Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach der Stabilisierungsphase im zweiten Quartal setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung bei Preisen und Mieten fort. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer wirtschaftlichen Stärke, dem kontinuierlichen Zuzug und der steigenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Gleichzeitig bleibt das Angebot in allen Segmenten knapp, was zu einem deutlichen Nachfrageüberhang führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.620 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, wenn auch verhaltene Aufwärtsbewegung nach der vorangegangenen Marktkorrektur.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 ist ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen, wobei sich regional unterschiedliche Entwicklungen zeigen. Während der Gesamtmarkt Hamburg eine positive Tendenz aufweist, verzeichnet der Bezirk Hamburg-Mitte mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.155 Euro eine leicht rückläufige Entwicklung von minus 3,4 Prozent im Jahresvergleich.

Marktdynamik

Der Markt für Kaufhäuser ist weiterhin von einem erheblichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei 75 bis 90 Tagen, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Die Neubautätigkeit bei Einfamilienhäusern zeigt erste Anzeichen einer Erholung und steigt leicht an, bleibt jedoch weiterhin deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Diese moderate Belebung der Bautätigkeit reicht nicht aus, um den bestehenden Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Der Markt bleibt damit strukturell unterversorgt, was die Preise weiterhin stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Spitzenpreise werden in den besonders beliebten Stadtteilen Altona und Ottensen erzielt, wo auch verstärkte Neubauaktivitäten zu beobachten sind. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

Der Bezirk Hamburg-Mitte zeigt mit durchschnittlich 4.155 Euro pro Quadratmeter deutlich niedrigere Preise als der Hamburger Gesamtmarkt. Hier ist die Preisentwicklung stabiler bis leicht rückläufig, was auf eine geringere Nachfragedynamik in diesem Bereich hindeutet. Die peripheren Stadtteile zeigen moderate Preise mit stabiler Entwicklung, profitieren aber zunehmend von der Ausweichbewegung aus den hochpreisigen zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums. In besonders nachgefragten Lagen werden jährliche Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent prognostiziert. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den anhaltenden Zuzug von Familien nach Hamburg getragen, die verstärkt nach Eigenheimen suchen.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich weiter zunehmen, jedoch nicht in einem Umfang, der den Nachfrageüberhang deutlich reduzieren könnte. Mittelfristig bleibt der Markt für Kaufhäuser in Hamburg daher ein Verkäufermarkt mit stabilen bis steigenden Preisen. Besondere Aufmerksamkeit sollte energieeffizienten Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien gewidmet werden, da diese zunehmend nachgefragt werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. In Hamburg-Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 7.788 Euro, was die hohe Attraktivität dieses Segments unterstreicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 7.650 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 1,5 bis 2 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt eine moderate aber stetige Aufwärtsbewegung, die durch eine erhöhte Neubauaktivität im gesamten Stadtgebiet begleitet wird. Im Jahresvergleich hat sich der Markt nach einer Phase der Konsolidierung stabilisiert und zeigt wieder moderate Preissteigerungen, was das wiedererwachte Vertrauen der Käufer in den Hamburger Wohnungsmarkt widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht entspannt. Insbesondere durch zahlreiche Neubauprojekte in Altona und Ottensen konnte das Angebot erweitert werden. Diese Entwicklung führt zu einer größeren Auswahl für Käufer, ohne jedoch den grundlegenden Nachfrageüberhang zu beseitigen.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil bis leicht steigend. Besonders zentrumsnahe Lagen erfreuen sich großer Beliebtheit bei Kapitalanlegern und Singles, die die kurzen Wege und die urbane Infrastruktur schätzen. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleiben aber auf einem niedrigen Niveau, was die anhaltend hohe Marktdynamik bestätigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauquartiere in Altona, Ottensen und der HafenCity stehen im Fokus der Nachfrage. Diese Stadtteile profitieren von modernen Wohnkonzepten, nachhaltiger Bauweise und einer hervorragenden Infrastruktur. Die HafenCity als jüngstes Quartier Hamburgs zieht besonders kaufkräftige Käufer an, die Wert auf exklusive Lagen am Wasser legen.

Zentrumsnahe Wohnungen sind für Kapitalanleger besonders attraktiv, da sie stabile Mietrenditen versprechen und von der kontinuierlichen Wertsteigerung profitieren. Die etablierten Wohnviertel wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst behaupten ihre Position als hochpreisige Lagen mit stabiler Nachfrage. In den peripheren Stadtteilen zeigen sich moderate Preise mit Potenzial für Wertsteigerungen, besonders in Gebieten mit guter Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine stabile Nachfrage bei moderatem Preiswachstum von etwa 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Diese Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort, die demografische Entwicklung mit zunehmendem Anteil an Single-Haushalten und die weiterhin niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und sanierten Altbauten wird weiter zunehmen, getrieben durch steigende Energiekosten und verschärfte gesetzliche Anforderungen. Investoren und Selbstnutzer werden verstärkt auf die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien achten, was sich positiv auf die Preisentwicklung entsprechender Objekte auswirken dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit verfügbar sind, wird ein jährlicher Mietpreisanstieg von 3 bis 5 Prozent beobachtet. Diese Entwicklung setzt den Trend aus dem zweiten Quartal 2025 fort, in dem bereits moderate Mietsteigerungen zu verzeichnen waren.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt damit dem allgemeinen Trend des Hamburger Mietmarktes, bleibt jedoch etwas moderater als bei Wohnungen. Dies liegt unter anderem an der spezifischen Zielgruppe für Mietshäuser, die hauptsächlich aus Familien besteht, sowie an der geografischen Verteilung dieser Objekte, die häufiger in den Außenbezirken zu finden sind.

Marktdynamik

Die Neubauaktivitäten bei Mietshäusern nehmen leicht zu, was zu einer marginalen Entspannung auf der Angebotsseite führt. Dennoch bleibt die Gesamtentwicklung stark von der hohen Nachfrage geprägt, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten am Markt führt.

Die Nachfrage wird besonders von Familien getragen, die weiterhin verstärkt nach Hamburg ziehen. Der Trend zum Home-Office und der Wunsch nach mehr Wohnfläche und eigenem Garten verstärken die Nachfrage nach Mietshäusern zusätzlich. Gleichzeitig führt die hohe Kaufpreisentwicklung dazu, dass viele potenzielle Käufer zunächst zur Miete wohnen bleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders gefragte Lagen wie die grünen Stadtteile Volksdorf, Wellingsbüttel und Blankenese erleben stärkere Mietanstiege als der Durchschnitt. Diese Viertel bieten die ideale Kombination aus städtischer Infrastruktur und ländlichem Charakter, was sie für Familien besonders attraktiv macht.

In den Randbezirken Hamburgs, wo der Großteil der Mietshäuser zu finden ist, zeigen sich moderate Mietsteigerungen. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung profitieren dabei überproportional von der Nachfrage. Die innerstädtischen Lagen mit Häusern zur Miete, die ohnehin selten sind, verzeichnen die höchsten Mietpreise und die stärkste Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einem weiteren moderaten Mietpreiswachstum gerechnet. Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, insbesondere von Familien aus anderen Bundesländern, wird die Nachfrage weiter stützen. Das begrenzte Angebot an Mietshäusern wird sich voraussichtlich nur langsam erhöhen, da Neubauprojekte Zeit benötigen und viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Die Entwicklung der Energiekosten und neue gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz werden zunehmend Einfluss auf die Mietpreisgestaltung nehmen. Modernisierte und energieeffiziente Häuser werden deutliche Mietpreisvorteile erzielen können. Langfristig ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei gleichzeitiger Differenzierung nach Lage und Ausstattung zu rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einen Quartalsanstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Besonders bemerkenswert ist der Jahresvergleich: Mit einer Steigerung von etwa 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 zeigt sich eine erhebliche Mietpreisdynamik.

Diese Entwicklung übertrifft die allgemeine Inflationsrate deutlich und unterstreicht die anhaltende Anspannung am Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreissteigerungen betreffen dabei nahezu alle Marktsegmente, von kleinen Single-Wohnungen bis zu großzügigen Familienwohnungen, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich durch die Fertigstellung zahlreicher Neubauprojekte, insbesondere in Altona, Ottensen und der HafenCity, leicht verbessert. Diese Neubauwohnungen erweitern das Angebot am oberen Preissegment und bieten moderne Wohnkonzepte mit hoher Energieeffizienz. Dennoch bleibt die Nachfrage sehr hoch und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich.

Besonders stark nachgefragt sind kleine bis mittelgroße Wohnungen im Zentrum, die von der wachsenden Zahl an Single-Haushalten und jungen Paaren gesucht werden. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt, attraktive Angebote sind oft innerhalb weniger Tage vergeben. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung bleibt auf einem sehr hohen Niveau, was den Vermietermarkt bestätigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrumsnahe Lagen verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend die stärksten Mietpreissteigerungen. Stadtteile wie St. Georg, St. Pauli und die Sternschanze profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der excellenten Infrastruktur. Die Neubauwohnungen in den Trendvierteln Altona und der HafenCity setzen neue Maßstäbe bei den Mietpreisen und finden trotz Spitzenmieten schnell Abnehmer.

Die etablierten Wohnviertel wie Eppendorf, Winterhude und Harvestehude behaupten ihre Position im oberen Preissegment mit stabiler Nachfrage von zahlungskräftigen Mietern. In den Außenbezirken zeigen sich moderate Mietpreise mit steigender Tendenz, besonders in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung und zunehmender Infrastrukturentwicklung. Die größten Steigerungsraten verzeichnen aufstrebende Viertel wie Wilhelmsburg und Veddel, die von Gentrifizierungsprozessen profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird ein weiterer moderater Anstieg der Mietpreise erwartet, besonders für zentral gelegene Wohnungen. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei besonders nachgefragte Lagen auch höhere Steigerungen verzeichnen könnten. Die hohe Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen und Neubauten wird weiterhin preistreibend wirken.

Die Mietpreisentwicklung wird zunehmend von regulatorischen Maßnahmen beeinflusst werden. Die Diskussion um Mietpreisbremse und Mietendeckel wird sich fortsetzen, wobei die tatsächlichen Auswirkungen auf den Markt begrenzt bleiben dürften. Langfristig wird die Entwicklung des Wohnungsangebots entscheidend sein. Die geplanten Neubauprojekte werden zwar das Angebot erweitern, jedoch nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beseitigen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird den Mietmarkt weiter differenzieren. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unter Druck geraten, während moderne, energieeffiziente Wohnungen Premiummieten erzielen können. Der Trend zum Home-Office wird die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitsraum weiter verstärken.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal zeigt eine Fortsetzung der Aufwärtsbewegung bei Preisen und Mieten, getragen von anhaltend hoher Nachfrage und struktureller Angebotsknappheit.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen steigen moderat um 1,5 bis 2 Prozent pro Quartal, während die Mietpreise mit Steigerungsraten von über 6 Prozent im Jahresvergleich eine deutlich dynamischere Entwicklung zeigen. Die Neubautätigkeit nimmt zu, bleibt jedoch hinter dem Bedarf zurück. Besonders zentrale und beliebte Lagen profitieren von der starken Nachfrage, während periphere Gebiete moderatere Entwicklungen zeigen.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung zu rechnen. Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, aber auch herausfordernder Markt für alle Marktteilnehmer.