Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil mit leichten regionalen Unterschieden. Während die Kaufpreise für Häuser eine marginale Konsolidierung erfahren, verzeichnen sowohl Eigentumswohnungen als auch der Mietmarkt moderate Preissteigerungen. Die Nachfrage bleibt insbesondere in zentralen Lagen ungebrochen hoch, während sich am Stadtrand eine differenziertere Marktdynamik abzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Hamburger Markt für Kaufhäuser präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies entspricht einem marginalen Rückgang gegenüber dem Vorquartal, in dem noch 5.710 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Der Medianpreis für ein Einfamilienhaus liegt aktuell bei etwa 558.000 Euro. Bei preisbereinigter Betrachtung unter Berücksichtigung von Lage und Ausstattungsmerkmalen zeigt sich ein Rückgang von zwei Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Im Vorjahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt dennoch ein Plus von etwa zwei Prozent, was auf eine grundsätzlich stabile Wertentwicklung hindeutet. Die leichte Preiskonsolidierung im Quartalsvergleich signalisiert eine Normalisierung nach den deutlicheren Anstiegen der Vorjahre. Der durchschnittliche Kaufpreis bewegt sich damit weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, zeigt jedoch keine Überhitzungstendenzen mehr.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Kaufhäuser hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal nicht signifikant verändert. Das verfügbare Angebot bleibt stabil, wobei sich eine leicht rückläufige Tendenz bei Neubauhäusern abzeichnet. Die Nachfrage zeigt sich konstant, allerdings mit einer erkennbar nachlassenden Dynamik im Neubausegment. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse Marktsättigung in höheren Preissegmenten hin.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verlängert, bleiben aber insgesamt auf moderatem Niveau. Besonders in gefragten Lagen werden Objekte weiterhin innerhalb weniger Wochen verkauft, während in peripheren Gebieten längere Vermarktungsphasen zu beobachten sind. Die Neubauaktivität zeigt eine verhaltene Entwicklung, was primär auf gestiegene Baukosten und strengere Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 ausgeprägt. In den traditionell hochpreisigen Lagen wie Eppendorf und Harvestehude bewegen sich die Quadratmeterpreise weiterhin deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Einfamilienhäuser regelmäßig Preise jenseits der 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, wobei besonders exklusive Objekte auch fünfstellige Quadratmeterpreise erzielen können.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken zeigt sich ein deutlich moderateres Preisniveau. In Stadtteilen wie Bergedorf oder den südlichen Bezirken liegen die Quadratmeterpreise häufig zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Gebiete verzeichnen eine geringere, aber stetigere Nachfrage, wobei insbesondere Familien mit mittlerem Einkommen hier noch bezahlbare Eigenheime finden. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Seitwärtsbewegung mit Tendenz zu leichten Preisrückgängen. Die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden dabei als entscheidende Faktoren gesehen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, ist mit einer gedämpften Nachfrage und entsprechend moderaten Preisanpassungen nach unten zu rechnen.

Langfristig wird der Hamburger Markt für Kaufhäuser aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der anhaltenden Attraktivität der Hansestadt als Wohn- und Arbeitsort stabil bleiben. Signifikante Preiseinbrüche werden nicht erwartet, jedoch könnten sich die jährlichen Wertsteigerungen auf ein niedrigeres Niveau einpendeln als in den vergangenen Jahren beobachtet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Niveau um 1,6 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 6.213 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Neubauwohnungen in mittleren Lagen erzielen dabei Preise von etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltende Nachfrage nach modernem Wohnraum unterstreicht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg etwa zwei Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Wertsteigerung signalisiert. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit dynamischer als bei Einfamilienhäusern, was auf die höhere Nachfrage und die bessere Verfügbarkeit in zentralen Lagen zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind weiterhin Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit modernem Grundriss und energieeffizienter Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, kann jedoch die weiterhin hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Besonders Neubauwohnungen in attraktiven Lagen sind schnell vergriffen und werden häufig bereits in der Planungsphase reserviert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen in guten Lagen beträgt weiterhin nur wenige Wochen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf verdichtetes Bauen in bereits erschlossenen Gebieten, wobei häufig ehemalige Gewerbe- oder Industrieflächen zu Wohnquartieren umgewandelt werden. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent und beschränkt sich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster entlang der Attraktivität der jeweiligen Stadtteile. In zentralen und szenenahen Vierteln wie St. Pauli, Altona und Eimsbüttel werden regelmäßig Quadratmeterpreise oberhalb von 7.000 Euro erzielt. Besonders in der HafenCity und in den neu entwickelten Quartieren entlang der Elbe erreichen Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand, beispielsweise in Wilhelmsburg oder Billstedt, bewegen sich die Preise auf einem deutlich moderateren Niveau zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu einer langsamen, aber stetigen Preisentwicklung führt. Die Mittelschicht findet hier noch bezahlbaren Wohnraum, während die Innenstadtlagen zunehmend einem kaufkräftigen Klientel vorbehalten bleiben.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wobei sich das Tempo voraussichtlich verlangsamen wird. Bis Ende 2025 könnten die Preise um weitere ein bis zwei Prozent steigen, bevor sich 2026 eine Phase der Konsolidierung anschließt.

Entscheidende Faktoren für die weitere Entwicklung sind die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die Entwicklung der Baukosten sowie die demografische Entwicklung Hamburgs. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und höhere Eigenkapitalanforderungen dämpfend auf die Nachfrage wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, wobei konkrete Zahlen für dieses Segment nur begrenzt verfügbar sind. Der allgemeine Trend folgt jedoch der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes, der im Vorjahresvergleich eine Steigerung von etwa sechs Prozent verzeichnet. Mietshäuser, als besonders gefragtes Segment für Familien, dürften eine ähnliche Preisentwicklung durchlaufen haben.

Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer kontinuierlichen Aufwärtsbewegung der Mietpreise führt. Besonders Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Lagen sind stark nachgefragt. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung, wobei in gehobenen Stadtteilen monatliche Mieten von 3.000 Euro und mehr keine Seltenheit sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 extrem knapp. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist nahezu zum Erliegen gekommen, da Investoren sich verstärkt auf den profitableren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Bestandsobjekte werden zunehmend modernisiert und energetisch saniert, was häufig mit deutlichen Mieterhöhungen einhergeht. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, selbst sanierungsbedürftige Objekte finden schnell neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen der generellen Logik des Hamburger Immobilienmarktes. In zentralen und gehobenen Lagen wie Blankenese, Winterhude oder Uhlenhorst werden für Einfamilienhäuser Monatsmieten von 4.000 Euro und mehr aufgerufen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten meist gehobene Ausstattung und große Grundstücke.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken bewegen sich die Mietpreise für Häuser auf einem moderateren Niveau. In Stadtteilen wie Rahlstedt oder Neugraben liegen die monatlichen Mieten für ein Reihenhaus häufig zwischen 1.800 und 2.500 Euro. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche und einen Garten zu vertretbaren Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen, wobei sich das Wachstumstempo voraussichtlich verlangsamen wird. Die erwarteten moderaten Steigerungen bis Jahresende könnten sich 2026 fortsetzen, sofern keine regulatorischen Eingriffe oder signifikanten Marktveränderungen eintreten.

Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern wird sich mittelfristig nicht auflösen, da kaum Neubau in diesem Segment stattfindet und die Nachfrage durch den anhaltenden Trend zum Home-Office und den Wunsch nach mehr Wohnfläche weiter steigt. Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremsen könnten dämpfend wirken, werden aber die grundlegende Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,04 Euro liegt das aktuelle Mietniveau um 1,32 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 12,87 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Im Vorjahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung beachtliche sechs Prozent, was die anhaltende Dynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung verläuft dabei nicht homogen über alle Marktsegmente. Während Neubauwohnungen mit modernen Grundrissen und energieeffizienter Ausstattung Quadratmetermieten von 15 Euro und mehr erzielen, bewegen sich die Mieten für unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen teilweise noch unter 10 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beträgt aktuell etwa 913 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, kann jedoch die weiterhin hohe Nachfrage nicht annähernd decken. Besonders Neubauwohnungen sind innerhalb kürzester Zeit vergriffen, häufig werden bereits vor Fertigstellung Wartelisten geführt. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für attraktive Wohnungen in guten Lagen beträgt nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf den geförderten Wohnungsbau, um der angespannten Situation entgegenzuwirken. Dennoch bleiben die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurück. Der Leerstand liegt stadtweit bei unter einem Prozent und beschränkt sich weitgehend auf Fluktuationsleerstand und sanierungsbedürftige Objekte. Die Fluktuation hat sich verringert, da Mieter angesichts der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise spiegelt die sozioökonomische Struktur Hamburgs wider. In begehrten zentralen Lagen wie der Neustadt, St. Georg oder Ottensen liegen die Quadratmetermieten häufig über 15 Euro, in Spitzenlagen werden auch 18 Euro und mehr erreicht. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln zeigt sich ein deutlich moderateres Preisniveau. In Stadtteilen wie Jenfeld, Billstedt oder Steilshoop bewegen sich die Mieten häufig zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten noch bezahlbaren Wohnraum für Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine Fortsetzung des Wachstums hin, wenngleich mit verlangsamtem Tempo. Für die nächsten 12 Monate erwarten Experten moderate Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die für 2026 erwartete leichte Entspannung durch erhöhte Neubauaktivität könnte zu einer Stabilisierung des Mietniveaus führen.

Entscheidende Einflussfaktoren bleiben die Bevölkerungsentwicklung, die wirtschaftliche Situation sowie mögliche regulatorische Eingriffe. Die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Gleichzeitig könnten verschärfte Mieterschutzregelungen oder eine Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Gesamtfazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber zunehmend differenzierter Markt. Während der Kaufmarkt für Häuser erste Anzeichen einer Konsolidierung zeigt, bleiben Eigentumswohnungen und der gesamte Mietmarkt von einer anhaltenden Aufwärtsdynamik geprägt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, insbesondere im bezahlbaren Segment, bleibt die zentrale Herausforderung.

Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen bestimmt. Für Investoren bietet der Markt weiterhin attraktive Chancen, während für Selbstnutzer und Mieter die Situation zunehmend herausfordernd bleibt. Die soziale Segregation zwischen verschiedenen Stadtteilen verstärkt sich durch die divergierende Preisentwicklung weiter.

Mittelfristig ist nicht mit einer grundlegenden Entspannung zu rechnen. Hamburg bleibt als prosperierende Metropole mit hoher Lebensqualität ein gefragter Wohnstandort. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots, insbesondere im bezahlbaren Segment, könnte die Marktanspannung nachhaltig reduziert werden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine solche Entwicklung ermöglichen.