Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienpreisentwicklung im dritten Quartal 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Hamburger Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro liegt das Preisniveau etwa 2 Prozent über dem Vorjahresquartal, als noch 5.594 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Der mittlere Kaufpreis für ein Haus in Hamburg beläuft sich aktuell auf rund 471.900 Euro, was die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der Hansestadt widerspiegelt.

Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung: Während im Gesamtjahr 2024 der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.368 Euro lag, ist dieser bis zum dritten Quartal 2025 auf das aktuelle Niveau gestiegen. Dies entspricht einer Wertsteigerung von etwa 6,3 Prozent innerhalb eines Jahres, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Hamburg bleibt trotz der gestiegenen Preise auf einem hohen Niveau. Das Angebot kann mit der Nachfrage kaum Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders Bestandsimmobilien in etablierten Wohnlagen sind stark nachgefragt, während die Neubauaktivität durch hohe Baukosten und knappe Grundstücke gebremst wird.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine weiterhin hohe Kaufbereitschaft hindeutet. Gleichzeitig führt das begrenzte Angebot zu einem Verkäufermarkt, in dem Eigentümer ihre Preisvorstellungen häufig durchsetzen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Hamburg zeigt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. In den begehrten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können 10.000 Euro und mehr erreichen. Diese Premium-Lagen verzeichnen auch im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung.

Im Gegensatz dazu bieten die Stadtrandlagen in Bergedorf, Harburg oder den nördlichen Walddörfern noch vergleichsweise moderate Preise. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise häufig zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Besonders Familien nutzen diese Preisunterschiede und weichen verstärkt in diese Gebiete aus, was dort zu einer erhöhten Nachfrage und steigenden Preisen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern in Hamburg. Die anhaltend niedrigen Zinsen für Baufinanzierungen, kombiniert mit der stabilen wirtschaftlichen Lage der Hansestadt, werden die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings könnte eine mögliche Zinswende der Europäischen Zentralbank dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Langfristig wird erwartet, dass sich das Preiswachstum auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert. Jährliche Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent erscheinen für den Prognosezeitraum realistisch, wobei Premium-Lagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Verfassung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegen die Preise für Eigentumswohnungen deutlich über denen für Häuser. Dies entspricht einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 6.213 Euro lag.

Bemerkenswert ist die Entwicklung seit Ende 2024: Im vierten Quartal des Vorjahres lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.226 Euro. Der sprunghafte Anstieg um mehr als 20 Prozent innerhalb von neun Monaten zeigt die Dynamik des Hamburger Wohnungsmarktes. Im bundesweiten Vergleich verzeichneten Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2025 mit einem Plus von 0,71 Prozent den stärksten Preiszuwachs aller Immobilientypen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Hamburg bleibt ungebrochen hoch. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Bietergefechten führt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist weiterhin knapp, wobei Neubauprojekte nur teilweise Entlastung bringen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vor allem auf die Entwicklungsgebiete HafenCity, Mitte Altona und die östliche Innenstadt. Hier entstehen vorwiegend hochpreisige Eigentumswohnungen, die das obere Marktsegment bedienen. Im mittleren und unteren Preissegment bleibt das Angebot dagegen weiterhin sehr begrenzt, was zu einem verstärkten Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Top-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erzielt. Luxuswohnungen mit Elbblick oder in historischen Altbauten können sogar Preise von 15.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen.

Mittelpreisige Lagen wie Eimsbüttel, Winterhude oder Eppendorf bewegen sich im Bereich von 6.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. In den Außenbezirken wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 3.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Experten rechnen für die zweite Jahreshälfte 2025 und das Jahr 2026 mit einer Fortsetzung des Preisanstiegs bei Eigentumswohnungen, allerdings mit abnehmender Dynamik. Ein Preisanstieg von etwa 1 Prozent pro Halbjahr wird als realistisch eingeschätzt. Die Nachfrage wird weiterhin durch den Zuzug nach Hamburg, die niedrigen Zinsen und den Mangel an Anlagealternativen gestützt.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Umwandlungsverbote den Markt für Eigentumswohnungen beeinflussen. Auch die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren Wohnungen weiter verstärken. Für die kommenden 24 Monate ist daher mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung zu rechnen, wobei zentrale Lagen weiterhin überdurchschnittlich performen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während konkrete Zahlen für das aktuelle Quartal noch nicht vollständig vorliegen, lässt sich aus den allgemeinen Markttrends ableiten, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern zur Miete weiterhin hoch ist. Die Mietpreise für Häuser liegen typischerweise zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei die genaue Höhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie abhängt.

Im Vergleich zum Vorjahr ist eine moderate Steigerung der Mietpreise zu verzeichnen. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen, was zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen in diesem Segment führt. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnraum und eigenem Außenbereich verstärkt, was sich auch 2025 noch in der anhaltend hohen Nachfrage widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Hamburg ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die Vermietung von Einfamilienhäusern konzentriert sich daher auf spezielle Marktsegmente wie temporäre Vermietungen an Expats oder Führungskräfte großer Unternehmen. Diese Zielgruppen sind bereit, Premium-Mieten für hochwertig ausgestattete Objekte zu zahlen.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt. Neubauhäuser zur Miete sind eine Rarität und werden meist nur in speziellen Wohnprojekten oder als Teil von Werkswohnungen großer Arbeitgeber angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In den Elbvororten und anderen Premium-Lagen können die Mieten für gehobene Einfamilienhäuser 3.000 Euro und mehr pro Monat betragen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten meist überdurchschnittliche Ausstattung und große Grundstücke.

In den Außenbezirken und Randlagen sind Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser zu moderateren Preisen zwischen 1.500 und 2.500 Euro monatlich zu finden. Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Neugraben-Fischbek bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Platz benötigen, aber nicht in den teuersten Lagen wohnen möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt für Mietshäuser weiterhin angespannt bleibt. Die Nachfrage wird voraussichtlich das Angebot weiterhin übersteigen, was zu weiteren moderaten Mietpreissteigerungen führen dürfte. Allerdings könnten steigende Energiekosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen die Vermietbarkeit älterer, unsanierter Häuser beeinträchtigen.

Langfristig könnte sich das Angebot durch neue Wohnkonzepte wie Townhouse-Siedlungen oder verdichtete Einfamilienhausquartiere leicht erhöhen. Diese Entwicklungen zielen darauf ab, den Wunsch nach individuellem Wohnen mit der notwendigen Flächeneffizienz zu verbinden. Dennoch wird das Segment der Mietshäuser in Hamburg voraussichtlich ein Nischenmarkt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,04 Euro haben die Mieten einen neuen Höchststand erreicht. Dies entspricht einem Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Im dritten Quartal 2024 betrug die Durchschnittsmiete noch 12,31 Euro pro Quadratmeter. Der aktuelle Wert bedeutet somit einen Anstieg von etwa 6 Prozent innerhalb eines Jahres, was deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate liegt und die anhaltende Wohnungsknappheit in Hamburg widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der kontinuierliche Zuzug in die Hansestadt, kombiniert mit dem begrenzten Neubauvolumen, führt zu einem strukturellen Nachfrageüberhang. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment.

Die Leerstandsquote in Hamburg bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent. Dies bedeutet praktisch Vollvermietung und gibt Vermietern einen erheblichen Spielraum bei der Preisgestaltung. Neuvermietungen liegen häufig 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten, was die soziale Segregation in der Stadt verstärkt.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf nur teilweise decken. Zwar entstehen in Großprojekten wie der HafenCity oder in Wilhelmsburg neue Wohnquartiere, doch ein Großteil der Neubauwohnungen wird im oberen Preissegment angeboten. Geförderter Wohnungsbau macht nur einen kleinen Teil der Fertigstellungen aus, was die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte erschwert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In Premium-Lagen wie der HafenCity, Winterhude oder Eppendorf werden bei Neuvermietungen regelmäßig Quadratmeterpreise von 16 bis 20 Euro und mehr verlangt. Besonders Wohnungen mit Alster- oder Elbblick erzielen Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

In den innenstadtnahen Szenevierteln wie dem Schanzenviertel, St. Pauli oder Ottensen liegen die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Anbindung, was sie besonders bei jungen Berufstätigen beliebt macht.

Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den Großwohnsiedlungen und Außenbezirken. In Stadtteilen wie Jenfeld, Billstedt oder Kirchdorf-Süd liegen die Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Doch auch hier ist ein stetiger Anstieg zu verzeichnen, da viele Haushalte aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die kommenden 12 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da sie bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen nicht greift.

Für die nächsten 24 Monate wird mit einer leichten Entspannung gerechnet, sofern die geplanten Neubauprojekte planmäßig fertiggestellt werden. Der Senat hat sich zum Ziel gesetzt, jährlich 10.000 neue Wohnungen zu schaffen, wovon ein Drittel im geförderten Segment entstehen soll. Die Realisierung dieser Ziele könnte den Preisdruck etwas mildern.

Langfristig werden die Mietpreise in Hamburg jedoch voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben. Die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die weiterhin positive Bevölkerungsentwicklung sprechen gegen eine nachhaltige Entspannung. Mieter müssen sich daher darauf einstellen, dass Wohnen in Hamburg eine der größten Ausgabenposten im Haushaltsbudget bleiben wird.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen haben mit 6.312 Euro einen neuen Höchststand erreicht, während Häuser mit 5.704 Euro pro Quadratmeter etwas moderater bewertet werden. Im Mietmarkt setzt sich der Aufwärtstrend mit durchschnittlich 13,04 Euro pro Quadratmeter fort.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten bleibt das Angebot hinter dem Bedarf zurück, was zu kurzen Vermarktungszeiten und einem Verkäufer- beziehungsweise Vermietermarkt führt. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen verstärken sich weiter, wobei zentrale und wassernahe Lagen Premiumpreise erzielen.

Für die kommenden Jahre ist mit einer Fortsetzung der Preissteigerungen zu rechnen, wenngleich sich die Dynamik voraussichtlich abschwächen wird. Die politischen Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Einstiegspreise einstellen, während Mieter mit steigenden Wohnkosten kalkulieren müssen. Hamburg bleibt damit einer der teuersten, aber auch begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands.