Marktübersicht
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale hat sich eine moderate Aufwärtsdynamik etabliert, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt prägt. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer anhaltenden wirtschaftlichen Attraktivität und dem kontinuierlichen Zuzug, während das begrenzte Angebot die Preise stützt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis noch bei 5.660 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine solidere Wertsteigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, was die nachhaltige Erholung des Marktes unterstreicht.
Die Preisentwicklung verläuft dabei differenziert: Während gut erhaltene Bestandsimmobilien in bevorzugten Lagen durchaus Preiszuwächse im mittleren einstelligen Bereich verzeichnen, zeigen sich sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger gefragten Stadtteilen preislich stabiler. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegt sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro.
Marktdynamik
Die Marktdynamik hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich nach dem historischen Tief von 2023 wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert. Die Nachfrage nach Häusern bleibt konstant hoch, wird jedoch durch das begrenzte Angebot reguliert. Besonders auffällig ist die stagnierende Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern, die kaum Wachstumsimpulse zeigt. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 75 bis 90 Tage eingependelt, was eine Normalisierung gegenüber den Boomjahren darstellt. Käufer agieren wieder überlegter und nutzen verstärkt professionelle Beratung. Der Leerstand bei zum Verkauf stehenden Häusern ist praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit zusätzlich verdeutlicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude oder Rotherbaum liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 8.000 Euro. Die beliebten Familienviertel wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Groß Flottbek bewegen sich im Bereich von 6.000 bis 7.500 Euro pro Quadratmeter.
Im mittleren Preissegment finden sich Stadtteile wie Sasel, Poppenbüttel oder Rahlstedt mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandlagen und weniger zentral gelegene Bereiche wie Neugraben-Fischbek oder Moorburg bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Familien.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die fundamentalen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und restriktive Neubauaktivität werden den Markt weiterhin stützen. Allerdings könnten steigende Baukosten und eventuelle weitere Zinserhöhungen die Dynamik dämpfen.
Eine signifikante Marktkorrektur wird nicht erwartet, vielmehr dürfte sich der Markt auf dem aktuellen Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen stabilisieren. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Häuser mit moderner Ausstattung, während sanierungsbedürftige Objekte aufgrund der hohen Renovierungskosten schwerer verkäuflich sein werden.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders dynamisch. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem der Häuser. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 6.200 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 1,8 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 5 bis 6 Prozent eine noch deutlichere Aufwärtsdynamik.
Neubauwohnungen in mittleren Lagen werden aktuell für durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, während in Top-Lagen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern liegt somit bei etwa 505.000 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung von 350.000 bis über 800.000 Euro reicht.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch. Besonders gefragt sind moderne 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Die Transaktionszahlen haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, was auf eine gewisse Kaufzurückhaltung der Vorquartale schließen lässt, die nun überwunden scheint.
Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt mit einem Plus von 5 Prozent im Baulandbereich erste positive Signale, kann aber die strukturelle Nachfrage noch nicht ausreichend bedienen. Der Leerstand liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen beträgt etwa 60 bis 75 Tage, wobei attraktive Objekte in guten Lagen oft schon innerhalb weniger Wochen verkauft werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Wohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenreiter sind die HafenCity mit Preisen von teilweise über 12.000 Euro pro Quadratmeter sowie die klassischen Premium-Lagen wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst mit Preisen zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter.
Die beliebten Szene-Viertel wie das Schanzenviertel, St. Pauli oder Ottensen bewegen sich im Bereich von 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Mittelpreisige Alternativen bieten Stadtteile wie Barmbek, Eilbek oder Wandsbek mit Preisen zwischen 5.000 und 6.500 Euro. Am Stadtrand und in den Großwohnsiedlungen wie Steilshoop oder Billstedt sind Wohnungen bereits ab 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Wohnungsmarkt fallen optimistisch aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent. Die anhaltende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten und die weiterhin hohe Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage hoch halten.
Besonders im Fokus stehen nachhaltige und energieeffiziente Neubauprojekte, die trotz höherer Preise auf große Nachfrage stoßen. Die Renditen für Kapitalanleger bleiben mit 2,5 bis 3,5 Prozent stabil attraktiv, insbesondere im Vergleich zu anderen Anlageformen. Eine Marktüberhitzung wird nicht erwartet, da die Preisentwicklung durch die solide Nachfrage fundamental gerechtfertigt erscheint.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete für Häuser liegt bei etwa 13,00 Euro pro Quadratmeter, was dem allgemeinen Trend für Wohnimmobilien entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen Anstieg von 1,32 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von etwa 6 Prozent eine deutlichere Dynamik.
Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.560 Euro. Freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung und größerer Wohnfläche erreichen Mieten von 2.500 bis 4.000 Euro monatlich. Die Nebenkosten liegen durchschnittlich bei 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter, wodurch sich die Warmmiete entsprechend erhöht.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Der Leerstand ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich bei etwa 6 bis 8 Jahren stabilisiert, was auf eine hohe Zufriedenheit der Mieter und die Knappheit von Alternativen hindeutet.
Die Neubauaktivität bei zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäusern stagniert weitgehend, da Investoren sich verstärkt auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des ohnehin begrenzten Angebots. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig Dutzende von Bewerbungen eingehen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In Premium-Lagen wie Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel werden für hochwertige Häuser Mieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Eimsbüttel, Eppendorf oder Winterhude liegen bei 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter.
In den Familienstadtteilen der äußeren Bereiche wie Volksdorf, Farmsen oder Bergedorf bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Optionen finden sich in Stadtrandlagen wie Neugraben, Hausbruch oder Moorburg mit Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Hier ist jedoch zu beachten, dass die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oft eingeschränkt ist.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, allerdings mit moderateren Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnten dämpfend wirken, werden aber voraussichtlich die grundsätzliche Marktdynamik nicht brechen.
Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Trend zum Homeoffice und dem Wunsch nach mehr Wohnraum weiter hoch bleiben. Gleichzeitig ist keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten. Energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen werden zunehmend bevorzugt, während ältere, unsanierte Objekte schwerer zu vermieten sein werden.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin angespannte Situation mit steigenden Preisen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 13,04 Euro, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 12,87 Euro einer Steigerung von 1,32 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg beachtliche 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Marktes unterstreicht.
Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet demnach durchschnittlich 782 Euro Kaltmiete, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern etwa 1.043 Euro fällig werden. Die Spanne reicht dabei von etwa 10 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 18 Euro in Premium-Objekten der Innenstadt.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem historisch hohen Niveau. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent faktisch nicht vorhanden, was zu einem extremen Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen sind 50 bis 100 Bewerbungen pro Wohnung keine Seltenheit, insbesondere bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.
Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt mit einem Plus von 5 Prozent erste positive Signale, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa 5 Jahren, wobei ein Trend zu längeren Mietverhältnissen erkennbar ist, da Umzüge aufgrund der Marktsituation zunehmend unattraktiv werden. Die Fluktuation hat sich entsprechend verringert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist erheblich. Spitzenreiter sind die HafenCity und die Altstadt mit Mieten von teilweise über 18 Euro pro Quadratmeter. Die beliebten Szene-Viertel wie das Schanzenviertel, St. Pauli oder die Sternschanze liegen bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter.
Die klassischen Wohnviertel wie Eimsbüttel, Hoheluft oder Barmbek bewegen sich im Bereich von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtteilen des mittleren Rings wie Stellingen, Lokstedt oder Bramfeld werden 10 bis 12 Euro verlangt. Die günstigsten Mieten finden sich in den Großwohnsiedlungen und Stadtrandlagen wie Kirchdorf, Jenfeld oder Billstedt mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter.
Auffällig ist die zunehmende Gentrifizierung ehemals günstiger Stadtteile wie Wilhelmsburg oder Veddel, wo die Mieten überdurchschnittlich stark steigen und sich dem Hamburger Durchschnitt annähern.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der angespannten Situation hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die politischen Instrumente wie Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Neuvermietungen greifen.
Der demografische Wandel, die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig bleibt die Neubauproduktion hinter dem Bedarf zurück. Experten rechnen mit einem jährlichen Bedarf von 10.000 neuen Wohnungen, während die tatsächliche Fertigstellung deutlich darunter liegt.
Besonders gefragt bleiben moderne, energieeffiziente Wohnungen mit flexiblen Grundrissen. Die Bedeutung von Balkonen und Terrassen hat sich durch die Pandemie-Erfahrungen dauerhaft erhöht. Mikroapartments und möblierte Wohnungen für temporäres Wohnen gewinnen als Marktsegment weiter an Bedeutung.
Zusammenfassung und Gesamtausblick
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine stabile Aufwärtsentwicklung, während der Mietmarkt von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt ist.
Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden – werden auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Gleichzeitig sorgen die wirtschaftliche Stärke Hamburgs und die anhaltende Attraktivität der Stadt für eine konstant hohe Nachfrage.
Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik moderat bleiben dürfte. Die Zeiten zweistelliger Jahressteigerungen scheinen vorerst vorbei zu sein. Der Markt hat ein neues Gleichgewicht auf hohem Niveau gefunden, das durch die fundamentalen Angebots- und Nachfragefaktoren gestützt wird.
Für Mieter bleibt die Situation herausfordernd. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum wird zunehmend schwieriger, insbesondere in zentrumsnahen Lagen. Eine Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Neubauproduktion deutlich gesteigert werden kann – eine Entwicklung, die in den nächsten 12 bis 24 Monaten nicht absehbar ist.
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