstadtnahen Szenestadtteile Eimsbüttel, Sternschanze und St. Pauli verzeichnen Preise zwischen 7.000 und 9.000 €/m².
In den äußeren Stadtteilen wie Langenhorn, Bramfeld oder Jenfeld bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 €/m². Besonders interessant entwickeln sich die Konversionsgebiete wie das Pergolenviertel oder die Mitte Altona, wo durch städtebauliche Großprojekte neue, urbane Wohnquartiere entstehen. Hier liegen die Preise für Neubauwohnungen bei etwa 7.500 bis 8.500 €/m².
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4%, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der konjunkturellen Lage abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Hamburg wird weiterhin preisstützend wirken.
Chancen für Käufer könnten sich insbesondere bei Bestandswohnungen ergeben, die modernisierungsbedürftig sind. Hier ist das Preis-Leistungs-Verhältnis oft attraktiver als bei Neubauten. Allerdings müssen die steigenden Sanierungskosten und verschärften energetischen Anforderungen einkalkuliert werden.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 ein Nischensegment mit begrenztem Angebot. Basierend auf Marktbeobachtungen und Expertenschätzungen liegen die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 2.800 bis 3.500 € monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von etwa 16 bis 20 €/m² für Häuser mit durchschnittlich 150 m² Wohnfläche.
Im Vergleich zum Vorjahr ist eine Steigerung der Mietpreise um etwa 4 bis 6% zu verzeichnen, was in etwa der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Hamburg entspricht. Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Personen in beruflichen Übergangsphasen, die Flexibilität gegenüber den Verpflichtungen eines Eigentumserwerbs bevorzugen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern bleibt strukturell knapp, da die meisten Einfamilienhäuser in Hamburg im Eigentum genutzt werden. Schätzungsweise werden weniger als 5% aller Häuser zur Miete angeboten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa 3 bis 5 Jahren und damit deutlich über der von Mietwohnungen.
Die Vermarktungsdauer für Mietshäuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei durchschnittlich 30 bis 45 Tagen. Hochwertige Objekte in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Mieter, während Häuser in Randlagen oder mit veralteter Ausstattung länger am Markt bleiben.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser spiegeln die allgemeine Lagenhierarchie in Hamburg wider. In den Elbvororten und anderen Premiumlagen wie Harvestehude oder Uhlenhorst werden Mietpreise von 4.000 bis 6.000 € monatlich für gehobene Objekte aufgerufen. In den Walddörfern und familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf oder Groß Flottbek liegen die Mieten typischerweise zwischen 3.000 und 4.000 €.
In den äußeren Stadtteilen wie Bergedorf, Harburg oder den nördlichen Randgebieten sind Mietshäuser bereits ab 2.000 bis 2.500 € monatlich verfügbar. Diese Objekte sprechen vor allem Familien an, die mehr Platz benötigen, aber nicht die finanziellen Mittel für einen Hauskauf aufbringen können oder wollen.
Prognose und Ausblick
Für den Markt der Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet. Die Mietpreissteigerungen werden voraussichtlich bei 3 bis 4% jährlich liegen, wobei die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen dämpfend wirken könnten.
Das Angebot wird voraussichtlich knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Mietshausbestandes zu erwarten ist. Möglicherweise könnten Build-to-Rent-Projekte, die speziell für die Vermietung konzipierte Reihenhäuser umfassen, mittelfristig für eine leichte Angebotsausweitung sorgen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 €/m² hat das Mietniveau einen neuen Höchststand erreicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 (12,87 €/m²) entspricht dies einer Steigerung von 1,32%, während der Jahresvergleich zu Q3 2024 (12,31 €/m²) eine beachtliche Erhöhung von etwa 6% zeigt.
Diese kräftige Mietpreissteigerung wird von Marktbeobachtern als klares Zeichen der anhaltenden Wohnungsknappheit in Hamburg interpretiert. Für eine durchschnittliche 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 913 €, was viele Haushalte an die Grenze ihrer finanziellen Belastbarkeit bringt. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen häufig bei über 1.200 € für eine Zweizimmerwohnung.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Interessenten, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei weniger als zwei Wochen, wobei attraktive Angebote oft schon nach wenigen Tagen vom Markt verschwinden.
Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich bleibt hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungen konzentrieren sich hauptsächlich auf größere Quartiersentwicklungen, während kleinteilige Nachverdichtungsprojekte aufgrund komplexer Genehmigungsverfahren und Anwohnerwiderstände nur schleppend vorankommen. Die Leerstandsquote liegt weiterhin bei unter 1%, was auf einen extrem angespannten Markt hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In Premiumlagen wie der HafenCity, Winterhude oder Eppendorf werden Mieten von 16 bis 20 €/m² und mehr verlangt. Die beliebten Szenestadtteile Ottensen, Eimsbüttel und das Schanzenviertel liegen bei 14 bis 17 €/m².
In den innenstadtnahen Arbeitervierteln wie Wilhelmsburg, Veddel oder Rothenburgsort sind mit 9 bis 11 €/m² noch vergleichsweise moderate Mieten zu finden, wobei auch hier die Preise durch Gentrifizierungsprozesse stetig steigen. Die äußeren Großwohnsiedlungen in Steilshoop, Mümmelmannsberg oder Kirchdorf-Süd bieten mit 8 bis 10 €/m² die günstigsten Optionen, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen von 4 bis 6% jährlich, sofern keine drastischen politischen Interventionen erfolgen. Die diskutierte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Dynamik bei Neuvermietungen etwas dämpfen, wird aber das grundlegende Problem der Wohnungsknappheit nicht lösen.
Mittelfristig könnten die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Kleinen Grasbrooks oder die weitere Erschließung der östlichen HafenCity für eine gewisse Entlastung sorgen. Allerdings werden diese Projekte hauptsächlich im oberen Preissegment angesiedelt sein und kaum zur Entspannung im bezahlbaren Segment beitragen. Die Stadt Hamburg müsste ihre jährliche Neubauleistung von derzeit etwa 10.000 auf mindestens 12.000 bis 14.000 Wohnungen steigern, um den Nachfragedruck spürbar zu reduzieren.
Fazit
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Nach den turbulenten Jahren 2023/2024 haben sich die Märkte auf einem neuen Gleichgewichtsniveau eingependelt. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen moderate Steigerungsraten, während der Mietmarkt weiterhin von einer hohen Dynamik und steigenden Preisen geprägt ist.
Die strukturelle Wohnungsknappheit bleibt das bestimmende Element des Hamburger Immobilienmarktes. Trotz politischer Bemühungen und verschiedener Neubauinitiativen kann das Angebot mit der durch Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung getriebenen Nachfrage nicht Schritt halten. Dies führt zu anhaltend hohen Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten die aktuell stabilisierten Zinsen für Investitionsentscheidungen nutzen, während Mieter sich auf weiter steigende Preise einstellen müssen. Investoren finden in Hamburg weiterhin einen stabilen Markt mit moderaten Renditeaussichten, wobei die regulatorischen Risiken im Mietbereich beachtet werden sollten.
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