Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025

Vergleichsanalyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung gegenüber Q2 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 außerordentlich dynamisch und verzeichnet nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal eine bemerkenswerte Belebung. Die Domstadt bestätigt ihre Attraktivität als einer der wichtigsten Wohnstandorte in Nordrhein-Westfalen mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Dieser Marktbericht analysiert detailliert die Entwicklungen in den vier zentralen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese den Daten des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnliche Dynamik entwickelt. Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften erreichte mit 1.065.120 Euro einen neuen Höchststand. Dies entspricht einer beeindruckenden Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 958.900 Euro lag. Diese Quartalssteigerung stellt die stärkste Preiserhöhung der letzten Jahre dar und unterstreicht die wiedergewonnene Marktdynamik nach der vorherigen Konsolidierungsphase.

Die Preisentwicklung zeigt sich über alle Haustypen hinweg robust, wobei besonders freistehende Einfamilienhäuser in bevorzugten Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen. Die Nachfrage nach Wohneigentum mit Garten und zusätzlichen Flächen für Homeoffice-Nutzung bleibt ungebrochen hoch, was sich direkt in den Kaufpreisen niederschlägt.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Kaufhäuser ist weiterhin stark angespannt. Die sehr hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, wodurch sich ein deutlicher Verkäufermarkt etabliert hat. Objekte in guten Lagen werden häufig bereits vor der öffentlichen Vermarktung verkauft, was die tatsächliche Marktknappheit noch verstärkt.

Die Neubauaktivität kann trotz verschiedener Bauprojekte die bestehende Nachfrage nicht annähernd decken. Baulandknappheit, gestiegene Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren limitieren das Angebot zusätzlich. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtgebieten Kölns. Besonders stark nachgefragt sind Häuser in den beliebten Stadtteilen wie Lindenthal, Marienburg und Rodenkirchen, wo die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser regelmäßig Preise über 1,5 Millionen Euro erzielt.

In den innenstadtnahen Bezirken wie Nippes, Ehrenfeld und der Südstadt ist das Angebot an Häusern naturgemäß sehr begrenzt, was zu besonders intensivem Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt. Die Stadtrandlagen wie Porz, Chorweiler oder Meschenich bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, verzeichnen aber ebenfalls steigende Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur weiteren Entwicklung des Hauskaufmarktes in Köln sind eindeutig: Die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Kulturzentrum wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit weiteren moderaten bis deutlichen Preissteigerungen gerechnet, wobei das Tempo der Preiserhöhungen vom vierten Quartal 2025 an voraussichtlich etwas nachlassen wird.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug in die Rheinmetropole, kombiniert mit dem strukturellen Angebotsdefizit, spricht für eine anhaltend positive Preisentwicklung. Potenzielle Käufer sollten sich auf weiterhin steigende Preise und schnelle Entscheidungsnotwendigkeiten einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 ebenfalls sehr dynamisch. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen stieg auf 5.100 Euro, was einer Erhöhung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Preis noch bei 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung moderate 2,6 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung im laufenden Jahr hindeutet.

Besonders bemerkenswert ist die Preisdifferenzierung nach Baujahr und Ausstattung: Während Bestandswohnungen im Durchschnitt stabile bis moderat steigende Preise aufweisen, erzielen moderne Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen Spitzenpreise von teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter in Topllagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich durch einen ausgeprägten Nachfrageüberhang bei gleichzeitig sinkendem Angebot. Die Anzahl neu gelisteter Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal zurückgegangen, während die Nachfrage insbesondere für moderne Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen ungebrochen hoch bleibt.

Ein wichtiger Indikator für die Marktdynamik ist die durchschnittliche Vermarktungsdauer, die von 78 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 72 Tage im dritten Quartal gesunken ist. Dies unterstreicht die hohe Kaufbereitschaft und den Wettbewerbsdruck unter potenziellen Käufern. Besonders schnell verkaufen sich Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen, die sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtvierteln sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in der Innenstadt, im Agnesviertel, in Lindenthal und in der Südstadt erzielt. Hier liegen die Preise für hochwertige Neubauwohnungen regelmäßig über 6.000 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen werden sogar Preise über 8.000 Euro erreicht.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Mülheim und Kalk profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Hier entstehen moderne Wohnquartiere, die besonders junge Käufer und Investoren anziehen. Die Stadtrandlagen bieten weiterhin das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends. Der anhaltende Nachfrageüberhang bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen wird voraussichtlich zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen. Für die kommenden 12 Monate wird mit einer Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent gerechnet.

Die zunehmende Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsstandort, verstärkt durch die gute Wirtschaftslage und die Ansiedlung neuer Unternehmen, wird die Nachfrage weiter stützen. Langfristig könnte sich der Preisauftrieb erst abschwächen, wenn das Neubauvolumen deutlich gesteigert werden kann, was jedoch angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit eine Herausforderung bleibt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Obwohl keine expliziten Durchschnittsmieten für das Haussegment vorliegen, lässt sich aus den verfügbaren Marktdaten eine Preissteigerung von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal ableiten. Im Jahresvergleich summiert sich die Mietsteigerung auf geschätzte 4 bis 5 Prozent.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf (noch) nicht leisten können. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist sehr angespannt, geprägt von einem begrenzten Angebot bei stabil hoher Nachfrage. Viele potenzielle Mieter weichen vom Kaufmarkt auf den Mietmarkt aus, was den Nachfragedruck zusätzlich erhöht. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der Marktsituation seltener umziehen.

Das Angebot an Miethäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren. Neubauprojekte im Miethaussegment sind selten und konzentrieren sich hauptsächlich auf gehobene Objekte mit entsprechend hohen Mietpreisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Miethäusern variiert stark zwischen den Stadtteilen. Während in zentralen Lagen kaum Angebote existieren, ist die Situation in den Außenbezirken etwas entspannter. Stadtteile wie Widdersdorf, Lövenich oder Weiden bieten noch eine bessere Auswahl an Miethäusern, allerdings auch hier mit steigenden Preisen.

In beliebten Familienvierteln wie Sülz, Klettenberg oder Junkersdorf sind Miethäuser besonders rar und entsprechend teuer. Die Mietpreise in diesen Lagen liegen oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Günstigere Alternativen finden sich in den rechtsrheinischen Stadtteilen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen werden. Die Mietpreisentwicklung wird hauptsächlich durch die allgemeine Marktdynamik und regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse bestimmt.

Langfristig könnte sich der Markt nur entspannen, wenn mehr Familien wieder in der Lage sind, Wohneigentum zu erwerben, wodurch Mietobjekte frei würden. Dies setzt jedoch eine Stabilisierung oder Senkung der Kaufpreise voraus, was in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Bestandswohnungen erreichen einen durchschnittlichen Mietpreis von 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einer moderaten Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Deutlich dynamischer entwickelt sich der Neubauwohnungsmarkt mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter und einer beachtlichen Quartalssteigerung von 6,8 Prozent.

Diese Zweiteilung des Marktes reflektiert die Wirkung der Mietpreisbremse bei Bestandswohnungen einerseits und die freie Preisgestaltung bei Erstbezug andererseits. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neumieten hat sich weiter vergrößert und beträgt nun fast 3 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot weiterhin nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Der Nachfragedruck wird verstärkt durch den kontinuierlichen Zuzug nach Köln, insbesondere von Studenten, Young Professionals und Fachkräften. Die Neubauaktivitäten können trotz verschiedener Großprojekte den Bedarf nicht vollständig befriedigen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was den angespannten Markt unterstreicht. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit teilweise über 100 Interessenten pro Wohnung, insbesondere bei Objekten mit günstigem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Lagen wie der Innenstadt, dem Belgischen Viertel oder der Südstadt werden für Neubauwohnungen Spitzenmieten von über 22 Euro pro Quadratmeter erreicht. Auch sanierte Altbauwohnungen in diesen Vierteln liegen oft über 18 Euro pro Quadratmeter.

Die rechtsrheinischen Stadtteile bieten deutlich günstigere Mieten, wobei sich die Preisunterschiede allmählich verringern. Stadtteile wie Mülheim, Höhenberg oder Vingst verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, bleiben aber noch unter dem städtischen Durchschnitt. Die Stadtrandlagen wie Porz, Roggendorf oder Esch bieten die günstigsten Mieten, allerdings mit steigender Tendenz.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Köln wird voraussichtlich angespannt bleiben. Die Mietpreisbremse wirkt zwar dämpfend auf die Preisentwicklung bei Bestandswohnungen, kann jedoch den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht auflösen. Für die kommenden 12 Monate werden weitere moderate Mietanstiege von 2 bis 4 Prozent erwartet, wobei Neubauwohnungen stärker steigen dürften als Bestandswohnungen.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erreicht werden. Die Stadt Köln plant verschiedene Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte, deren Realisierung jedoch Zeit braucht. Bis dahin bleibt der Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit hohem Wettbewerbsdruck unter Wohnungssuchenden.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in bemerkenswerter Verfassung. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal zeigt sich eine deutliche Belebung mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Besonders auffällig ist die Dynamik bei Kaufhäusern mit einer Quartalssteigerung von 11,1 Prozent - die stärkste Erhöhung der letzten Jahre.

Die Marktentwicklung wird getragen von der anhaltenden Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Lebensstandort, dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum und dem strukturellen Angebotsdefizit. Alle vier Marktsegmente - Kaufhäuser, Eigentumswohnungen, Miethäuser und Mietwohnungen - zeigen Preissteigerungen, wenn auch in unterschiedlicher Intensität.

Die Herausforderungen bleiben bestehen: Das knappe Angebot trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, was zu intensivem Wettbewerb und schnellen Entscheidungsnotwendigkeiten führt. Die Experten sind sich einig, dass diese Marktlage mittelfristig anhalten wird. Erst eine deutliche Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubauaktivitäten könnte zu einer Entspannung führen - ein Szenario, das angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit und komplexen Genehmigungsverfahren jedoch nicht kurzfristig zu erwarten ist.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise und hohen Wettbewerbsdruck einstellen. Verkäufer und Vermieter profitieren von der günstigen Marktlage, sollten aber die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, im Blick behalten. Der Kölner Immobilienmarkt bleibt damit einer der dynamischsten und attraktivsten Märkte in Deutschland.