Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale hat sich der Markt auf einem gehobenen Preisniveau eingependelt, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot in allen Segmenten deutlich übersteigt. Die moderate Preisentwicklung setzt sich fort, ohne Anzeichen einer Überhitzung zu zeigen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies entspricht einem Medianpreis von etwa 558.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.650 Euro lag, zeigt sich eine moderate Preissteigerung von knapp einem Prozent. Diese verhaltene Aufwärtsbewegung spiegelt die stabilisierte Marktsituation wider, in der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau eingependelt haben.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg zwei Prozent, was auf eine nachhaltige, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften haben sich damit nach der volatilen Phase der Jahre 2022 und 2023 auf einem stabilen Wachstumspfad etabliert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 unverändert hoch. Besonders Familien und Kapitalanleger zeigen starkes Interesse an Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften. Das verfügbare Angebot kann diese Nachfrage jedoch nicht vollständig bedienen, was zu einer angespannten Marktsituation führt, insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 400.000 und 700.000 Euro.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin rückläufig. Die Kombination aus knappen Baugrundstücken, gestiegenen Baukosten und strengeren Umweltauflagen hat zu einem deutlichen Rückgang der Fertigstellungen geführt. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem bereits eine Verlangsamung der Bautätigkeit zu verzeichnen war, hat sich diese Entwicklung im Q3 2025 weiter verschärft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 65 Tagen, was die hohe Nachfrage und die Kaufbereitschaft potenzieller Erwerber unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die beliebten Wohnlagen Hamburgs verzeichnen weiterhin die höchste Nachfrage und entsprechend stabile bis leicht steigende Preise. Stadtteile wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude bleiben die Premiumlagen für Häuser, wobei hier Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In den Randgebieten wie Bergedorf oder Harburg zeigen sich moderatere Preisniveaus, die jedoch ebenfalls eine positive Tendenz aufweisen.

Die größte Dynamik ist in den sogenannten Speckgürtel-Gemeinden zu beobachten, wo Familien vermehrt nach bezahlbarem Wohnraum mit guter Verkehrsanbindung an die Innenstadt suchen. Stadtteile in mittlerer Lage wie Wandsbek oder Eimsbüttel profitieren von ihrer ausgewogenen Infrastruktur und verzeichnen eine kontinuierlich hohe Nachfrage bei moderaten Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei Häusern zum Kauf. Der anhaltende Nachfrageüberhang bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich führen. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Faktor: Sollten die Hypothekenzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage zu rechnen.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum und der Trend zum Wohneigentum werden den Markt weiterhin stützen. Allerdings könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg hat im dritten Quartal 2025 die Marke von 6.312 Euro erreicht. Neubauwohnungen in mittlerer Lage werden zu durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, was die anhaltend hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei etwa 6.188 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von zwei Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls ein Plus von zwei Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese gleichmäßige Preisentwicklung deutet auf einen ausgereiften Markt hin, der sich nach den turbulenten Vorjahren stabilisiert hat. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung im Neubausegment, wo die gestiegenen Baukosten und höheren Energieeffizienzstandards zu deutlich höheren Verkaufspreisen führen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer zeigen starkes Kaufinteresse, wobei die Motivation unterschiedlich gelagert ist. Kapitalanleger suchen in Zeiten volatiler Finanzmärkte nach stabilen Sachwertanlagen, während Selbstnutzer von der relativen Preisstabilität und den historisch noch moderaten Zinsen profitieren möchten.

Das Angebot kann die Nachfrage weiterhin nicht decken, was besonders im Neubausegment deutlich wird. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Erwartungen zurück, was auf verschiedene Faktoren zurückzuführen ist: Fachkräftemangel im Baugewerbe, gestiegene Material- und Baukosten sowie langwierige Genehmigungsverfahren. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, sondern eher noch verschärft.

Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Eigentumswohnungen hat sich auf etwa 45 Tage reduziert, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Besonders gefragte Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft, teilweise sogar über dem ursprünglichen Angebotspreis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen und beliebten Lagen Hamburgs verzeichnen die höchste Nachfrage bei Eigentumswohnungen. Die HafenCity, die Elbvororte und innenstadtnahe Quartiere wie Eppendorf oder Rotherbaum bleiben die Premiumsegmente mit Quadratmeterpreisen, die teilweise deutlich über 10.000 Euro liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem hohen Prestige.

In den Stadtteilen der mittleren Preisklasse wie Barmbek, Lokstedt oder Stellingen zeigt sich eine solide Nachfrage bei moderateren Preisniveaus. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 5.000 und 7.000 Euro, wobei die Tendenz leicht steigend ist. Die Randlagen wie Wilhelmsburg oder Billstedt bieten noch relative Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen unter 5.000 Euro, zeigen aber ebenfalls eine positive Preisentwicklung.

Ein besonderer Trend ist die zunehmende Attraktivität von Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial. Quartiere, die von Stadtentwicklungsprojekten profitieren oder in denen neue Infrastrukturprojekte geplant sind, verzeichnen überproportionale Preissteigerungen und erhöhtes Investoreninteresse.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten robust bleiben. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums mit jährlichen Preissteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent. Die fundamentalen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort werden den Markt weiterhin stützen.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, was den Nachfrageüberhang perpetuiert. Politische Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus könnten mittelfristig für Entlastung sorgen, zeigen aber kurzfristig noch keine spürbare Wirkung. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen bleibt ein kritischer Faktor: Bei stabilen oder sinkenden Zinsen ist mit anhaltend hoher Nachfrage zu rechnen, während deutliche Zinserhöhungen die Nachfrage dämpfen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Basierend auf den verfügbaren Marktinformationen und unter Berücksichtigung der allgemeinen Entwicklung des Hamburger Immobilienmarktes liegt die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus bei etwa 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, wobei die tatsächlichen Preise stark von Lage, Ausstattung und Zustand abhängen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,5 Prozent, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Hamburg entspricht.

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment wird hauptsächlich von Familien getragen, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Expatriates und temporär in Hamburg lebenden Führungskräften. Die Mietpreise für freistehende Einfamilienhäuser liegen dabei typischerweise 20 bis 30 Prozent über denen für Doppelhaushälften oder Reihenhäuser vergleichbarer Größe.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt im dritten Quartal 2025 extrem begrenzt. Der Großteil der Häuser in Hamburg befindet sich in Privateigentum und wird selbst genutzt. Nur ein kleiner Prozentsatz wird zur Vermietung angeboten, was zu einem strukturellen Angebotsdefizit führt. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft zu Preisen am oberen Ende der Erwartungen.

Die Leerstandsquote im Segment der Mietwohnhäuser ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent. Dies führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter, die sich ihre Mieter aussuchen können. Besichtigungstermine für attraktive Objekte gleichen oft Massenveranstaltungen, bei denen dutzende Interessenten um ein Objekt konkurrieren.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser ist marginal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen neu errichteten Mietwohnhäuser werden meist im oberen Preissegment positioniert und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den Premiumlagen Hamburgs erzielt. In Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen oder Harvestehude können die Mieten für gehobene Einfamilienhäuser 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre exklusive Wohnumgebung, die Nähe zur Elbe und die hervorragende Infrastruktur aus.

In den mittleren Lagen wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Groß Flottbek bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt und sind besonders bei Familien beliebt.

Die Randlagen wie Moorburg, Neuengamme oder Francop bieten noch verhältnismäßig moderate Mietpreise zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt, und die Nachfrage steigt kontinuierlich, da immer mehr Familien bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, um sich den Traum vom Wohnen im Haus zu erfüllen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietmarkt für Häuser zu erwarten. Die strukturellen Faktoren, die zu der angespannten Situation führen, werden sich voraussichtlich nicht ändern. Das begrenzte Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird weiterhin zu Mietpreissteigerungen führen, die vermutlich im Bereich von drei bis fünf Prozent jährlich liegen werden.

Die politische Diskussion um Mietpreisbremse und Mietendeckel hat bisher kaum Auswirkungen auf das Segment der Mietwohnhäuser gezeigt, da viele dieser Objekte als möblierte Vermietungen oder mit anderen Ausnahmetatbeständen am Markt angeboten werden. Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots nur durch gezielte Förderung des Mietwohnhausbaus oder durch Umwandlung von Eigentums- in Mietobjekte erreicht werden, was jedoch angesichts der aktuellen Marktlage unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 einer der angespanntesten in Deutschland. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen durchschnittlich 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung von etwa 1,8 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung wird stark von der Wohnungsgröße beeinflusst. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter, die besonders bei Singles und Studenten gefragt sind, verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und können in zentralen Lagen 18 Euro und mehr erreichen. Familiengeeignete Wohnungen ab 80 Quadratmeter zeigen moderatere Quadratmeterpreise, sind aber aufgrund ihrer Seltenheit ebenfalls stark nachgefragt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot im dritten Quartal 2025 weiterhin deutlich. Hamburg verzeichnet kontinuierlichen Zuzug, sowohl aus anderen Bundesländern als auch aus dem Ausland, was den Druck auf den Mietmarkt erhöht. Gleichzeitig bleibt die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurück, was zu einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation führt.

Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter zwei Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. In beliebten Stadtteilen ist der Leerstand praktisch nicht vorhanden. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als zwei Wochen, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von Stunden vergeben werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf geförderten Wohnungsbau und hochpreisige Segmente. Im mittleren Preissegment, das für die breite Mittelschicht relevant ist, entstehen vergleichsweise wenige neue Wohnungen. Dies führt zu einer zunehmenden Polarisierung des Marktes zwischen gefördertem Wohnraum und Luxussegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen wie HafenCity, Neustadt, St. Georg und die Szenequartiere Sternschanze und St. Pauli verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders attraktive Objekte auch deutlich darüber liegen können. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lebensgefühl und der exzellenten Infrastruktur.

Die klassischen Wohnquartiere wie Eppendorf, Winterhude, Uhlenhorst oder Eimsbüttel zeigen Mietpreise zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine etablierte Wohnqualität mit guter Infrastruktur und sind bei allen Altersgruppen beliebt.

In den Außenbezirken wie Bergedorf, Harburg oder Wilhelmsburg liegen die Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu steigenden Mieten führt. Besonders in Wilhelmsburg, das von seiner Nähe zur Innenstadt und verschiedenen Entwicklungsprojekten profitiert, zeigt sich eine dynamische Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten rechnen mit weiteren Mietpreissteigerungen im Bereich von drei bis vier Prozent jährlich, sofern keine grundlegenden Veränderungen in der Wohnungsbaupolitik oder der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eintreten.

Die politischen Bemühungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums durch geförderten Wohnungsbau und Regulierungen wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Der Neubau von jährlich angestrebten 10.000 Wohnungen wird voraussichtlich nicht erreicht, was das strukturelle Defizit perpetuiert.

Mittelfristig könnten Digitalisierung und verändertes Arbeitsverhalten (Homeoffice) zu einer leichten Entspannung in den Innenstadtlagen führen, während die Nachfrage in den Außenbezirken mit guter digitaler Infrastruktur steigen könnte. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft könnte zudem zu veränderten Wohnbedürfnissen und damit zu Verschiebungen am Markt führen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das Angebot, was zu einer starken Position der Verkäufer und Vermieter führt. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine moderate Aufwärtsentwicklung von etwa zwei Prozent im Quartalsvergleich, während die Mietmärkte ähnliche Steigerungsraten aufweisen.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Immobilienmarktes - begrenztes Bauland, hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und kontinuierlicher Zuzug - werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Dies spricht für eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend sind. Die Aussichten für die kommenden Jahre bleiben positiv, wobei Hamburg als attraktiver Wirtschaftsstandort und lebenswerte Metropole weiterhin Zuzug und damit Nachfrage nach Wohnraum generieren wird.