Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Jahren hat sich der Markt stabilisiert und verzeichnet moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer anhaltenden Attraktivität als Wirtschaftsstandort, dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und der nach wie vor hohen Nachfrage nach Wohnraum. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Preissteigerungen in allen Segmenten, wobei der Mietmarkt eine besonders dynamische Entwicklung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis bei 5.680 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von 0,4 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine solidere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag, ergibt sich ein Zuwachs von etwa zwei Prozent.

Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die stabilisierte Marktlage wider, die nach den turbulenten Jahren der Zinswende eine gewisse Normalität zurückgewonnen hat. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Lage und Ausstattung erheblich, wobei sich die Spanne von etwa 600.000 Euro für einfachere Objekte in Randlagen bis zu mehreren Millionen Euro für Premiumimmobilien in bevorzugten Stadtteilen erstreckt. Die Nachfrage nach freistehenden Häusern und hochwertigen Doppelhaushälften bleibt ungebrochen hoch, was die Preisstabilität weiter unterstützt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders in den beliebten Wohnlagen ist das Angebot knapp, und Objekte werden oft innerhalb kurzer Zeit verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die anhaltend starke Nachfrage unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser bleibt verhalten. Zwar sind verschiedene Neubaugebiete in Entwicklung, jedoch greifen diese nur langsam und können den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser bewegen sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was hauptsächlich auf die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Premiumlagen wie Blankenese, Harvestehude und die Elbvororte verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und zeigen auch die stärksten Wertzuwächse. Hier liegen die Preise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 10.000 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

In den zentrumsnahen Stadtteilen wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst bewegen sich die Preise ebenfalls auf hohem Niveau, zeigen aber eine etwas moderatere Entwicklung. Die äußeren Stadtbezirke und Randlagen wie Bergedorf, Harburg oder Teile von Wandsbek bieten hingegen noch vergleichsweise günstigere Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen angezogen haben. Besonders familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünanbindung erfreuen sich wachsender Beliebtheit und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Bereich der Kaufhäuser. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen zwei und vier Prozent aus, wobei Premiumlagen voraussichtlich stärker profitieren werden. Das demografische Wachstum Hamburgs, getrieben durch Zuwanderung und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort, wird die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation durch neue Baugebiete in den Randlagen leicht entspannen, jedoch wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor: Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und die wirtschaftliche Unsicherheit dämpfend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies bedeutet eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 6.280 Euro lag, was einem Anstieg von etwa einem Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit einem damaligen Preis von 6.213 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine Steigerung von 1,6 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich damit etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das größere Angebot durch Neubauprojekte zurückzuführen ist. Die absolute Preisspanne reicht von etwa 350.000 Euro für kleinere Wohnungen in einfacheren Lagen bis zu mehreren Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Toplage. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit modernem Grundriss und Balkon oder Terrasse, die sich ideal für Singles, Paare und kleine Familien eignen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wird jedoch durch ein im Vergleich zu Häusern etwas besseres Angebot teilweise ausgeglichen. Die Neubauaktivität bei Geschosswohnungen ist um fünf Prozent gestiegen, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen könnte. Allerdings wirkt sich diese Entwicklung erst zeitverzögert auf den Markt aus, da viele Projekte noch in der Bauphase sind.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa drei bis vier Monaten, wobei attraktive Objekte in guten Lagen deutlich schneller verkauft werden. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die Investorennachfrage hat sich nach einer Phase der Zurückhaltung wieder belebt, insbesondere für vermietete Objekte mit stabilen Renditen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen der Innenstadt, wie der HafenCity, St. Georg oder der Neustadt, sowie in den beliebten Vierteln wie Eimsbüttel, Ottensen und dem Schanzenviertel, liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt. Hier sind Preise von 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit, insbesondere bei Neubauprojekten mit gehobener Ausstattung.

Die mittleren Lagen, zu denen Stadtteile wie Barmbek, Wandsbek oder Lokstedt zählen, bieten Quadratmeterpreise im Bereich des städtischen Durchschnitts. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und entwickelten Infrastruktur. In den Randlagen und den südlich der Elbe gelegenen Stadtteilen sind die Preise niedriger, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile mit Entwicklungspotenzial, wie beispielsweise Wilhelmsburg oder Teile von Harburg, zeigen überdurchschnittliche Wachstumsraten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate ein moderates Wachstum mit jährlichen Preissteigerungen zwischen zwei und drei Prozent. Die hochwertigeren Lagen werden voraussichtlich überdurchschnittlich profitieren, während in den Randlagen die Preisentwicklung gedämpfter verlaufen dürfte.

Die langfristige Nachfrage wird durch die anhaltende Zuwanderung und die demografische Entwicklung gestützt. Gleichzeitig könnten die geplanten Neubauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten, mittelfristig für eine bessere Angebotssituation sorgen. Die Entwicklung der Bauzinsen und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein. Sollten sich die Rahmenbedingungen verschlechtern, könnte dies zu einer Abschwächung der Nachfrage führen, was sich stabilisierend auf die Preise auswirken würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung geprägt, auch wenn konkrete Durchschnittswerte für dieses spezielle Segment in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen sind. Basierend auf der allgemeinen Mietmarktentwicklung kann von moderaten Mietsteigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent jährlich ausgegangen werden. Diese Entwicklung wird durch die anhaltend hohe Nachfrage und die sehr niedrigen Leerstandsquoten getrieben.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Reihenhäuser in durchschnittlichen Lagen werden typischerweise für 1.800 bis 2.500 Euro kalt vermietet, während freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen Mietpreise von 3.000 Euro und mehr erzielen. Luxusobjekte in Premiumlagen können Monatsmieten von 5.000 Euro und deutlich darüber erreichen. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familiengerechte Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch eine sehr starke Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot charakterisiert. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was Vermietern eine sehr starke Verhandlungsposition verschafft. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit dutzenden Interessenten, insbesondere bei Objekten mit attraktivem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Das Angebot an Miethäusern wächst nur sehr langsam. Neubauten im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser werden überwiegend zum Kauf angeboten, nur wenige kommen als Mietobjekte auf den Markt. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden oft von institutionellen Anlegern oder privaten Vermietern langfristig gehalten. Die durchschnittliche Mietdauer ist bei Häusern deutlich länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie den Elbvororten, Winterhude oder Eppendorf liegen die Mieten für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier sind für ein durchschnittliches Einfamilienhaus schnell 4.000 Euro und mehr fällig. Diese Gebiete profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den mittleren Lagen wie Farmsen, Rahlstedt oder Schnelsen bewegen sich die Mietpreise auf einem moderateren Niveau. Hier finden Familien noch bezahlbare Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Mieten zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Die Randlagen und die Stadtteile südlich der Elbe bieten die günstigsten Mietkonditionen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich angezogen haben. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung sind dabei besonders gefragt und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der Mietsteigerungen bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Knappheit wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die prognostizierten jährlichen Mietsteigerungen bewegen sich im Bereich von drei bis fünf Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch eine mögliche Abschwächung der Wirtschaftskonjunktur und damit verbundene geringere Zuwanderung leicht entspannen. Allerdings bleibt Hamburg als Wirtschaftsstandort attraktiv, was die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum weiterhin stützen wird. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten ebenfalls Einfluss auf die Marktentwicklung nehmen, wobei deren konkrete Auswirkungen noch nicht absehbar sind. Vermieter werden ihre starke Position voraussichtlich beibehalten, solange das Angebot knapp bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Wohnimmobiliensegmente. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau deutlich über dem Vorquartal, in dem die Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem Anstieg von 1,3 Prozent binnen drei Monaten. Noch deutlicher fällt der Jahresvergleich aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmetermietpreis noch bei 12,31 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von sechs Prozent.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung reflektiert die anhaltend angespannte Situation auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die absolute Mietpreisspanne ist dabei erheblich: Während in einfachen Lagen noch Wohnungen für unter zehn Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Toplagen und bei Neubauwohnungen Mieten von 18 Euro pro Quadratmeter und mehr aufgerufen. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit aktuell etwa 913 Euro Kaltmiete, wobei die Nebenkosten zusätzlich mit durchschnittlich 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Dies führt zu einer außerordentlich starken Position der Vermieter, die bei Neuvermietungen aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Nicht selten bewerben sich 50 bis 100 Interessenten auf eine einzelne Wohnung, insbesondere wenn diese ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis aufweist.

Die Neubauaktivität bei Geschosswohnungen ist zwar um fünf Prozent gestiegen, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Die meisten Neubauwohnungen werden zudem im oberen Preissegment angeboten, was die Situation für Durchschnittsverdiener nicht verbessert. Die Fluktuation ist gesunken, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, selbst wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen. Dies reduziert das verfügbare Angebot zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind beträchtlich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter vergrößert. In den zentralen und beliebten Vierteln wie der HafenCity, St. Pauli, Ottensen oder dem Schanzenviertel liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen nicht selten 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Auch die klassischen bürgerlichen Wohnviertel wie Eppendorf, Winterhude oder Uhlenhorst bewegen sich preislich im oberen Segment.

Die mittleren Lagen wie Barmbek, Eilbek oder Wandsbek bieten Mieten um den städtischen Durchschnitt, profitieren aber von ihrer guten Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung. Diese Stadtteile verzeichnen aktuell überdurchschnittliche Zuzugsraten von Menschen, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. In den Stadtrandgebieten und den Bezirken südlich der Elbe sind die Mieten günstiger, wobei auch hier deutliche Steigerungen zu verzeichnen sind. Stadtteile wie Wilhelmsburg oder Veddel, die lange als Problemviertel galten, erleben durch Gentrifizierungsprozesse teilweise die höchsten prozentualen Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietsteigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent jährlich. Die wirtschaftliche Lage und die anhaltende Zuwanderung werden weiterhin preistreibend wirken. Besonders in den gefragten Innenstadtlagen und in Quartieren mit guter Verkehrsanbindung werden die Mieten voraussichtlich überdurchschnittlich steigen.

Eine Entspannung könnte mittelfristig durch die verstärkte Neubautätigkeit eintreten, allerdings wird diese voraussichtlich erst in zwei bis drei Jahren spürbare Effekte zeigen. Die politischen Diskussionen um verschärfte Mietpreisregulierungen könnten zu einer Dämpfung der Preisentwicklung führen, allerdings ist deren Umsetzung und Wirksamkeit noch ungewiss. Gleichzeitig könnte eine restriktivere Regulierung das Angebot weiter verknappen, wenn Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen oder in Eigentumswohnungen umwandeln.

Die demografische Entwicklung mit einer weiter wachsenden Einwohnerzahl Hamburgs wird die Nachfrage langfristig hoch halten. Besonders die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Paare sowie nach familiengerechten Wohnungen mit drei und mehr Zimmern wird weiter steigen. Vermieter werden ihre starke Marktposition voraussichtlich beibehalten können, solange das strukturelle Angebotsdefizit bestehen bleibt.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Während der Kaufmarkt eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung zeigt, ist der Mietmarkt von einer ausgeprägten Dynamik mit teilweise erheblichen Preissteigerungen gekennzeichnet. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung bestimmen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen verstärken sich weiter, wobei die Premiumlagen überdurchschnittlich profitieren, während die Randlagen noch relative Einstiegsmöglichkeiten bieten. Für Käufer und Mieter bleibt der Hamburger Immobilienmarkt herausfordernd, während Eigentümer und Vermieter von der anhaltend positiven Wertentwicklung und der starken Marktposition profitieren. Die mittelfristigen Aussichten deuten auf eine Fortsetzung dieser Trends hin, wobei politische und wirtschaftliche Entwicklungen für Unsicherheit sorgen könnten.