Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Während sich die Kaufpreise für Häuser weitgehend stabilisiert haben, verzeichnen Eigentumswohnungen moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen zur Miete. Die folgende Analyse bietet einen detaillierten Überblick über die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes in Hamburg und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem minimalen Rückgang von 0,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 5.710 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024 zeigt sich jedoch ein moderater Anstieg von etwa 2,0 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktsegments unterstreicht.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Phase der Konsolidierung hin, nachdem die Märkte in den vergangenen Jahren durch erhebliche Schwankungen geprägt waren. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 855.600 Euro, was für viele Käufer trotz der relativen Preisstabilität eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Hamburg bleibt auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Dies ist insbesondere auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen, die viele Interessenten dazu veranlasst, alternativ nach Häusern zu suchen. Die Neubauaktivitäten im Segment der Einfamilienhäuser bleiben jedoch weiterhin moderat, was das verfügbare Angebot begrenzt.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Marktdynamik kaum verändert. Die Anzahl der Transaktionen liegt auf einem ähnlichen Niveau wie im Q2 2025, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei gut ausgepreisten Objekten zwischen 60 und 90 Tagen liegt. Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist praktisch nicht existent, da attraktive Objekte schnell vom Markt genommen werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den besonders begehrten zentralen Lagen wie Rotherbaum, Eppendorf und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Alster und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Billstedt, Jenfeld oder Teilen von Harburg liegen die Preise etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Hamburger Durchschnitt. Hier finden Käufer noch Einfamilienhäuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 4.500 Euro. Die Preisspanne zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert, wobei eine leichte Tendenz zur Angleichung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung für Häuser zum Kauf in Hamburg. Die Haupttreiber dieser Entwicklung sind das begrenzte Neubauvolumen und die anhaltend hohe Nachfrage. Das Finanzierungsumfeld hat sich im Vergleich zu den Vorjahren etwas entspannt, wirkt aber weiterhin als dämpfender Faktor auf die Nachfrage.

Die Experten rechnen mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen. Besonders in den gefragten Lagen ist mit einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung zu rechnen, während die Randlagen stabiler bleiben dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich dynamischere Entwicklung als das Segment der Einfamilienhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 1,6 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich ist sogar ein beeindruckender Anstieg von etwa 20 Prozent zu verzeichnen, was die starke Erholung dieses Marktsegments nach der Schwächephase der Jahre 2022 und 2023 unterstreicht.

Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit aktuell etwa 473.400 Euro, was für viele Käufer trotz verbesserter Finanzierungsbedingungen eine erhebliche Investition darstellt. Die Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen deutlich schneller erholt hat als ursprünglich prognostiziert.

Marktdynamik

Die Verkaufszahlen von Eigentumswohnungen haben sich im Q3 2025 weiter erholt und liegen nun wieder auf einem Niveau, das dem Vorkrisenniveau nahekommt. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen mit leicht gesunkenen Zinsen und die nachlassende Inflation haben die Nachfrage deutlich angekurbelt. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Neubauwohnungen begrenzt, da die Neubaugenehmigungen weiterhin rückläufig sind.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der Transaktionen um etwa 8 Prozent erhöht, was die positive Marktdynamik unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf 45 bis 60 Tage verkürzt, was auf eine erhöhte Nachfrage und schnellere Entscheidungsprozesse der Käufer hindeutet. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte oder sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen noch ausgeprägter als bei Häusern. Spitzenlagen wie die HafenCity, Alsterdorf, Winterhude und Eimsbüttel weisen Quadratmeterpreise von teilweise über 10.000 Euro auf. Besonders in der HafenCity, wo moderne Neubauprojekte mit hochwertiger Ausstattung dominieren, werden regelmäßig Spitzenpreise erzielt.

In peripheren Bezirken und am Stadtrand liegen die Preise deutlich niedriger. In Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Veddel oder Teilen von Bergedorf sind Eigentumswohnungen noch zu Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro erhältlich. Die Preisschere zwischen den verschiedenen Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht geöffnet, da die Nachfrage in den Toplagen überproportional gestiegen ist.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird von Experten als weiterhin robust mit leichtem Aufwärtstrend eingeschätzt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin die Verfügbarkeit übersteigen, was den Preisdruck aufrechterhält.

Das begrenzte Neubauvolumen wird als entscheidender Faktor für die weitere Preisentwicklung gesehen. Solange sich die Neubauaktivität nicht deutlich erhöht, ist mit einer anhaltenden Knappheit und entsprechenden Preissteigerungen zu rechnen. Die Marktstabilität wird zusätzlich durch eine solide Investmentnachfrage unterstützt, da Immobilien weiterhin als sichere Anlageform gelten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen bei etwa 13 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Lage und Ausstattung deutliche Abweichungen nach oben möglich sind. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten um etwa 1,3 Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich einen Anstieg von knapp 6 Prozent zeigt.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.820 Euro. Diese Mietbelastung stellt für viele Familien eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar und trägt dazu bei, dass die Nachfrage nach kleineren oder günstigeren Alternativen steigt.

Marktdynamik

Das Mietangebot für Häuser in Hamburg ist äußerst begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was sich in kurzen Inseratszeiten und häufig mehreren Bewerbern pro Objekt widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich diese Situation noch verschärft, da kaum neue Miet-Häuser auf den Markt kommen.

Der Leerstand bei Miet-Häusern ist praktisch nicht vorhanden. Neubauaktivitäten von Einfamilienhäusern zur Vermietung sind äußerst selten, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Miet-Häuser werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und gefragten Wohngegenden wie Altona, Blankenese und Harvestehude liegen die Mieten für Häuser oft bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, guten Schulen und der hohen Lebensqualität.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Neugraben-Fischbek, Moorburg oder Teilen von Bergedorf sind Miet-Häuser zu deutlich niedrigeren Preisen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Die Preisunterschiede haben sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert, wobei eine leichte Tendenz zur Angleichung durch überproportionale Preissteigerungen in den günstigeren Lagen zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabil bis moderat steigende Mietpreisentwicklung für Häuser erwartet. Die angespannte Angebotslage wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum mit nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu rechnen ist. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent.

Die hohe Nachfrage nach privaten Miet-Häusern wird durch verschiedene Faktoren aufrechterhalten, darunter die wachsende Zahl von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können, sowie der Zuzug gut verdienender Fachkräfte nach Hamburg. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter und damit 1,3 Prozent über dem Niveau des Vorquartals Q2 2025, in dem die Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg sogar etwa 6 Prozent, was die anhaltende Anspannung auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Für eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 848 Euro. Diese Mietbelastung stellt insbesondere für Einpersonenhaushalte und junge Familien eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar und führt dazu, dass immer mehr Menschen in kleinere Wohnungen oder an den Stadtrand ziehen müssen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation noch verschärft, da die Neubauaktivitäten für Mietwohnungen rückläufig sind. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten haben viele Projektentwickler dazu veranlasst, geplante Vorhaben zu verschieben oder ganz zu streichen.

Der Leerstand bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, besonders in zentralen Lagen ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als einer Woche, wobei attraktive Angebote oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind. Pro Wohnungsbesichtigung erscheinen regelmäßig 20 bis 50 Interessenten, was die extreme Konkurrenzsituation verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal noch verstärkt. Spitzenmieten werden in zentralen Lagen wie der HafenCity, der Innenstadt, Eimsbüttel und beliebten Szenevierteln wie dem Schanzenviertel oder Ottensen erzielt. Hier liegen die Mieten oft bei 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter, in Neubauprojekten der HafenCity werden teilweise sogar über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In Stadtrandlagen wie Rahlstedt, Billstedt oder Teilen von Wandsbek sind Mietwohnungen noch zu Preisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht geöffnet, da die Nachfrage in den zentralen Lagen überproportional gestiegen ist, während die Randlagen moderatere Steigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird von Experten als weiterhin angespannt eingestuft. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einem anhaltenden Preisdruck gerechnet, der zu weiteren Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich führen könnte. Die begrenzte Neubauaktivität und die steigende Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung werden als Haupttreiber dieser Entwicklung gesehen.

Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Vorgaben zur Mietpreisgestaltung könnten die Dynamik beeinflussen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen. Experten empfehlen der Politik, verstärkt auf die Förderung des Wohnungsneubaus zu setzen, um das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu adressieren. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots ist mit einer anhaltenden Anspannung auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt zu rechnen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als heterogen, aber insgesamt von steigenden Preisen geprägt. Während sich der Markt für Häuser zum Kauf weitgehend stabilisiert hat, zeigen Eigentumswohnungen eine dynamische Aufwärtsentwicklung. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen äußerst angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Immobilienmarktes - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden sich in absehbarer Zeit nicht auflösen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Konkurrenz um verfügbare Objekte einstellen. Für Investoren bleibt der Hamburger Immobilienmarkt attraktiv, wobei die Renditeerwartungen realistisch eingeschätzt werden sollten.