Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Vergleichsanalyse zum Vorquartal Q2 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor zu verzeichnen. Die anhaltende Attraktivität der Hansestadt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt treibt die Immobiliennachfrage kontinuierlich voran, während das Angebot trotz zunehmender Neubauaktivitäten begrenzt bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 5.704 €/m². Dies entspricht einer Quartalssteigerung von etwa 1,9 % gegenüber dem Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei ca. 5.600 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von rund 2 %, ausgehend von 5.594 €/m².

Die kontinuierliche, wenn auch moderate Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern in der Hansestadt wider. Besonders bemerkenswert ist die Stabilität der Preisentwicklung trotz der gestiegenen Zinsen und der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp. Die Nachfrage zeigt sich unverändert auf hohem Niveau, wobei insbesondere Familien und Kapitalanleger den Markt prägen. Die Neubauaktivität hat im Vergleich zum Vorquartal moderat zugenommen, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf bereits etablierte Wohngebiete.

Bemerkenswert ist die gestiegene Aktivität in Stadtteilen wie Altona und Ottensen, wo neue Reihenhaussiedlungen entstehen. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien bleibt minimal, was den Verkäufern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Q2 2025 leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 45 bis 60 Tagen für gut positionierte Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premium-Lagen Hamburgs verzeichnen die stärksten Wertzuwächse. In Blankenese und Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Spitzenwerte von über 8.000 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem begrenzten Angebot.

Die Stadtrandlagen zeigen eine weniger dynamische, aber dennoch positive Entwicklung. Hier liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.200 €/m², wobei die Nähe zu Grünflächen und die gute Anbindung an das Stadtzentrum zunehmend als Kaufargumente gewichtet werden. Stadtteile wie Bergedorf und Harburg entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für preisbewusste Käufer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums von 2 bis 4 % jährlich. Diese Einschätzung basiert auf dem prognostizierten Bevölkerungswachstum Hamburgs und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohneigentum.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, werden voraussichtlich die Attraktivität der Stadtrandlagen weiter steigern. Gleichzeitig könnte die erwartete Stabilisierung der Zinsen zu einer Belebung der Kaufaktivitäten führen, was den Preisdruck weiter erhöhen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 €/m². Dies bedeutet eine Steigerung von ca. 1,5 % gegenüber dem Q2 2025. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2 %, was eine kontinuierliche, aber gemäßigte Wertsteigerung dokumentiert.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen liegt damit leicht über der von Häusern, was die anhaltend hohe Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen unterstreicht. Besonders Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Energieeffizienz erzielen Premiumpreise, die teilweise 15 bis 20 % über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht. Dies ist hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte in Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen. Die Nachfrage bleibt jedoch unverändert hoch, wodurch die neu geschaffenen Einheiten schnell vom Markt absorbiert werden.

Die Käuferstruktur zeigt eine interessante Diversifikation: Neben klassischen Eigennutzern treten vermehrt institutionelle Anleger und private Kapitalanleger auf, die von der stabilen Wertentwicklung und den attraktiven Mietrenditen angezogen werden. Der Leerstand bei Bestandswohnungen bleibt mit unter 0,5 % auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Wohnungen in zentralen Lagen wie der Innenstadt und der HafenCity sind besonders begehrt. Hier werden Quadratmeterpreise von 7.500 bis 10.000 € und mehr erzielt. Die HafenCity entwickelt sich weiterhin zum Premium-Segment mit modernster Architektur und nachhaltigen Wohnkonzepten.

In den etablierten Stadtteilen wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.000 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, den kurzen Wegen in die Innenstadt und dem gehobenen Wohnambiente. Die Stadtrandlagen zeigen eine stabilere Preisentwicklung mit Werten zwischen 4.800 und 5.800 €/m², wobei die Nachfrage hier hauptsächlich von Familien und Ersterwerbern getragen wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate stabile bis moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 % jährlich. Die anhaltend hohe Nachfrage in guten Lagen und bei energieeffizienten Neubauwohnungen wird als Haupttreiber dieser Entwicklung gesehen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während moderne, klimafreundliche Objekte weiterhin Premiumpreise erzielen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im Q3 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine Steigerung von etwa 1 bis 2 % gegenüber dem Q2 2025 ableiten.

Die Mietpreise für Einfamilien- und Reihenhäuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung, bewegen sich jedoch typischerweise zwischen 2.500 und 4.500 € monatlich für Objekte mit 120 bis 180 m² Wohnfläche. Im gehobenen Segment und in Premiumlagen werden teilweise Mieten von über 5.000 € monatlich erzielt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im Q3 2025 äußerst knapp. Die Neubauaktivität in diesem Segment ist moderat, da sich Entwickler hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Die Nachfrage bleibt hingegen stabil auf hohem Niveau, getrieben von Familien, die flexibel bleiben möchten, sowie von Unternehmen, die Wohnraum für ihre Mitarbeiter suchen.

Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders im Hamburger Umland und in den stadtnahen Gründerzeitvierteln sind Mietshäuser stark nachgefragt. Stadtteile wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bieten die gewünschte Kombination aus urbanem Leben und grüner Umgebung, was sie für Familien besonders attraktiv macht.

In zentralen Lagen sind Mietshäuser eine Rarität und entsprechend hochpreisig. Die wenigen verfügbaren Objekte in Harvestehude oder Rotherbaum werden oft zu Premiummieten vermietet. Am Stadtrand und in den angrenzenden Gemeinden des Hamburger Speckgürtels sind die Mieten moderater, aber auch hier zeigt sich ein stetiger Aufwärtstrend.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein leichter Aufwärtstrend bei den Mietzahlungen erwartet. Die anhaltende Knappheit und die stabile Nachfrage werden voraussichtlich zu weiteren Mietsteigerungen von 2 bis 3 % jährlich führen.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office und die damit verbundene Nachfrage nach größeren Wohnflächen könnten den Markt für Mietshäuser zusätzlich beleben. Gleichzeitig könnte die geplante Ausweitung des Neubaugebiets in den Randlagen mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wobei dies frühestens ab 2027 spürbar werden dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 13,04 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 1,32 % gegenüber dem Q2 2025 und einer beachtlichen Jahressteigerung von ca. 6 % im Vergleich zum Q3 2024.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Dynamik des Hamburger Mietwohnungsmarktes. Die Preissteigerungen liegen deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und reflektieren das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Besonders in gefragten Stadtteilen werden für Neubauwohnungen Spitzenmieten von über 16 €/m² erzielt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Q3 2025 durch verschiedene Neubauprojekte, insbesondere in Altona, Ottensen und der HafenCity, leicht erhöht. Dennoch kann das zusätzliche Angebot die sehr hohe Nachfrage nur partiell befriedigen. Der Leerstand bleibt mit unter 0,3 % auf einem kritisch niedrigen Niveau.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: junge Berufstätige, Studenten, Senioren und zunehmend auch von Familien, die sich den Erwerb von Wohneigentum nicht leisten können oder wollen. Die durchschnittliche Verweildauer in Mietwohnungen hat sich verlängert, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentrumsnahen und beliebten Stadtteile verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Mietniveaus. In der Innenstadt, HafenCity und Altona liegen die Mieten oft bei 14 bis 18 €/m². Die HafenCity etabliert sich zunehmend als Premium-Mietmarkt mit modernen Wohnkonzepten und exzellenter Infrastruktur.

In den klassischen Wohnvierteln wie St. Georg, Sternschanze und Ottensen bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre und der guten Anbindung. Die Stadtrandlagen weisen mit 10 bis 12 €/m² niedrigere Mieten auf, zeigen aber ebenfalls eine stabile Nachfrage, insbesondere von Familien und preissensiblen Mietern.

Prognose und Ausblick

Marktexperten rechnen für die kommenden 12 bis 24 Monate mit weiterhin steigenden Mieten zwischen 3 und 5 % jährlich. Die fortschreitende Urbanisierung und der begrenzte verfügbare Wohnraum werden als Haupttreiber dieser Entwicklung gesehen.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremsen und Regulierungen könnten mittelfristig dämpfende Effekte haben, werden aber voraussichtlich das grundsätzliche Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen. Die geplanten großen Wohnungsbauprojekte, insbesondere im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen", könnten frühestens ab 2026/2027 zu einer spürbaren Marktentlastung führen.

Gesamtfazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robust und von moderaten Preissteigerungen geprägt. Im Vergleich zum Q2 2025 zeigen alle Segmente eine positive Entwicklung, wobei der Mietwohnungsmarkt mit 6 % Jahressteigerung die höchste Dynamik aufweist. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen entwickeln sich mit 2 % jährlichem Wachstum moderater, aber stetig nach oben.

Die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt, kombiniert mit dem strukturellen Angebotsdefizit, wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Mieter mit kontinuierlichen Mieterhöhungen rechnen müssen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Objekte mit guter Energiebilanz werden zunehmend zu Gewinnern, während sanierungsbedürftige Immobilien unter Druck geraten könnten. Die geplanten Infrastrukturprojekte und Neubaugebiete bieten mittelfristig Chancen für eine Marktentspannung, werden aber kurzfristig die hohe Nachfrage nicht befriedigen können.