Immobilienmarktbericht Köln – Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich beschleunigte Aufwärtsdynamik. Nach einer Phase der moderaten Preisentwicklung im zweiten Quartal hat sich die Marktaktivität spürbar verstärkt, wobei insbesondere das Segment der Häuser zum Kauf eine bemerkenswerte Preissteigerung verzeichnet. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente und führt zu einer zunehmenden Marktanspannung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Das dritte Quartal 2025 markiert einen neuen Höhepunkt im Kölner Hausmarkt. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro wurde ein historisches Rekordniveau erreicht. Dies entspricht einer beeindruckenden Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 958.700 Euro lag. Der Quadratmeterpreis für Häuser stieg im gleichen Zeitraum ebenfalls um 11,1 Prozent von 4.322 Euro auf nunmehr 4.802 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 4 bis 5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht. Die Beschleunigung der Preisentwicklung innerhalb des letzten Quartals deutet auf eine verstärkte Marktdynamik hin, die durch verschiedene Faktoren wie die anhaltend niedrigen Zinsen und die hohe Nachfrage nach Wohneigentum getrieben wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Das verfügbare Angebot bleibt deutlich hinter der hohen Nachfrage zurück, was zu einer verschärften Wettbewerbssituation unter Kaufinteressenten führt. Besonders angespannt zeigt sich die Situation im Neubausegment, wo die Kombination aus Baulandknappheit und gestiegenen Baukosten die Fertigstellung neuer Projekte erheblich verzögert und verteuert.

Die Vermarktungsdauer für Häuser hat sich weiter verkürzt und liegt nun bei wenigen Wochen, in besonders gefragten Lagen oft sogar nur bei Tagen. Diese extrem kurzen Vermarktungszeiten spiegeln die hohe Nachfrage wider und führen häufig zu Bieterwettbewerben, die die Preise zusätzlich nach oben treiben. Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage auf niedrigem Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. Besonders stark nachgefragt und entsprechend preisintensiv sind Häuser in den etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur und ausgezeichneter Nahversorgung. Die Stadtteile Lindenthal, Sülz und Bayenthal verzeichnen die stärksten Preissteigerungen und gehören zu den teuersten Lagen der Stadt.

In diesen beliebten Vierteln werden für freistehende Einfamilienhäuser regelmäßig Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielt. Die zentrumsnahen Lagen profitieren dabei von ihrer exzellenten Verkehrsanbindung, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und dem hochwertigen Wohnumfeld. Randlagen und weniger zentrale Stadtteile zeigen eine moderatere, aber dennoch positive Preisentwicklung, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wenngleich sich das Tempo der Preissteigerungen voraussichtlich normalisieren wird. Die strukturellen Faktoren, die den Markt derzeit prägen – insbesondere die Angebotsknappheit und die hohe Nachfrage nach Wohneigentum – werden mittelfristig bestehen bleiben.

Die Entwicklung der Zinsen wird einen entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies zu einer Dämpfung der Nachfrage führen. Allerdings dürfte die grundsätzliche Attraktivität des Standorts Köln in Verbindung mit der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland dafür sorgen, dass das Preisniveau stabil bleibt oder weiter moderat ansteigt. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro wurde ein neues Allzeithoch erreicht. Dies entspricht einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.830 Euro lag. Die Preisentwicklung der Eigentumswohnungen verläuft damit etwas moderater als bei den Häusern, zeigt aber dennoch eine klare Aufwärtstendenz.

Im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung bei 4 bis 5 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnungseigentum in Köln unterstreicht. Die Preisdynamik wird maßgeblich von der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum in urbanen Lagen getrieben, wobei Eigentumswohnungen für viele Käufer die einzige realistische Option zum Immobilienerwerb in der Stadt darstellen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, besonders in attraktiven und zentral gelegenen Stadtteilen. Das verfügbare Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Die Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen ist weiterhin sehr kurz und liegt in gefragten Lagen oft nur bei wenigen Wochen.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich etwas dynamischer als im Haussektor, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück. Neue Wohnbauprojekte werden meist noch vor Fertigstellung weitgehend verkauft, was die hohe Nachfrage nach neuem Wohnraum verdeutlicht. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Situation durch stabile bis steigende Preise, wobei sanierte Altbauwohnungen besonders gefragt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. Besonders hohe Quadratmeterpreise werden in den zentralen und beliebten Vierteln wie der Altstadt, Ehrenfeld und der Neustadt erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen und gastronomischen Angeboten.

In den Randlagen steigen die Preise moderater, bieten aber für Käufer mit begrenztem Budget noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Stadtteile wie Porz, Chorweiler oder Mülheim zeigen eine positive, aber weniger dynamische Preisentwicklung. Hier finden sich noch Eigentumswohnungen zu Quadratmeterpreisen deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, wobei auch diese Lagen von der allgemeinen Marktentwicklung profitieren.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die fundamentalen Marktfaktoren – hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und die Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsstandort – sprechen für eine stabile bis positive Preisentwicklung.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Rheinmetropole wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubauproduktion verteuern und damit indirekt auch die Bestandspreise stützen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei zentrale Lagen überdurchschnittlich profitieren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Markt der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine expliziten Daten vor. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends in verwandten Segmenten lässt sich jedoch eine verhaltene bis moderate Entwicklung ableiten. Der Mietmarkt für Häuser stellt in Köln traditionell ein kleineres Segment dar, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden.

Die verfügbaren Mietshäuser befinden sich häufig in Familienbesitz und werden langfristig vermietet, was zu einer geringen Fluktuation und entsprechend wenigen Neuvermietungen führt. Die Mietpreise für Häuser orientieren sich generell an der allgemeinen Mietpreisentwicklung, liegen aber aufgrund der größeren Wohnflächen und der oft gehobenen Ausstattung deutlich über dem Durchschnitt für Wohnungen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Die wenigen verfügbaren Objekte treffen auf eine konstant hohe Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen. Die Vermarktungsdauer für Mietshäuser ist entsprechend kurz, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet werden.

Die geringe Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Investoren konzentrieren sich verstärkt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Einfamilienhäuser zur Vermietung werden kaum noch neu gebaut, was die Knappheit in diesem Segment weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Mietshäusern variiert stark zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. In den zentralen Lagen sind Mietshäuser extrem selten und entsprechend teuer. Die wenigen verfügbaren Objekte in Stadtteilen wie Lindenthal oder Marienburg werden zu Spitzenmieten vermietet und sind meist innerhalb kürzester Zeit vergeben.

In den Randlagen und Vororten wie Rodenkirchen, Lövenich oder Widdersdorf ist das Angebot etwas größer, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die die Kombination aus städtischer Infrastruktur und suburbaner Wohnqualität schätzen. Die Mietpreise liegen hier zwar unter dem Niveau der zentralen Lagen, sind aber im Vergleich zu Wohnungen immer noch deutlich erhöht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietshäusern zu rechnen. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden dazu führen, dass viele potenzielle Käufer zunächst auf dem Mietmarkt verbleiben, was die Nachfrage weiter erhöht. Gleichzeitig ist nicht mit einer nennenswerten Ausweitung des Angebots zu rechnen.

Die Mietpreise für Häuser dürften sich parallel zur allgemeinen Mietpreisentwicklung moderat nach oben bewegen. Aufgrund der Knappheit und der hohen Nachfrage ist mit jährlichen Steigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent zu rechnen. Besonders in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur könnte die Entwicklung noch dynamischer verlaufen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen mit 16,76 Euro pro Quadratmeter nur moderat um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen ist (Q2 2025: 16,68 Euro), verzeichnen Neubauwohnungen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter eine deutliche Steigerung von 6,8 Prozent (Q2 2025: 18,39 Euro).

Diese Zweiteilung des Marktes reflektiert die unterschiedlichen Dynamiken im Bestands- und Neubausegment. Während im Bestand die Mietpreisbremse und bestehende Mietverträge dämpfend wirken, können bei Neubauten und Erstvermietungen Marktmieten frei vereinbart werden. Im Jahresvergleich liegt die durchschnittliche Mietsteigerung bei 4 bis 5 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsbewegung des Mietmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist weiterhin von einer extremen Anspannung geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen bleibt knapp, während die Nachfrage auf sehr hohem Niveau verharrt. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist entsprechend kurz und liegt meist nur bei wenigen Tagen. Besichtigungstermine sind häufig von Massenandrang geprägt, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Leerstandsquote in Köln liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent, was weit unter der als gesund geltenden Quote von 3 bis 4 Prozent liegt. Diese extreme Marktanspannung führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich leicht erhöht, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise variieren erheblich zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. Besonders hohe Mieten werden in den zentralen und beliebten Vierteln wie der Altstadt, Ehrenfeld und der Neustadt verlangt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft deutlich über 18 Euro, in Toplagen auch über 20 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der lebendigen Atmosphäre und der exzellenten Infrastruktur.

In den Randlagen steigen die Mieten moderater, bieten aber für Mieter mit begrenztem Budget noch vergleichsweise bezahlbare Optionen. Stadtteile wie Ossendorf, Bilderstöckchen oder Höhenhaus zeigen Durchschnittsmieten unter 15 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist auch in diesen Lagen ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten zu rechnen. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – Bevölkerungswachstum, knappes Angebot und hohe Nachfrage – werden mittelfristig bestehen bleiben. Die Politik der Mietpreisbremse wird zwar dämpfend wirken, kann aber die grundsätzliche Marktdynamik nicht umkehren.

Experten erwarten für die kommenden zwei Jahre jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent, wobei Neubauten und modernisierte Bestandswohnungen überdurchschnittlich profitieren dürften. Die geplanten Neubauprojekte werden zwar mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, angesichts des aufgestauten Nachholbedarfs aber keine grundlegende Entspannung des Marktes bewirken. Besonders in zentralen und gut angebundenen Lagen wird die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer bemerkenswerten Verfassung. Die deutliche Beschleunigung der Preisentwicklung, insbesondere im Segment der Häuser zum Kauf mit einer Steigerung von über 11 Prozent binnen eines Quartals, markiert einen Wendepunkt nach der moderateren Entwicklung der Vormonate. Diese Dynamik wird von einer Kombination aus struktureller Angebotsknappheit, anhaltend hoher Nachfrage und der ungebrochenen Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsstandort getrieben.

Die Marktanspannung hat sich in allen Segmenten weiter verschärft. Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot bei Weitem. Dies führt zu extrem kurzen Vermarktungszeiten und gibt Verkäufern und Vermietern eine starke Verhandlungsposition. Die Neubauaktivität, obwohl leicht gestiegen, reicht nicht aus, um den aufgestauten Bedarf zu decken und die Marktanspannung nachhaltig zu reduzieren.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung ab, wobei sich das Tempo der Steigerungen voraussichtlich normalisieren wird. Die fundamentalen Marktfaktoren sprechen für eine anhaltend robuste Entwicklung des Kölner Immobilienmarktes. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Mieter mit einer moderaten, aber stetigen Erhöhung der Wohnkosten rechnen müssen. Die Stadt Köln steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen in der Wohnungsbaupolitik und Stadtentwicklung die Angebotssituation zu verbessern und damit langfristig für eine Entspannung des Marktes zu sorgen.