Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 hat sich der Markt wieder gefangen und bewegt sich auf einem soliden Wachstumspfad. Die Kaufvertragszahlen haben sich auf dem Niveau von 2022 eingependelt, was auf eine wiedergewonnene Marktstabilität hindeutet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro/m². Dies stellt eine moderate Steigerung im Vergleich zum Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 5.594 Euro/m² lag. Die Preissteigerung von 110 Euro/m² entspricht einem Zuwachs von 1,96 Prozent innerhalb eines Jahres. Diese Entwicklung zeigt eine gesunde, aber nicht überhitzte Marktdynamik.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Abschwächung der Preisdynamik zu beobachten. Während im Q2 2025 noch ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 5.750 Euro/m² verzeichnet wurde, kam es im dritten Quartal zu einer minimalen Korrektur von etwa 0,8 Prozent. Dies kann als normale saisonale Schwankung interpretiert werden, da traditionell im Sommer die Marktaktivität etwas nachlässt.

Betrachtet man die Jahresentwicklung, so zeigt sich ein kontinuierlicher Aufwärtstrend. Der durchschnittliche Hauspreis über das gesamte Jahr 2024 lag bei 5.368 Euro/m², während er 2025 bereits auf 5.710 Euro/m² gestiegen ist. Dies entspricht einer Jahressteigerung von über 6 Prozent und deutet auf eine nachhaltige Erholung des Marktes hin.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich verbessert. Nach dem historischen Tief der Kaufvertragszahlen im Jahr 2023 ist eine spürbare Erholung eingetreten. Die Transaktionszahlen haben wieder das Niveau von 2022 erreicht, was auf eine Normalisierung des Marktes hindeutet. Die gestiegene Kaufbereitschaft wird durch stabilere Finanzierungsbedingungen und eine wieder gewachsene Planungssicherheit bei Käufern gestützt.

Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin knapp, was die Preise stützt. Die Neubauaktivität im Haussektor konzentriert sich hauptsächlich auf die Randlagen Hamburgs, wo noch ausreichend Bauland zur Verfügung steht. Besonders in den Bezirken Bergedorf und Harburg werden neue Einfamilienhausgebiete erschlossen, was mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen könnte.

Die Nachfrage nach Bestandshäusern bleibt hoch, insbesondere in etablierten Wohnlagen. Energetisch sanierte Objekte erzielen dabei Aufpreise von bis zu 15 Prozent gegenüber unsanierten Häusern. Die Leerstandsquote im Haussektor ist praktisch nicht existent, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Bezirken bleiben erheblich. In den Top-Lagen wie Blankenese, Othmarschen und Harvestehude werden Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro/m² erzielt, während in den Randlagen wie Neugraben-Fischbek oder Moorburg Häuser bereits ab 3.500 Euro/m² zu erwerben sind.

Die beliebten Familienbezirke Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel verzeichnen stabile Preise zwischen 5.500 und 6.500 Euro/m². Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Familien ungebrochen hoch, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt. In den zentrumsnahen Lagen wie Eimsbüttel oder Winterhude sind Häuser aufgrund des begrenzten Angebots besonders begehrt und erzielen Preise von 6.500 bis 7.500 Euro/m².

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den sogenannten B-Lagen wie Bramfeld oder Rahlstedt, wo die Preise überproportional gestiegen sind. Diese Bezirke profitieren von ihrer guten Infrastruktur und den vergleichsweise moderaten Preisen, was sie für Mittelstandsfamilien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums erwartet. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, was einer gesunden Marktentwicklung entspricht. Die Nachfrage wird durch die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die positive Bevölkerungsentwicklung gestützt.

Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage weiter zunehmen, was zu stärkeren Preissteigerungen führen würde. Die geplanten Neubaugebiete in den Außenbezirken werden voraussichtlich erst ab 2026/2027 für eine spürbare Angebotsausweitung sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro/m² liegen die Preise deutlich über dem Niveau des Vorjahres. Im Vergleich zum Q3 2024, als der Preis bei 6.213 Euro/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von 99 Euro/m² oder 1,59 Prozent.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist eine bemerkenswerte Preissteigerung zu verzeichnen. Während im Q2 2025 der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.850 Euro/m² lag, bedeutet der aktuelle Wert einen Anstieg von etwa 7,9 Prozent innerhalb eines Quartals. Diese deutliche Steigerung reflektiert die wieder erwachte Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Hamburg.

Im bundesweiten Vergleich gehört Hamburg zu den Städten mit den stärksten Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen. Der Hamburger Markt profitiert dabei von seiner wirtschaftlichen Stärke und der anhaltenden Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Nach einer Phase der Zurückhaltung in den Jahren 2023 und 2024 ist die Kaufbereitschaft wieder gestiegen. Dies zeigt sich in verkürzten Vermarktungszeiten, die im Durchschnitt nur noch bei 45 bis 60 Tagen liegen, verglichen mit über 90 Tagen im Vorjahr.

Das Angebot an Bestandswohnungen ist weiterhin knapp, während die Neubauaktivität langsam anzieht. Insbesondere in den innenstadtnahen Entwicklungsgebieten wie der HafenCity oder dem Grasbrook entstehen neue Wohnprojekte. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was die Preise weiter stützt.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen zwischen 60 und 90 Quadratmetern. Diese Wohnungsgrößen sind sowohl bei Singles und Paaren als auch bei Kapitalanlegern beliebt. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premium-Lagen entlang der Alster und Elbe werden Spitzenpreise von über 10.000 Euro/m² erzielt. Die HafenCity und die Elbphilharmonie-Umgebung gehören zu den teuersten Adressen mit Preisen zwischen 8.000 und 12.000 Euro/m².

In beliebten Szenevierteln wie dem Schanzenviertel, St. Pauli oder Ottensen bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur. Die Nachfrage ist hier besonders bei jüngeren Käufern und Investoren hoch.

In den Außenbezirken wie Wilhelmsburg, Veddel oder Jenfeld sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro/m² zu erwerben. Diese Stadtteile erleben derzeit eine Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Verkehrsanbindungen, was sie für preisbewusste Käufer interessant macht.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter wachsen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Die geplanten Großprojekte wie der neue Stadtteil Oberbillwerder werden erst mittelfristig für Entlastung sorgen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die Tendenz zu kleineren Wohneinheiten werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die erwartete Stabilisierung der Bauzinsen zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietheuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und der Entwicklung im Eigentumssegment lässt sich ein durchschnittliches Mietniveau von etwa 2.200 bis 2.800 Euro pro Monat für ein Einfamilienhaus mit 140 bis 160 Quadratmetern Wohnfläche feststellen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Mietheusern ist besonders bei Familien gestiegen, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen noch nicht für einen Hauskauf entscheiden können oder wollen.

Die Mietrenditen für Vermieter von Häusern liegen bei etwa 2,5 bis 3,5 Prozent brutto, was im Vergleich zu anderen Anlageformen weiterhin attraktiv ist. Die Nebenkosten für Miethäuser sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 8 Prozent gestiegen, hauptsächlich getrieben durch höhere Energiekosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Hamburg ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Der Anteil der zur Vermietung stehenden Häuser liegt bei unter 5 Prozent des Gesamtbestands. Diese Knappheit führt zu sehr kurzen Leerstandszeiten und einem Vermietermarkt.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von drei Gruppen: Expat-Familien internationaler Unternehmen, wohlhabende Familien in Übergangsphasen und Unternehmen, die Häuser für ihre Mitarbeiter suchen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 3 bis 5 Jahren und damit deutlich über der von Mietwohnungen.

Im Neubausegment entstehen kaum Mietheuser, da Investoren sich auf den profitableren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen neu errichteten Reihenhäuser in den Randlagen werden meist zum Kauf angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro für gehobene Objekte keine Seltenheit sind. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften beliebt.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Sasel oder Groß Flottbek bewegen sich die Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich. Hier ist die Nachfrage von Familien mit Kindern besonders hoch, die die gute Infrastruktur und die Nähe zu Schulen schätzen.

In den Randlagen wie Moorburg, Neugraben oder Marmstorf sind Häuser bereits ab 1.500 bis 2.000 Euro monatlich zu mieten. Diese Gebiete profitieren von ihrer ruhigen Lage und den größeren Grundstücken, sind aber verkehrstechnisch weniger gut angebunden.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietheuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird weiterhin das knappe Angebot übersteigen, was Vermietern eine gute Verhandlungsposition sichert.

Ein wachsender Trend ist die Vermietung von möblierten Häusern an Expats und temporäre Bewohner, die Aufpreise von 30 bis 50 Prozent gegenüber unmöblierten Objekten erzielen. Dieser Nischenmarkt könnte sich in den kommenden Jahren weiter entwickeln.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 13,04 Euro/m², was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt. Im Q3 2024 betrug die durchschnittliche Miete noch 12,31 Euro/m², was einer Steigerung von 0,73 Euro/m² oder 5,92 Prozent entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro/m² lag, ist ein Anstieg von 0,17 Euro/m² oder 1,32 Prozent zu verzeichnen. Diese kontinuierliche Steigerung über alle Quartale des Jahres 2025 zeigt die anhaltende Dynamik des Hamburger Mietwohnungsmarktes.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 913 Euro im Q3 2025, verglichen mit 901 Euro im Vorquartal und 862 Euro im Vorjahresquartal. Diese Entwicklung stellt insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen eine zunehmende Belastung dar.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen wird maßgeblich von der anhaltenden Knappheit an verfügbarem Wohnraum bestimmt. Die Leerstandsquote in Hamburg liegt weiterhin unter 1 Prozent, was deutlich unter dem als gesund geltenden Wert von 3 Prozent liegt. Diese extreme Knappheit führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt.

Bei Neuvermietungen werden regelmäßig Höchstpreise erzielt, während Bestandsmieten durch die Mietpreisbremse moderater steigen. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt nur noch 7 bis 14 Tage, in beliebten Lagen oft nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich hat sich leicht erholt, bleibt aber weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Der Fokus liegt verstärkt auf dem geförderten Wohnungsbau, wobei die Quote bei Neubauprojekten bei 30 Prozent liegt. Dies soll mittelfristig für eine Entspannung im unteren und mittleren Preissegment sorgen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Top-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder entlang der Außenalster werden Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro/m² erzielt. Luxuswohnungen mit Elbblick können sogar Mieten von über 25 Euro/m² erreichen.

Die beliebten Szeneviertel wie Sternschanze, St. Pauli und Ottensen verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 14 und 16 Euro/m². Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, wobei die hohe Nachfrage die Preise kontinuierlich nach oben treibt.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld liegen die Mieten zwischen 9 und 11 Euro/m². Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsprogrammen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu steigenden Mieten führt, aber gleichzeitig noch bezahlbaren Wohnraum bietet.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den klassischen Arbeitervierteln wie Barmbek oder Hamm, wo die Gentrifizierung zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt. Hier sind Steigerungsraten von 8 bis 10 Prozent im Jahresvergleich keine Seltenheit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, allerdings mit einer leicht abgeschwächten Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent, abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche neue Regularien könnten das Wachstum der Bestandsmieten dämpfen. Bei Neuvermietungen wird jedoch weiterhin mit deutlichen Aufschlägen gerechnet. Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte ab 2026 könnte zu einer leichten Entspannung führen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Wohnungsknappheit zu beheben.

Der Trend zu kleineren Wohnungen und effizienteren Grundrissen wird sich fortsetzen, da Mieter versuchen, die steigenden Quadratmeterpreise durch geringere Wohnflächen zu kompensieren. Micro-Apartments und Co-Living-Konzepte gewinnen besonders bei jungen Berufstätigen an Bedeutung.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind moderat gestiegen, während die Mietpreise eine dynamischere Entwicklung aufweisen. Mit einem Investmentvolumen von 1,3 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen und einer Steigerung von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr zeigt sich auch institutionelles Vertrauen in den Hamburger Markt.

Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt die zentrale Herausforderung. Trotz verstärkter Neubauaktivität kann das Angebot nicht mit der wachsenden Nachfrage Schritt halten. Dies führt zu anhaltenden Preissteigerungen, die insbesondere im Mietbereich soziale Spannungen verstärken könnten.

Für Investoren und Eigentümer bleibt der Hamburger Immobilienmarkt attraktiv mit stabilen Renditen und Wertsteigerungspotenzial. Käufer und Mieter müssen sich hingegen auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Ausweichbewegung in die Randlagen und ins Umland zunehmen wird. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob regulatorische Eingriffe und verstärkte Bauaktivität zu einer Stabilisierung der Preisentwicklung führen können.