Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in außerordentlich dynamischer Verfassung. Während die Kaufpreissegmente deutliche Steigerungen verzeichnen, entwickelt sich der Mietmarkt stabiler, bleibt jedoch von erheblicher Anspannung geprägt. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes im Detail.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln erreichte im dritten Quartal 2025 neue Höchststände. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime stieg auf 1.065.120 Euro, was einer bemerkenswerten Quartalssteigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 959.000 Euro lag. Diese Entwicklung markiert die stärkste Quartalssteigerung seit mehreren Jahren und unterstreicht die außergewöhnliche Dynamik in diesem Marktsegment.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine deutliche Aufwärtsbewegung. Die Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften haben sich kontinuierlich nach oben entwickelt, wobei die aktuelle Preisentwicklung die Erwartungen vieler Marktbeobachter übertrifft.

Marktdynamik

Die Marktsituation ist durch einen ausgeprägten Verkäufermarkt charakterisiert. Das Angebot an verfügbaren Häusern bleibt weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verkürzt, wobei attraktive Objekte in begehrten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in Köln moderat. Neue Entwicklungsprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und Randlagen, wo noch Bauland verfügbar ist. Der Bestand wird zunehmend durch Kernsanierungen und energetische Modernisierungen aufgewertet, was zusätzlich preistreibend wirkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Stadtgebiets bleibt erheblich. In den bevorzugten Lagen wie Lindenthal, Marienburg und Hahnwald liegen die Preise für Einfamilienhäuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt, oft im Bereich von 1,5 bis 2,5 Millionen Euro. Die zentrumsnahen Viertel wie das Belgische Viertel oder Ehrenfeld, wo kaum noch Einfamilienhäuser verfügbar sind, erzielen bei Verkäufen Spitzenpreise.

In den Außenbezirken wie Porz, Chorweiler oder Meschenich bewegen sich die Preise weiterhin auf niedrigerem Niveau, zeigen aber ebenfalls deutliche Steigerungsraten. Hier liegen die Durchschnittspreise zwischen 600.000 und 800.000 Euro, wobei auch diese Bereiche von der allgemeinen Marktdynamik profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends, allerdings mit abgeschwächter Dynamik. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 5 bis 8 Prozent jährlich einpendeln. Wesentliche Einflussfaktoren bleiben die Zinsentwicklung, die wirtschaftliche Gesamtlage sowie die anhaltende Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsstandort. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg auf 5.100 Euro, was einer Quartalssteigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,6 Prozent.

Die Preisentwicklung variiert stark nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen. Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen Premiumpreise von teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Markt ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang geprägt. Das verfügbare Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter reduziert, während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer verkürzte sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 72 Tage, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtteilen wie Deutz, Mülheim und Ehrenfeld. Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie kernsanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen sind besonders nachgefragt. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie dem Rheinauhafen, der Südstadt oder Lindenthal liegen die Quadratmeterpreise häufig über 6.500 Euro, in Spitzenlagen sogar über 8.000 Euro. Das Belgische Viertel und die Altstadt-Nord gehören weiterhin zu den teuersten Wohngegenden.

In aufstrebenden Vierteln wie Nippes, Sülz oder Ehrenfeld bewegen sich die Preise im Bereich von 4.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz und Mülheim verzeichnen aufgrund umfangreicher Stadtentwicklungsprojekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen. In den Außenbezirken wie Chorweiler oder Porz liegen die Preise zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung hin, allerdings mit moderateren Steigerungsraten. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent gerechnet. Die anhaltende Zuwanderung nach Köln, die begrenzte Neubautätigkeit im Verhältnis zur Nachfrage sowie die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort werden weiterhin preistreibend wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt nun bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei geschätzten 4 bis 5 Prozent.

Die Entwicklung wird maßgeblich durch die allgemeine Mietpreisentwicklung in Köln sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Mietshäusern beeinflusst. Besonders Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten sind stark nachgefragt und erzielen überdurchschnittliche Mietpreise.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Viele Eigentümer nutzen ihre Immobilien selbst oder verkaufen sie aufgrund der hohen Verkaufspreise. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern sowie von Unternehmen für ihre Mitarbeiter. Die durchschnittliche Mietdauer ist mit mehreren Jahren deutlich länger als bei Wohnungen.

Neuvermietungen erfolgen meist sehr schnell, oft innerhalb weniger Tage nach Veröffentlichung. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch null. Die wenigen verfügbaren Objekte führen zu intensivem Wettbewerb unter den Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den gehobenen Wohnlagen wie Marienburg, Lindenthal oder Rodenkirchen liegen die Monatsmieten für Einfamilienhäuser oft bei 3.500 bis 5.000 Euro. Die beliebten Familienviertel wie Sülz, Klettenberg oder Nippes verzeichnen Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen wie Worringen, Longerich oder Porz bewegen sich die Mieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Familien, die aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die jährlichen Erhöhungen dürften sich im Bereich von 3 bis 5 Prozent bewegen. Die anhaltend knappe Angebotssituation wird den Markt weiterhin prägen. Eine spürbare Entspannung ist nicht in Sicht, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Bestandswohnungen verzeichnen einen durchschnittlichen Mietpreis von 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einer moderaten Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Preis bei 16,67 Euro lag. Neubauwohnungen liegen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich höher und verzeichneten eine Steigerung von 6,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis noch bei 18,40 Euro lag.

Die Entwicklung wird wesentlich durch die Mietpreisbremse beeinflusst, die insbesondere bei Bestandswohnungen dämpfend wirkt. Bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen greifen diese Beschränkungen nicht, was zu der deutlicheren Preisentwicklung in diesem Segment führt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt präsentiert sich als extrem angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu sehr kurzen Inseratszeiten und hohem Bewerberdruck führt. Durchschnittlich bewerben sich auf eine Wohnung in attraktiver Lage 50 bis 100 Interessenten.

Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht decken. Trotz verschiedener Bauprojekte bleibt das Defizit an bezahlbarem Wohnraum bestehen. Der Leerstand liegt praktisch bei null, und Wohnungen werden oft noch vor der offiziellen Vermarktung vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen wie die Südstadt, das Belgische Viertel oder Ehrenfeld verzeichnen Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 15 bis 18 Euro für Bestandswohnungen. In Lindenthal, Sülz und Klettenberg bewegen sich die Mieten auf ähnlichem Niveau.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Kalk und Mülheim zeigen mit Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter ein moderateres Preisniveau, verzeichnen aber aufgrund von Aufwertungsprozessen überdurchschnittliche Steigerungsraten. In den Außenbezirken wie Chorweiler, Meschenich oder Porz liegen die Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter moderate Mietsteigerungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten von etwa 1 bis 3 Prozent jährlich für Bestandswohnungen. Bei Neubauwohnungen könnten die Steigerungen mit 4 bis 6 Prozent jährlich höher ausfallen.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird ohne deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit bestehen bleiben. Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse werden weiterhin regulierend wirken, können aber das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht beheben. Die Attraktivität Kölns als Universitätsstadt und Wirtschaftsstandort wird die Nachfrage weiterhin hochhalten.

Zusammenfassung

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025 ist durch eine ausgeprägte Zweiteilung charakterisiert. Während die Kaufpreissegmente sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Steigerungen verzeichnen – mit einer besonders dynamischen Entwicklung bei Einfamilienhäusern von plus 11,1 Prozent zum Vorquartal – zeigt sich der Mietmarkt differenzierter.

Die Kaufmärkte profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Köln behauptet seine Position als einer der Top-Standorte des deutschen Immobilienmarktes und zieht weiterhin Käufer aus dem In- und Ausland an. Die Verknappung des Angebots und die hohe Lebensqualität der Stadt treiben die Preise weiter nach oben.

Der Mietmarkt hingegen zeigt sich stabil, aber extrem angespannt. Während Bestandsmieten durch regulatorische Maßnahmen gedämpft werden, entwickeln sich Neubamieten dynamischer. Die strukturelle Wohnungsknappheit bleibt das dominierende Thema und wird ohne massive Ausweitung der Bautätigkeit auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Köln trotz der hohen Preise ein attraktiver Markt mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die demographische Entwicklung und die anhaltende Urbanisierung sprechen für eine fortsetzende positive Marktentwicklung in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes.