Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnlich dynamische Entwicklung mit teilweise rekordverdächtigen Preissteigerungen. Besonders das Segment der Häuser zum Kauf verzeichnet mit einem Preisanstieg von 11,1 Prozent zum Vorquartal die stärkste quartalsweise Zunahme seit Jahren. Die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot prägt weiterhin alle Marktsegmente, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen Bestands- und Neubauwohnungen zeigen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln erreicht im dritten Quartal 2025 ein neues Rekordniveau. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt bei 1.065.120 Euro, was einem bemerkenswerten Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Diese Entwicklung stellt die stärkste quartalsweise Preissteigerung seit Jahren dar und übertrifft deutlich die bereits optimistischen Prognosen vom Vorquartal, die von einer moderaten Aufwärtsbewegung ausgingen.

Der Quadratmeterpreis für Häuser hat sich auf 4.802 Euro erhöht, nachdem er im zweiten Quartal noch bei etwa 4.323 Euro lag. Im Vorjahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg zwischen vier und fünf Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung in diesem Segment unterstreicht. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei über alle Haustypen hinweg robust, wobei besonders modernisierte Bestandsimmobilien und energieeffiziente Neubauten überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einer außerordentlich hohen Nachfrage bei gleichzeitig knapper Angebotslage geprägt. Die Situation hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem bereits von einer angespannten Marktlage berichtet wurde, nochmals verschärft. Besonders im Neubausegment zeigt sich eine extreme Verknappung, die durch anhaltende Baulandknappheit und weiter gestiegene Baukosten verursacht wird.

Die Neubauaktivität bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Während im zweiten Quartal noch von einer leichten Belebung der Bautätigkeit die Rede war, hat sich diese Hoffnung im dritten Quartal nicht erfüllt. Die Fertigstellungszahlen bleiben auf niedrigem Niveau, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten, bei dem Objekte häufig innerhalb weniger Tage nach Markteinführung verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. Besonders stark nachgefragt sind Lagen mit hervorragender Infrastruktur, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt. Die zentrumsnahen Viertel sowie beliebte Wohngebiete wie Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die dynamischste Preisentwicklung.

Am Stadtrand und in den peripheren Lagen zeigt sich ebenfalls eine positive Preisentwicklung, allerdings auf moderaterem Niveau. Stadtteile wie Porz, Chorweiler oder Mülheim profitieren zunehmend von der Ausweichbewegung preissensibler Käufer, die im Zentrum keine bezahlbaren Objekte mehr finden. Diese Entwicklung hat sich gegenüber dem zweiten Quartal verstärkt, als diese Ausweichbewegung erstmals deutlich spürbar wurde.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Preisauftriebs hin, wenn auch möglicherweise mit abgeschwächter Dynamik. Der Nachfrageüberhang wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, niedrige Neubautätigkeit und anhaltende Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsstandort weiterhin wirksam bleiben.

Experten erwarten für die kommenden Quartale eine Preissteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich pro Jahr. Die außergewöhnlich hohe Steigerung des dritten Quartals wird sich voraussichtlich nicht in dieser Intensität fortsetzen, dennoch bleibt der Markt ein klarer Verkäufermarkt. Eine Entspannung könnte mittelfristig nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots erreicht werden, was jedoch angesichts der strukturellen Hindernisse unwahrscheinlich erscheint.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide, wenn auch weniger spektakuläre Entwicklung als das Häusersegment. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 5.100 Euro, wobei einige Quellen einen Wert von 5.034 Euro angeben. Dies entspricht einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei rund 4.833 Euro lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung zwischen 2,5 und 3 Prozent, was eine moderate, aber stetige Wertsteigerung signalisiert. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert: Während Neubauwohnungen teilweise Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielen, liegen gut erhaltene Bestandswohnungen je nach Lage zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau und übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Gegenüber dem zweiten Quartal, in dem bereits von einer angespannten Marktsituation berichtet wurde, hat sich die Lage weiter zugespitzt. Besonders im Neubausegment zeigen sich erhebliche Engpässe, die durch begrenzte Fertigstellungen infolge hoher Baukosten und Baulandmangel verursacht werden.

Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt. Attraktive Objekte in guten Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft, teilweise kommt es zu Bieterwettbewerben. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist gegenüber dem Vorquartal nochmals gesunken, was den Verkäufern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Gleichzeitig zeigt sich eine gewisse Kaufzurückhaltung bei überteuerten Objekten, was zu einer beginnenden Preisdifferenzierung führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen und beliebten Stadtteilen wie dem Agnesviertel, Ehrenfeld, der Südstadt und Lindenthal erzielt. Hier liegen die Preise für Neubauwohnungen teilweise bei über 7.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen zwischen 5.000 und 6.500 Euro kosten.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den Randgebieten, die im dritten Quartal 2025 verstärkte Nachfragezuwächse erleben. Stadtteile wie Widdersdorf, Weiden oder Dellbrück profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und vergleichsweise moderaten Preisen. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 3.500 und 4.500 Euro, was sie besonders für junge Familien und Erstkaäufer attraktiv macht. Diese Ausweichbewegung hat sich gegenüber dem zweiten Quartal deutlich verstärkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten, aber stetigen Preiswachstums erwartet. Die strukturelle Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Köln bleibt hoch, getrieben durch Bevölkerungswachstum, stabile Wirtschaftslage und die anhaltende Attraktivität der Stadt als Lebens- und Arbeitsort.

Die Neubauknappheit wird voraussichtlich ein limitierender Faktor für das Marktwachstum bleiben. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Bestandsobjekte überdurchschnittlich profitieren dürften. Eine Marktentspannung ist mittelfristig nicht in Sicht, solange das Angebot nicht deutlich ausgeweitet werden kann. Die Politik der Stadt Köln zur Schaffung neuen Wohnraums wird dabei eine entscheidende Rolle spielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten speziell für Häuser nicht separat ausgewiesen werden, lassen sich aus den allgemeinen Mietpreisentwicklungen Rückschlüsse ziehen. Die Mietpreise für größere Wohneinheiten, die mit Häusern vergleichbar sind, bewegen sich im Bereich von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein moderater Anstieg der Mietpreise zwischen 0,5 und 2 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung steht in deutlichem Kontrast zur dynamischen Preisentwicklung im Kaufsegment. Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft, was zu einer moderateren Preisentwicklung als im freien Markt führt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 konstant hoch. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Eigenheimen für viele aufgrund der hohen Kaufpreise nicht mehr erschwinglich ist. Das Angebot an Miethäusern ist weiterhin knapp, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren.

Die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien insgesamt bleibt auf sehr niedrigem Niveau. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden schnell vermietet, häufig gibt es mehrere Dutzend Bewerber pro Objekt. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und bevorzugen zunehmend einkommensstarke und langfristig orientierte Mieter. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt deutlich über der von Wohnungen, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Im Zentrum und in beliebten Vierteln wie Marienburg, Hahnwald oder Lindenthal werden für Miethäuser Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten meist gehobene Ausstattung und große Grundstücke.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mieten für Häuser zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Porz, Ossendorf oder Bocklemünd bieten noch vergleichsweise günstige Mieten, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Die Nachfrage in diesen Gebieten hat im dritten Quartal spürbar zugenommen, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in den Zentrumslagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent für Bestandsobjekte.

Das Angebot an Miethäusern wird voraussichtlich knapp bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung zu erwarten ist. Die hohen Kaufpreise könnten mittelfristig dazu führen, dass mehr potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen, was die Nachfrage weiter erhöhen würde. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen einige Investoren dazu bewegen, Objekte zu vermieten statt zu verkaufen, was das Angebot leicht erhöhen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mieten und verzeichnen mit einem Plus von 6,8 Prozent zum Vorquartal eine erheblich dynamischere Preisentwicklung.

Diese Zweiteilung des Marktes hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal weiter verstärkt. Während die Mieten für Bestandswohnungen durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse in ihrer Entwicklung gebremst werden, können Neubauwohnungen, die von diesen Regelungen ausgenommen sind, deutlichere Preisanpassungen vornehmen. Die Spreizung zwischen Alt- und Neubaumieten hat damit ein neues Rekordniveau erreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Köln bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Die Leerstandsquote verharrt auf sehr niedrigem Niveau, wobei für den reinen Wohnungsmarkt keine exakte Zahl vorliegt, diese aber deutlich unter der Gewerbequote von 4,6 Prozent liegen dürfte. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist weiterhin äußerst knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt.

Die Neubauaktivität wird weiterhin durch Baulandmangel und hohe Baukosten stark eingeschränkt. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was die Anspannung am Mietmarkt perpetuiert. Besonders im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen zeigt sich ein eklatanter Mangel, da Neubauprojekte sich hauptsächlich auf das höherpreisige Segment konzentrieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen bis Wochen, wobei attraktive Objekte oft schon vor der öffentlichen Ausschreibung vergeben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind weiterhin erheblich. In den zentralen und beliebten Vierteln wie der Innenstadt, Ehrenfeld, der Südstadt oder dem Belgischen Viertel werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten für Bestandswohnungen bei 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen 22 bis 25 Euro erreichen können.

Die Stadtrandgebiete zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während gut angebundene Viertel wie Junkersdorf, Lövenich oder Roggendorf steigende Mieten verzeichnen und sich dem städtischen Durchschnitt annähern, bleiben periphere Lagen wie Fühlingen, Langel oder Libur mit Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstig. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Ausweichbewegung preissensibler Mieter, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt.

Eine besondere Dynamik zeigt sich in den Stadtteilen, die von größeren Entwicklungsprojekten profitieren. So führen die Entwicklungen im Deutzer Hafen oder in Mülheim-Süd zu steigenden Mieten in den umliegenden Bestandsquartieren. Diese Aufwertungsprozesse haben sich gegenüber dem zweiten Quartal beschleunigt und führen zu teilweise erheblichen Mietsteigerungen in vormals günstigeren Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der zweigeteilten Entwicklung hin. Für Bestandswohnungen werden moderate Mietsteigerungen im Bereich von ein bis drei Prozent jährlich erwartet, begrenzt durch die regulatorischen Rahmenbedingungen und die politische Diskussion um weitere Mietregulierungen.

Neubauwohnungen werden voraussichtlich weiterhin überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, da hier die Marktmechanismen ungehindert wirken können. Experten prognostizieren für dieses Segment jährliche Steigerungen von fünf bis acht Prozent, abhängig von der weiteren Entwicklung der Baukosten und der Nachfrage. Die moderne Ausstattung, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz, wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Mietpreisgestaltung.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird mittelfristig bestehen bleiben, da die geplanten Neubauprojekte den prognostizierten Bedarf nicht decken können. Die Stadt Köln steht vor der Herausforderung, durch aktive Wohnungsbaupolitik und die Ausweisung neuer Baugebiete das Angebot zu erhöhen. Gleichzeitig könnten verschärfte Klimaschutzanforderungen und steigende Baustandards die Baukosten weiter in die Höhe treiben, was sich negativ auf die Neubautätigkeit auswirken würde.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch und von erheblichen Preissteigerungen geprägt. Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen dabei sehr verschiedene Entwicklungen: Während der Kaufmarkt, insbesondere bei Häusern, außergewöhnliche Preissteigerungen verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt moderater, aber stetig aufwärts.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage, Baulandmangel und steigende Baukosten – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Die Stadt Köln steht vor der Aufgabe, durch gezielte Maßnahmen das Wohnungsangebot zu erhöhen und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Ohne signifikante Ausweitung des Angebots ist keine nachhaltige Entspannung des Marktes zu erwarten.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen sich auf weiterhin hohe und tendenziell steigende Preise einstellen, während Verkäufer von der starken Nachfrage profitieren können. Mieter sehen sich mit einem knappen Angebot und steigenden Mieten konfrontiert, wobei der Neubaubereich besonders kostspielig ist. Investoren finden weiterhin attraktive Rahmenbedingungen vor, müssen aber mit hohen Einstiegspreisen kalkulieren.

Die Entwicklung des Kölner Immobilienmarktes wird maßgeblich davon abhängen, wie erfolgreich die verschiedenen Akteure – Stadt, Investoren, Bauträger – bei der Schaffung neuen Wohnraums sein werden und inwieweit regulatorische Eingriffe die Marktdynamik beeinflussen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die außergewöhnliche Preisdynamik des dritten Quartals 2025 eine Ausnahme bleibt oder sich zu einem längerfristigen Trend entwickelt.