Marktübersicht
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorjahren kehrt zunehmend Vertrauen in den Markt zurück. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Attraktivität der Hansestadt auf hohem Niveau. Gleichzeitig kann das Angebot trotz leicht steigender Neubauaktivitäten die Nachfrage nicht vollständig decken, was zu einer angespannten Marktsituation führt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 5.590 Euro pro Quadratmeter lagen - ein Plus von rund 2 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine Stabilisierung nach den historischen Preiseinbrüchen des Jahres 2023. Die Kaufpreise für durchschnittliche Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 950.000 Euro.
Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und beträgt nun durchschnittlich 85 Tage, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert und zeigt eine Zunahme von etwa 8 Prozent gegenüber Q2 2025.
Marktdynamik
Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin knapp. Die Neubauaktivität zeigt zwar erste Anzeichen einer Erholung mit einem Plus von 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Der Leerstand bei zum Verkauf stehenden Häusern ist praktisch nicht existent. Hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft, teilweise sogar über dem Angebotspreis.
Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien und Paaren mittleren Alters getragen, die von den stabilisierten Zinsen und der verbesserten Planungssicherheit profitieren. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien mit moderner Ausstattung.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premiumlagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise bei über 8.000 Euro. Die beliebten Familienviertel in Volksdorf, Wellingsbüttel und Sasel bewegen sich im Bereich von 6.500 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter.
Im Bezirk Hamburg-Mitte zeigen sich mit durchschnittlich 4.155 Euro pro Quadratmeter deutlich niedrigere Preise als im Hamburger Durchschnitt. Die Stadtrandlagen in Bergedorf und Harburg bieten mit Preisen zwischen 4.000 und 4.800 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. Altona und Eimsbüttel verzeichnen aufgrund ihrer zentralen Lage und guten Infrastruktur besonders starke Nachfrage mit Preisen um 6.200 Euro pro Quadratmeter.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten ein weiteres moderates Preiswachstum von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf dem anhaltenden Bevölkerungswachstum Hamburgs, der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und der weiterhin knappen Angebotssituation. Die Zinsentwicklung wird als stabilisierend eingeschätzt, was die Finanzierbarkeit für Käufer verbessert.
Mittelfristig könnte sich der Markt weiter erholen, insbesondere wenn die angekündigten Neubaugebiete realisiert werden. Allerdings wird erwartet, dass die Preise in den Premiumlagen schneller steigen als in den Randgebieten, was die Spreizung zwischen den Stadtteilen weiter verstärken könnte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 7.750 Euro. Im Bezirk Hamburg-Mitte werden konkret 7.788 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 7.650 Euro lagen, entspricht dies einer leichten Steigerung von 1,3 Prozent. Im Jahresvergleich zeigen sich die Preise stabil bis leicht rückläufig, wobei insbesondere in mittleren Lagen eine Seitwärtsbewegung zu beobachten ist.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich somit um 580.000 Euro. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat gegenüber Q2 2025 leicht zugenommen, was auf eine verbesserte Marktstimmung hindeutet. Die Vermarktungsdauer hat sich auf durchschnittlich 72 Tage verkürzt.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf solidem Niveau. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal nur marginal erhöht, wobei die Neubauaktivitäten moderat ansteigen. Neue Wohnprojekte entstehen vor allem in mittleren bis guten Lagen, können aber die starke Nachfrage nur teilweise decken.
Der Markt wird von einer vertrauensvollen Käuferstruktur getragen, die sich hauptsächlich aus Eigennutzern zusammensetzt. Kapitalanleger zeigen wieder verstärktes Interesse, nachdem die Renditen durch stabile Mieteinnahmen und moderate Kaufpreise attraktiver geworden sind. Die Leerstandsquote bei zum Verkauf stehenden Wohnungen ist minimal.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innenstadtnahen und beliebten Viertel wie Altona, Eimsbüttel, Ottensen und die HafenCity verzeichnen besonders hohe Nachfrage mit Quadratmeterpreisen zwischen 8.500 und 11.000 Euro. Die Elbvororte und Premiumlagen wie Uhlenhorst und Rotherbaum liegen sogar bei über 12.000 Euro pro Quadratmeter.
In den Stadtrandlagen wie Billstedt, Jenfeld oder Lurup sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger, zeigen aber weniger Marktdynamik. Die aufstrebenden Quartiere wie Wilhelmsburg und Veddel profitieren von Entwicklungsprojekten und verzeichnen mit 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter moderate Preissteigerungen.
Prognose und Ausblick
Der Eigentumswohnungsmarkt wird trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten als stabil eingeschätzt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich prognostiziert. Die Entwicklung wird stark von der weiteren Zinspolitik und der konjunkturellen Lage abhängen.
Die geplanten Neubauvorhaben, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Oberbillwerder und Kleiner Grasbrook, könnten mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Kurzfristig bleibt der Markt jedoch angespannt, was stabile bis leicht steigende Preise erwarten lässt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser zur Miete aufgrund der geringen Markttiefe in diesem Segment nicht detailliert erfasst werden, bewegen sich die monatlichen Kaltmieten für durchschnittliche Reihenhäuser zwischen 2.200 und 3.500 Euro, je nach Lage und Ausstattung.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt der Anstieg etwa 5 bis 6 Prozent, was die anhaltende Verknappung in diesem Marktsegment widerspiegelt. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich auf etwa 21 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot äußerst begrenzt ist. Viele potenzielle Mieter sind Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise oder fehlender Eigenkapitalausstattung auf den Mietmarkt ausweichen. Die Neubauaktivität in diesem Segment ist minimal, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser setzen.
Die Leerstandsquote ist praktisch bei null. Sobald ein Haus zur Vermietung angeboten wird, gibt es meist mehrere Dutzend Interessenten. Dies führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter, die sich ihre Mieter aussuchen können und oft Mietpreise am oberen Ende der Preisspanne durchsetzen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In den Premiumlagen wie Blankenese, Othmarschen und Wellingsbüttel liegen die Monatsmieten für Einfamilienhäuser bei 3.500 bis 5.000 Euro. Die beliebten Familienviertel in Volksdorf, Farmsen und Bramfeld bewegen sich im Bereich von 2.500 bis 3.500 Euro monatlich.
Die Stadtrandgebiete in Bergedorf, Neugraben oder Moorburg bieten mit Monatsmieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro die günstigsten Optionen. Allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt. In zentrumsnahen Lagen wie Eimsbüttel oder Eppendorf sind Mietshäuser praktisch nicht verfügbar, da hier überwiegend Mehrfamilienhäuser dominieren.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg und die weiterhin hohen Kaufpreise hoch bleiben. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen.
Mittelfristig könnte sich die Situation nur entspannen, wenn mehr Familien wieder in der Lage sind, Eigentum zu erwerben, was von der Zinsentwicklung und den Kaufpreisentwicklungen abhängt. Die Politik diskutiert verschiedene Maßnahmen zur Förderung des Mietwohnungsbaus, deren Wirkung jedoch frühestens in 3 bis 5 Jahren spürbar sein dürfte.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter kalt. Dies stellt eine Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber Q3 2024 mit 12,31 Euro pro Quadratmeter beträgt der Anstieg etwa 6 Prozent.
Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 913 Euro. Die Spanne reicht dabei von etwa 650 Euro in einfachen Lagen bis zu über 1.400 Euro in Premiumlagen. Die Neuvermietungspreise liegen dabei oft 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt außerordentlich hoch. Auf eine durchschnittliche Wohnungsanzeige kommen binnen weniger Tage oft über 100 Anfragen. Die Neubauaktivitäten steigen zwar leicht an, können aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 1.800 neue Wohnungen fertiggestellt, bei einem geschätzten Bedarf von über 10.000 Einheiten jährlich.
Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,5 Prozent und ist weiter rückläufig. Die durchschnittliche Vermietungsdauer beträgt nur noch 14 Tage, wobei attraktive Wohnungen oft schon nach der ersten Besichtigung vergeben werden. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innenstadtnahen Quartiere wie St. Georg, St. Pauli und die Schanze verzeichnen Quadratmetermieten von 14 bis 18 Euro. Die beliebten Stadtteile Altona, Eimsbüttel, Ottensen und Winterhude liegen bei 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter. In der HafenCity und den Elbvororten werden für Neubauwohnungen sogar bis zu 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Die Stadtrandlagen bieten günstigere Alternativen: In Billstedt, Jenfeld oder Steilshoop liegen die Mieten bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Harburg und Bergedorf bewegen sich im Bereich von 10 bis 12 Euro. Wilhelmsburg profitiert von seiner Entwicklung und nähert sich mit 11 bis 13 Euro dem Hamburger Durchschnitt an.
Die peripheren Gebiete wie Neugraben, Moorburg oder Curslack bleiben mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, leiden aber unter der schlechteren Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Prognose und Ausblick
Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit weiteren Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet. Die Entwicklung wird eng mit der wirtschaftlichen Lage und dem anhaltenden Zuzug nach Hamburg verknüpft sein. Die Bevölkerungsprognose geht von einem Wachstum auf über 2 Millionen Einwohner bis 2030 aus, was den Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen wird.
Die politischen Bemühungen um mehr sozialen Wohnungsbau und die geplanten Neubauquartiere könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen. Kurzfristig ist jedoch keine Trendwende zu erwarten. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da sie bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen nicht greift.
Fazit und Gesamtausblick
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 kehrt zunehmend Vertrauen in den Markt zurück. Die Kaufpreise sowohl für Häuser als auch für Wohnungen zeigen erste deutliche Erholungstendenzen, während der Mietmarkt weiterhin von einer extremen Anspannung geprägt ist.
Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Das Angebot kann trotz steigender Neubauaktivitäten die hohe Nachfrage nicht decken. Hamburg bleibt als Wirtschaftsstandort und lebenswerte Metropole attraktiv, was kontinuierlichen Zuzug generiert. Die Spreizung zwischen Premium- und einfachen Lagen verstärkt sich weiter, was soziale Segregationstendenzen befördert.
Für Kaufinteressenten bietet das aktuelle Marktumfeld bei stabilisierten Zinsen wieder bessere Einstiegschancen, wenngleich die Preise auf hohem Niveau verharren. Mieter müssen sich auf weiter steigende Kosten einstellen, wobei der Wettbewerb um bezahlbare Wohnungen intensiv bleibt.
Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die eingeleitete Markterholung nachhaltig ist. Entscheidend werden die weitere Zinsentwicklung, die konjunkturelle Lage und die Realisierung der geplanten Neubauvorhaben sein. Mittelfristig bleibt Hamburg ein stabiler, aber hochpreisiger Immobilienmarkt mit guten Wertsteigerungsperspektiven in attraktiven Lagen.
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