Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025 | Vergleichszeitraum: Q2 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen deutet sich eine moderate Aufwärtsbewegung bei Preisen und Mieten an. Die Hansestadt bleibt einer der attraktivsten Immobilienstandorte Deutschlands, geprägt durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Preissteigerungen in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil mit einer leichten Tendenz zur Seitwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.704 Euro pro Quadratmeter, was einer marginalen Veränderung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, in dem der Preis bei 5.710 Euro pro Quadratmeter lag. Diese minimale Schwankung von etwa 0,1 Prozent unterstreicht die Stabilität des Marktsegments.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ein leichter Anstieg von knapp 2 Prozent, was auf eine moderate aber stetige Wertentwicklung hindeutet. Der Medianpreis für Einfamilienhäuser stabilisiert sich bei etwa 558.000 Euro, wobei im Vergleich zum Vorjahr eine leichte Korrektur von etwa einem Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktberuhigung nach den turbulenten Jahren der Niedrigzinsphase wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern in Hamburg bleibt auf einem konstant hohen Niveau, zeigt jedoch keine signifikanten Zuwächse mehr. Das Angebot entwickelt sich parallel zur Nachfrage, wodurch sich ein ausgewogenes Verhältnis etabliert hat. Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern verläuft stabil, ohne größere Impulse oder Einbrüche. Dies ist insbesondere auf die begrenzten Flächenreserven im Hamburger Stadtgebiet zurückzuführen.

Leerstände sind im Segment der Kaufhäuser praktisch nicht vorhanden. Objekte, die auf den Markt kommen, finden in der Regel innerhalb angemessener Zeit neue Eigentümer, wobei die Vermarktungszeiten im Vergleich zu den Boomjahren leicht gestiegen sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt aktuell bei etwa drei bis vier Monaten, abhängig von Lage und Zustand der Immobilie.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt ein charakteristisches Merkmal des Hamburger Immobilienmarktes. Premiumlagen wie Hamburg-Altona, Eimsbüttel und die Elbvororte zeigen stabile bis leicht steigende Preise. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser durchaus Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt. Besonders gefragt sind Objekte mit Elbblick oder in unmittelbarer Nähe zu Grünflächen und Parks.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter Infrastruktur stabile Preise aufweisen, sind in peripheren Lagen leichte Preiskorrekturen zu beobachten. Die Quadratmeterpreise in diesen Gebieten liegen typischerweise zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Besonders nachgefragt sind familienfreundliche Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Poppenbüttel, die eine gute Balance zwischen städtischem Leben und grünem Wohnumfeld bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung bei Kaufhäusern. Die Preise werden voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur moderat steigen. Wesentliche Einflussfaktoren bleiben die Zinsentwicklung sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot durch begrenzte Baulandreserven limitiert. Diese Konstellation spricht für eine solide Wertentwicklung ohne überhitzte Preissprünge. Investoren und Selbstnutzer können von einer stabilen Werterhaltung ihrer Immobilien ausgehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau etwa 1,6 Prozent über dem Vorjahreswert von 6.213 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein moderater Anstieg von ein bis zwei Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen in mittleren Lagen, die aktuell bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Preisdifferenz zum Bestandsmarkt reflektiert die hohen Baukosten sowie die gesteigerten Anforderungen an Energieeffizienz und moderne Ausstattung. Die Entwicklung seit dem vierten Quartal 2024, als Angebotspreise noch bei etwa 5.226 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt eine deutliche Aufwärtsdynamik im ersten Halbjahr 2025.

Marktdynamik

Eigentumswohnungen bleiben das Rückgrat des Hamburger Immobilienmarktes mit einer konstant hohen Nachfrage. Das Angebot in beliebten Vierteln wie der Sternschanze, Uhlenhorst und der HafenCity ist stark limitiert, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt. Objekte in diesen Lagen werden oft binnen weniger Wochen verkauft, teilweise zu Preisen über dem ursprünglichen Angebotspreis.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt mit einem Wachstum von etwa fünf Prozent bei den Bauplätzen eine leichte Belebung. Dennoch bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf mittlere bis gehobene Marktsegmente, während bezahlbarer Wohnraum weiterhin Mangelware bleibt. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt unter einem Prozent, was den angespannten Markt verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen der Innenstadt und der HafenCity werden regelmäßig Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter für Luxusobjekte erzielt. Die HafenCity als jüngstes Stadtquartier hat sich als Premium-Standort etabliert, wobei hier insbesondere Wohnungen mit Wasserblick extreme Preise erzielen.

In etablierten Wohnvierteln wie Winterhude, Eppendorf oder Ottensen bewegen sich die Preise für Bestandswohnungen zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, dem urbanen Flair und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen sind Eigentumswohnungen ab etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben positiv. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums von zwei bis vier Prozent jährlich. Die Knappheit an Bauland in attraktiven Lagen wird das Angebot weiterhin limitieren und damit preisstützend wirken.

Wesentliche Treiber der Nachfrage bleiben der anhaltende Zuzug nach Hamburg, die stabile Wirtschaftslage der Hansestadt sowie die zunehmende Bedeutung von Wohneigentum als Altersvorsorge. Risiken ergeben sich aus möglichen Zinserhöhungen und strengeren Kreditvergaberichtlinien, die die Nachfrage dämpfen könnten. Insgesamt wird jedoch von einem robusten Markt mit stabiler Wertentwicklung ausgegangen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete, differenzierte Mietpreise speziell für Häuser in der öffentlichen Statistik oft mit dem allgemeinen Mietwohnungsmarkt zusammengefasst werden, lassen sich aus den verfügbaren Daten Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser orientieren sich am allgemeinen Mietniveau von etwa 13 Euro pro Quadratmeter, liegen jedoch aufgrund der größeren Wohnflächen und der oft gehobenen Ausstattung tendenziell darüber.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg der Mieten um etwa 1,3 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung entspricht dem allgemeinen Trend am Hamburger Mietmarkt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa sechs Prozent, was die anhaltende Dynamik des Mietmarktes unterstreicht. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Mietkosten von etwa 2.000 bis 2.500 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Hamburg ist traditionell knapp, da viele Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die verfügbaren Mietobjekte finden schnell neue Mieter, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei etwa vier bis sechs Wochen liegt. Die Nachfrage wird insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen getrieben, die die Flexibilität des Mietens der langfristigen Bindung durch Eigentum vorziehen.

Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind äußerst begrenzt. Die meisten neu errichteten Einfamilienhäuser werden zum Verkauf angeboten. Institutionelle Investoren zeigen wenig Interesse an diesem Marktsegment, da die Renditen im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern geringer ausfallen. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der jeweiligen Lage. In den begehrten Stadtteilen wie Eimsbüttel, Ottensen oder den Elbvororten werden Spitzenmieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten in ruhiger, grüner Umgebung bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

In den Stadtrandlagen sind Miethäuser zu moderateren Preisen von 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Stadtteile wie Rahlstedt, Farmsen oder Wilhelmsburg bieten hier Optionen für preisbewusstere Mieter. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt jedoch kontinuierlich, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums erwartet. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen drei und fünf Prozent liegen. Limitierende Faktoren sind die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse sowie die allgemeine Einkommensentwicklung der Haushalte.

Das knappe Angebot wird weiterhin preisstützend wirken. Eine nennenswerte Ausweitung des Angebots ist nicht in Sicht, da Neubauprojekte sich überwiegend auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Mieter müssen sich daher auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen. Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage und können mit sicheren Mieteinnahmen rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt aktuell bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Dynamik des Hamburger Mietwohnungsmarktes.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung beachtliche sechs Prozent. Damals lag die Durchschnittsmiete noch bei 12,31 Euro pro Quadratmeter. Diese überdurchschnittliche Steigerungsrate liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den Druck auf dem Hamburger Wohnungsmarkt. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Mietkosten von etwa 913 Euro, ohne Nebenkosten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Leerstandsquote liegt weiterhin deutlich unter zwei Prozent, was einen extrem angespannten Markt signalisiert. Neubauwohnungen werden praktisch vom Markt absorbiert, noch bevor die Bauarbeiten abgeschlossen sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als zwei Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Trotz politischer Bemühungen und Förderprogramme reicht die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nicht aus, um die steigende Nachfrage zu decken. Jährlich werden etwa 10.000 neue Wohnungen benötigt, tatsächlich fertiggestellt werden jedoch nur etwa 7.000 bis 8.000 Einheiten. Diese Angebotslücke verschärft die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden erheblich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den zentralen Stadtteilen wie der Innenstadt, HafenCity und Sternschanze werden regelmäßig Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, bei Neubauwohnungen oft sogar über 18 Euro. Die HafenCity hat sich als Premiumstandort etabliert, wo für hochwertige Wohnungen mit Elbblick Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

In den beliebten Szenevierteln wie dem Karolinenviertel, St. Pauli oder der Schanze liegen die Mieten typischerweise zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, dem vielfältigen gastronomischen und kulturellen Angebot sowie der Nähe zur Innenstadt. Mittelpreisige Wohnlagen wie Barmbek, Eilbek oder Wandsbek bieten Wohnungen zu Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Lagen sind Wohnungen zu Mieten ab etwa 9 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Stadtteile wie Harburg, Wilhelmsburg oder Jenfeld bieten hier noch vergleichsweise günstige Optionen. Allerdings ist auch in diesen Gebieten eine steigende Tendenz zu beobachten, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen hierhin ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von vier bis sechs Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getrieben durch das anhaltende Bevölkerungswachstum Hamburgs, die weiterhin hohe Attraktivität als Wirtschaftsstandort sowie das strukturell zu geringe Angebot an Wohnraum.

Dämpfend könnten sich verschärfte mietrechtliche Regulierungen sowie eine mögliche konjunkturelle Abkühlung auswirken. Die Mietpreisbremse und der Mietendeckel werden politisch diskutiert, könnten aber nur begrenzte Wirkung entfalten, solange das grundlegende Angebotsproblem nicht gelöst wird. Langfristig ist eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu erwarten.

Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird weiter steigen, insbesondere in den mittleren Preissegmenten. Vermieter können mit stabilen und steigenden Mieteinnahmen rechnen, während Mieter sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen und steigende Wohnkosten einstellen müssen. Die soziale Dimension der Wohnungsfrage wird in Hamburg zunehmend zu einer Herausforderung für die Stadtentwicklung.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025 zeigt eine Fortsetzung der positiven Dynamik ohne Anzeichen einer Überhitzung. Während der Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen stabile bis leicht steigende Preise aufweist, zeigt der Mietmarkt eine stärkere Aufwärtsdynamik mit Steigerungsraten von etwa sechs Prozent im Jahresvergleich.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Immobilienmarktes – knappes Bauland, hohe Nachfrage durch Zuzug und begrenztes Angebot – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Investoren und Eigennutzer können von einer stabilen Wertentwicklung ihrer Immobilien ausgehen, während Mieter und Kaufinteressenten sich auf weiterhin hohe Preise einstellen müssen.

Die Differenzierung nach Lagen wird sich voraussichtlich weiter verstärken, wobei zentrale und etablierte Stadtteile ihre Premiumposition behaupten werden. Gleichzeitig gewinnen Stadtrandlagen an Attraktivität, was dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen könnte. Insgesamt bleibt Hamburg einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands mit positiven Perspektiven für die kommenden Jahre.