Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Executive Summary

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer stabilen Aufwärtsentwicklung in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei besonders der Mietmarkt mit Steigerungsraten von etwa 6 Prozent im Jahresvergleich die höchste Dynamik aufweist. Die Kaufpreise entwickeln sich moderater mit Zuwächsen zwischen 1,5 und 2 Prozent, bleiben jedoch auf hohem Niveau stabil.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg bei 5.704 €/m². Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.650 €/m² lag, was einem Quartalswachstum von etwa 0,95 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solidere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 €/m² lag, ergibt sich ein Anstieg von etwa 2 Prozent. Diese moderate aber stetige Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider, ohne dabei spekulative Überhitzungstendenzen zu zeigen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf konstant hohem Niveau. Das Angebot kann diese Nachfrage nur teilweise bedienen, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Vermarktungsdauer für Häuser in guten Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei durchschnittlich 60 bis 80 Tagen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser zeigt eine leichte Belebung. Insbesondere in den Randbezirken werden vermehrt neue Baugebiete erschlossen, wobei die Fertigstellungszahlen jedoch weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben. Die Leerstandsquote bei Häusern zum Kauf ist praktisch nicht existent, was die Verkäuferposition weiterhin stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb Hamburgs. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und entlang der Elbchaussee liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 10.000 €/m², während in den Randbezirken wie Bergedorf oder Harburg Preise zwischen 3.500 und 4.500 €/m² erzielt werden.

Die größte Dynamik verzeichnen aktuell die sogenannten B-Lagen in Stadtteilen wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude, wo die Preise im Quartalsvergleich überdurchschnittlich gestiegen sind. Diese Entwicklung wird durch die verstärkte Nachfrage von Familien getrieben, die aus dem hochpreisigen Zentrum in diese noch bezahlbaren, aber dennoch zentrumsnahen Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Premium-Lagen könnten dabei möglicherweise stärkere Wertzuwächse verzeichnen, insbesondere wenn die erwartete Zinsstabilisierung eintritt und die Finanzierungsbedingungen sich weiter verbessern.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum wird die langfristige Nachfrage nach Häusern zum Kauf weiterhin stützen. Zusätzlich dürfte die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern und Gärten weiter befeuern.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 6.312 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.250 €/m² lag, entspricht dies einem Anstieg von knapp 1 Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt eine verhaltene, aber positive Tendenz: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 mit einem Durchschnittspreis von 6.213 €/m² ergibt sich ein Anstieg von etwa 1,6 Prozent. Diese moderate Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den volatileren Jahren 2022 und 2023 hin.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf eine gesteigerte Neubauaktivität zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen entstehen neue Wohnquartiere mit modernen Eigentumswohnungen, die sukzessive auf den Markt kommen.

Die Nachfrage bleibt stabil auf hohem Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich, wo kompakte Wohnungen für Kapitalanleger und Singles besonders gefragt sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in Top-Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In der HafenCity und in Harvestehude werden Spitzenpreise von über 12.000 €/m² für Neubauwohnungen mit Elbblick erzielt. Im Gegensatz dazu liegen die Preise in peripheren Lagen wie Wilhelmsburg oder Billstedt bei durchschnittlich 3.800 bis 4.500 €/m².

Eine besondere Dynamik zeigen die Stadtteile entlang der neu entwickelten Quartiere der östlichen HafenCity und des Kleinen Grasbrooks. Hier profitieren die Preise von der städtebaulichen Aufwertung und der verbesserten Infrastruktur. Auch in Barmbek und Wandsbek ist eine überdurchschnittliche Preisentwicklung zu beobachten, getrieben durch die gute Anbindung und das verhältnismäßig moderate Preisniveau.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten führen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während moderne, klimaneutrale Wohnungen Preisaufschläge erzielen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmieten bei 2.150 bis 2.750 Euro lagen, entspricht dies einem Anstieg von etwa 2 bis 2,5 Prozent.

Auf Quadratmeterbasis bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 11 und 14 €/m², wobei moderne Neubauhäuser mit gehobener Ausstattung auch Preise von über 15 €/m² erzielen können. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 4 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern bleibt weiterhin sehr begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser eher zum Verkauf als zur Vermietung anbieten. Die Nachfrage hingegen ist konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates, die temporär in Hamburg leben.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit 3 bis 5 Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was zu einer geringen Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot führt. Die Leerstandsquote ist praktisch bei null, und freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Tage neu vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 Euro und mehr keine Seltenheit sind. In diesen Premium-Lagen liegt der Quadratmeterpreis oft bei über 18 €/m².

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Die Randbezirke wie Bergedorf oder die Vier- und Marschlande bieten mit Mieten zwischen 1.500 und 2.000 Euro die günstigsten Optionen, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche geboten werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietsteigerung im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich zu rechnen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten.

Ein zunehmendes Interesse an nachhaltigen und energieeffizienten Mietobjekten könnte zu einer stärkeren Differenzierung der Mietpreise führen. Häuser mit Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und guter Dämmung werden voraussichtlich höhere Mieten erzielen können, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 13,04 €/m². Dies markiert einen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 12,87 €/m² lag, was einer Quartalssteigerung von etwa 1,32 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Durchschnittspreis von 12,31 €/m² ergibt sich ein beachtlicher Anstieg von etwa 6 Prozent. Der Mietmarkt verzeichnet damit die stärkste Dynamik unter allen Wohnimmobiliensegmenten in Hamburg.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind neue Mietwohnungen auf den Markt gekommen. Trotz dieser Angebotserweiterung bleibt die Nachfrage auf sehr hohem Niveau.

Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig mehrere Dutzend Bewerbungen pro Wohnung verzeichnet, insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 10 und 14 €/m².

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich. In Top-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude werden Spitzenmieten von über 18 €/m² für Neubauwohnungen erzielt. Besonders luxuriöse Penthousewohnungen mit Elbblick können sogar Mieten von über 25 €/m² erreichen.

Im mittleren Segment liegen Stadtteile wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude mit Durchschnittsmieten zwischen 13 und 16 €/m². Diese Bezirke profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zur Alster und dem urbanen Flair. In den Randbezirken wie Harburg, Bergedorf oder Wilhelmsburg bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 11 €/m², wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends mit jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage, der Zuwanderung nach Hamburg und den politischen Rahmenbedingungen beeinflusst.

Der Neubau von Geschosswohnungen zeigt mit einem Plus von 5 Prozent bei den Bauplätzen positive Tendenzen, die jedoch erst mittelfristig zu einer Entspannung führen werden. Die geplanten großen Wohnungsbauprojekte in Oberbillwerder und am Kleinen Grasbrook werden frühestens ab 2027 spürbare Entlastung bringen. Bis dahin dürfte der Mietmarkt angespannt bleiben, wobei insbesondere bezahlbarer Wohnraum im mittleren Segment weiterhin Mangelware bleiben wird.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachsend. Alle Segmente verzeichnen moderate bis deutliche Preissteigerungen, wobei der Mietmarkt mit Steigerungsraten von knapp 6 Prozent im Jahresvergleich die stärkste Dynamik aufweist. Die Kaufpreise entwickeln sich mit Steigerungen zwischen 1,5 und 2 Prozent moderater, bleiben aber auf hohem Niveau stabil.

Die Entwicklung zeigt eine Fortsetzung der positiven Trends aus dem zweiten Quartal, wobei die Dynamik in einem gesunden Rahmen verbleibt. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis leicht steigende Preise sorgen. Investoren und Selbstnutzer finden in Hamburg weiterhin einen attraktiven, wenn auch hochpreisigen Immobilienmarkt vor, der durch seine wirtschaftliche Stärke und Lebensqualität überzeugt.

Die größten Herausforderungen bleiben die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und die Erhöhung des Wohnungsangebots, insbesondere im mittleren Preissegment. Die verstärkten Neubauaktivitäten lassen mittelfristig eine leichte Entspannung erwarten, kurzfristig dürfte der Markt jedoch angespannt bleiben.