Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Stabilisierungsphase der vergangenen Quartale setzt sich die positive Marktentwicklung fort, getragen von anhaltend hoher Nachfrage und einem sich langsam erholenden Neubausektor. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien leichte Preisanstiege zu beobachten, wobei die Dynamik je nach Lage und Immobilientyp variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.620 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit damals 5.500 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Steigerung von 3,7 Prozent.

Die moderate Preisentwicklung spiegelt die fortschreitende Marktstabilisierung nach den Korrekturen der Vorjahre wider. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz gestiegener Finanzierungskosten weiter anziehen, was auf die fundamentale Stärke des Hamburger Immobilienmarktes und die anhaltend hohe Attraktivität der Hansestadt als Wohnstandort hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, was hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivitäten in den Stadtteilen Altona und Ottensen zurückzuführen ist. Diese positive Entwicklung im Neubausektor trägt zur Entspannung der angespannten Angebotssituation bei, wenngleich das Niveau weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt liegt.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt auf sehr hohem Niveau stabil. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die anhaltende Attraktivität des Segments unterstreicht. Ein wichtiger Indikator für die Marktdynamik ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer, die sich auf 75 bis 90 Tage verkürzt hat. Diese Reduzierung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 deutet auf eine erhöhte Marktaktivität und schnellere Kaufentscheidungen hin, möglicherweise getrieben von der Erwartung weiterer Preissteigerungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf Einfamilienhäuser in den etablierten und attraktiven Lagen wie Altona, Ottensen und der HafenCity. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert, was sich in überdurchschnittlichen Preisniveaus und besonders kurzen Vermarktungszeiten niederschlägt.

In den Zentrumsbereichen ist ein interessanter Trend zu beobachten: Hier steigt die Nachfrage speziell nach kompakten Häusern und Doppelhäusern. Diese Entwicklung reflektiert veränderte Wohnbedürfnisse und die Suche nach einem Kompromiss zwischen urbanem Lebensstil und dem Wunsch nach eigenem Grund und Boden. Die Außenbezirke hingegen bleiben für Familien attraktiv, die größere Grundstücke und mehr Wohnfläche zu vergleichsweise moderateren Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent für Kaufhäuser in Hamburg. Besonders gefragte Lagen könnten dabei stärkere Zuwächse verzeichnen, während periphere Gebiete möglicherweise unterhalb dieser Bandbreite bleiben. Die Neubautätigkeit zeigt sich verhalten, aber im leichten Aufschwung begriffen, was mittelfristig zu einer besseren Angebotsversorgung führen sollte.

Die Marktstabilisierung nach der Korrekturphase der Vorjahre scheint nachhaltig zu sein. Der moderate Preisanstieg bei gleichzeitig hoher Nachfrage und geringem Leerstand deutet auf einen gesunden Markt hin, der weder überhitzt noch von spekulativen Blasen geprägt ist. Langfristig dürfte der Hamburger Markt für Kaufhäuser von der weiterhin positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Metropolregion und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte profitieren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies markiert eine Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit damaligen 6.100 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Wertsteigerung von 3,5 Prozent.

Die kontinuierliche Preisentwicklung im Eigentumswohnungssegment zeigt die anhaltende Attraktivität dieser Anlageform sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger. Trotz der gestiegenen Zinsen bleibt die Nachfrage robust, was die fundamentale Stärke des Hamburger Wohnungsmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, wobei der Zuwachs hauptsächlich durch Neubauprojekte in Altona und Ottensen getragen wird. Diese Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu Hotspots für moderne Wohnprojekte, die sowohl architektonisch als auch energetisch höchsten Standards entsprechen.

Die Nachfrage bleibt stabil auf hohem Niveau, mit besonderem Fokus auf zentrumsnahe Lagen. Der robuste Markt zeigt sich in moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig hohem Handelsvolumen. Angebot und Nachfrage befinden sich auf einem erhöhten Niveau, wobei qualitativ hochwertige Objekte besonders schnell Abnehmer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Zentrumsbereich Hamburgs sind besonders kompakte Eigentumswohnungen gefragt. Diese werden sowohl von Kapitalanlegern als auch von Singles und Paaren ohne Kinder nachgefragt, die die kurzen Wege und die urbane Infrastruktur schätzen. Die zentrale Lage rechtfertigt dabei überdurchschnittliche Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

In den Außenbezirken steigt hingegen die Nachfrage nach größeren Wohnungen, die vor allem von Familien gesucht werden. Diese Entwicklung wird durch die verbesserte Verkehrsanbindung und den Ausbau der sozialen Infrastruktur in den Randgebieten unterstützt. Die Preise in diesen Lagen bieten im Vergleich zum Zentrum ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, was sie für preisbewusste Käufer attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten jährliche Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent im Eigentumswohnungssegment. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Trend zur Urbanisierung und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort.

Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und liebevoll sanierte Altbauwohnungen. Die verschärften Energiestandards und das gestiegene Umweltbewusstsein der Käufer führen zu einer Premiumpreisbildung für nachhaltige Immobilien. Der Markt zeigt sich robust mit moderaten Preissteigerungen, während Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau verharren. Diese Stabilität macht Eigentumswohnungen in Hamburg zu einer verlässlichen Kapitalanlage mit moderatem Wertsteigerungspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einer Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Besonders ausgeprägt zeigt sich die Entwicklung im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit damals 12,31 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein Anstieg von 6 Prozent.

Die deutliche Mietsteigerung im Jahresvergleich reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern in Hamburg. Trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse zeigt der Markt eine dynamische Entwicklung, die durch den kontinuierlichen Zuzug in die Hansestadt und die begrenzte Verfügbarkeit von Mietobjekten getrieben wird.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, was hauptsächlich auf die Fertigstellung neuer Mietprojekte in Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen ist. Diese Neubauaktivität trägt zur teilweisen Entspannung der angespannten Marktsituation bei, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt weiterhin sehr hoch, insbesondere im Zentrumsbereich. Familien suchen verstärkt nach Alternativen zum Eigentumserwerb, sei es aufgrund der gestiegenen Kaufpreise oder der erhöhten Finanzierungskosten. Dies führt zu einer intensiven Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten, wobei solvente Mieter mit stabilen Einkommensverhältnissen bevorzugt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Zentrumsbereich Hamburgs konzentriert sich die Nachfrage besonders auf kleine bis mittelgroße Miethäuser, die von Paaren und kleineren Familien bevorzugt werden. Diese Objekte bieten den Vorteil kurzer Wege bei gleichzeitig mehr Privatsphäre als Wohnungen. Die zentrale Lage rechtfertigt dabei überdurchschnittliche Mietpreise, die teilweise bei 15 Euro pro Quadratmeter und darüber liegen.

In den Außenbezirken steigt die Nachfrage nach größeren Miethäusern mit Garten. Diese werden vor allem von Familien mit Kindern gesucht, die mehr Platz benötigen und bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen. Die Mietpreise in diesen Lagen sind moderater, bieten aber dennoch ein attraktives Wohnumfeld mit guter Anbindung an das Hamburger Zentrum.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent für Häuser zur Miete. Besonders gefragte Lagen könnten dabei stärkere Zuwächse verzeichnen, während periphere Gebiete möglicherweise moderatere Steigerungen aufweisen werden.

Der anhaltende Zuzug nach Hamburg stützt die Nachfrage nachhaltig. Die Stadt bleibt als Wirtschafts- und Kulturzentrum Norddeutschlands attraktiv für Arbeitnehmer aus dem In- und Ausland. Die Marktentwicklung zeigt sich weiterhin dynamisch mit moderaten Mietsteigerungen, während Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau verbleiben. Langfristig könnte eine verstärkte Neubautätigkeit zu einer gewissen Entspannung führen, wobei die grundsätzliche Knappheit an verfügbaren Flächen in Hamburg strukturell bestehen bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit damals 12,31 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine signifikante Steigerung von 6 Prozent.

Die kontinuierliche Mietpreisentwicklung im Wohnungssegment unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Hamburger Mietmarkt. Trotz politischer Bemühungen zur Mietpreisregulierung setzt sich der Aufwärtstrend fort, getrieben durch die fundamentale Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, wobei der Zuwachs hauptsächlich durch die Fertigstellung neuer Mietprojekte in Altona, Ottensen und der HafenCity generiert wurde. Diese Neubauprojekte umfassen sowohl freifinanzierte als auch geförderte Wohnungen, wobei letztere einen wichtigen Beitrag zur Versorgung einkommensschwächerer Haushalte leisten.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen verharrt weiterhin auf sehr hohem Niveau, mit besonderem Fokus auf den Zentrumsbereich. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt deutlich über dem langjährigen Mittel, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommensnachweise führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im Hamburger Zentrum sind besonders kleine bis mittelgroße Mietwohnungen gefragt. Diese werden von Singles, Paaren und Studenten bevorzugt, die die urbane Infrastruktur und kurze Wege schätzen. Die Mietpreise in zentralen Lagen wie der Innenstadt, St. Georg oder dem Schanzenviertel liegen dabei deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In den Außenbezirken steigt die Nachfrage nach größeren Mietwohnungen, die vor allem von Familien gesucht werden. Stadtteile wie Wandsbek, Bergedorf oder Harburg bieten dabei ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Lagen zunehmend attraktiver für Pendler.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent im Wohnungssegment. Besonders gefragte Lagen könnten dabei überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen, während in peripheren Gebieten die Steigerungen moderater ausfallen dürften.

Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, getrieben durch die wirtschaftliche Attraktivität der Hansestadt und den florierenden Arbeitsmarkt, stützt die Nachfrage nachhaltig. Besonders der Zuzug von Fachkräften aus dem IT- und Dienstleistungssektor sowie internationale Arbeitnehmer sorgen für eine konstant hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Mietwohnungen.

Die Marktentwicklung bleibt weiterhin dynamisch mit moderaten bis deutlichen Mietsteigerungen. Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich mittelfristig nicht auflösen lassen, trotz verstärkter Neubaubemühungen. Die Stadt Hamburg plant zwar ambitionierte Wohnungsbauziele, doch die Realisierung hinkt häufig hinter den Planungen zurück. Faktoren wie Fachkräftemangel im Bausektor, gestiegene Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen die Neubauaktivität.

Fazit und Gesamtmarktbetrachtung

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025 zeigt eine konsistente Aufwärtsbewegung mit Steigerungsraten zwischen 1,3 und 1,6 Prozent, während die Jahresvergleiche mit Zuwächsen zwischen 3,5 und 6 Prozent eine deutlich dynamischere Entwicklung offenbaren.

Besonders bemerkenswert ist die Resilienz des Marktes trotz des veränderten Zinsumfelds und der makroökonomischen Unsicherheiten. Die Hansestadt Hamburg beweist einmal mehr ihre Attraktivität als Wohn- und Wirtschaftsstandort, was sich in der anhaltend hohen Nachfrage über alle Marktsegmente hinweg widerspiegelt.

Die leichte Belebung der Neubauaktivität, insbesondere in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity, trägt zur graduellen Entspannung der Angebotssituation bei. Dennoch bleibt das strukturelle Defizit zwischen Wohnraumbedarf und -angebot bestehen, was mittelfristig für stabile bis moderat steigende Preise sorgen dürfte.

Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bietet der Hamburger Immobilienmarkt weiterhin solide Perspektiven. Die erwarteten jährlichen Wertsteigerungen von 2 bis 5 Prozent je nach Segment versprechen eine stabile Wertentwicklung ohne spekulative Überhitzung. Besonders zukunftsträchtig erscheinen Investments in energieeffiziente Neubauten und sorgfältig sanierte Bestandsimmobilien in gefragten Lagen.

Die fortschreitende Urbanisierung, der anhaltende Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und die wirtschaftliche Stärke der Metropolregion Hamburg bilden ein solides Fundament für die weitere positive Marktentwicklung. Gleichzeitig mahnen die hohen Mietpreise und die angespannte Versorgungslage im bezahlbaren Segment zur Vorsicht und unterstreichen die Notwendigkeit einer ausgewogenen Wohnungspolitik, die sowohl Marktmechanismen respektiert als auch soziale Belange berücksichtigt.