Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich belebte Marktdynamik mit teilweise erheblichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen zweistellige bzw. deutliche Preiszuwächse verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt weiterhin moderat. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente, wobei die Intensität je nach Immobilientyp variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisdynamik entwickelt. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, was einer Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber den 958.700 Euro aus Q2 2025 entspricht. Diese außergewöhnliche Preisentwicklung spiegelt die starke Nachfrage nach Eigenheimen in der Domstadt wider.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt aktuell 4.802 Euro, was einem moderaten Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber den etwa 4.770 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von circa 2,4 Prozent, was auf eine kontinuierliche, wenn auch im Jahresvergleich moderatere Wertsteigerung hindeutet. Die deutlich stärkere Steigerung der Gesamtkaufpreise im Vergleich zu den Quadratmeterpreisen lässt auf eine verstärkte Nachfrage nach größeren Objekten schließen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einer sehr hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem potenzielle Käufer oft in Konkurrenzsituationen geraten und schnelle Entscheidungen treffen müssen. Die Angebotsknappheit betrifft besonders familiengerechte Eigenheime mit drei bis vier Schlafzimmern und Garten, die in Köln traditionell stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gehemmt durch mehrere Faktoren: Die anhaltende Baulandknappheit im Kölner Stadtgebiet, gestiegene Baukosten sowie komplexe Genehmigungsverfahren bremsen die Ausweitung des Angebots. Diese strukturellen Hemmnisse führen dazu, dass der Markt sich nach einer Phase der Konsolidierung nun spürbar belebt hat, jedoch ohne dass das Angebot entsprechend mitwachsen kann. Die Folge ist eine Verstärkung des Nachfrageüberhangs, der sich direkt in den Preissteigerungen niederschlägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilbezogene Daten für das dritte Quartal nicht vollständig vorliegen, zeichnet sich ab, dass die Preisentwicklung je nach Lage deutlich variiert. Besonders in den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie Lindenthal, Sülz und dem Agnesviertel sind die Preise überdurchschnittlich gestiegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, guter Infrastruktur und dem gewachsenen urbanen Charakter mit vielen Altbauten.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Porz, Chorweiler oder Meschenich bleiben die Preise zwar auf niedrigerem Niveau, zeigen aber ebenfalls Aufwärtstendenzen. Hier locken vor allem größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld Familien an, die bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen. Die traditionell hochpreisigen Lagen entlang des Rheins, insbesondere in Rodenkirchen und Marienburg, behaupten ihre Spitzenposition im Preisgefüge.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des hohen Preisniveaus bei Kaufhäusern in Köln. Die strukturellen Faktoren, die zur aktuellen Marktlage führen, werden sich voraussichtlich nicht kurzfristig ändern. Die Nachfrage wird durch die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Kulturzentrum sowie durch die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen gestützt.

Die Neubauhemmnisse werden voraussichtlich für eine anhaltende Angebotsknappheit sorgen. Selbst wenn sich die Rahmenbedingungen für den Neubau verbessern sollten, würde es mehrere Jahre dauern, bis sich dies spürbar auf das Angebot auswirkt. Daher ist davon auszugehen, dass die Preise auf hohem Niveau verbleiben werden, wobei die Steigerungsraten sich möglicherweise abschwächen könnten, sollte die Kaufkraft der Nachfrager an ihre Grenzen stoßen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro wurde ein neuer Höchststand erreicht. Dies entspricht einer beachtlichen Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Preise bei 4.825 bis 4.829 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung circa 2,5 bis 2,6 Prozent, was eine kontinuierliche Wertsteigerung über die Zeit hinweg dokumentiert. Die stärkere Dynamik im Quartalsvergleich deutet auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung hin, die möglicherweise durch verbesserte wirtschaftliche Rahmenbedingungen und eine gestiegene Investitionsbereitschaft getrieben wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist durch ein rückläufiges Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage charakterisiert. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich das verfügbare Angebot weiter verknappt, was zu einer Intensivierung des Wettbewerbs unter den Kaufinteressenten führt. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind.

Ein wichtiger Indikator für die gesteigerte Marktdynamik ist die verkürzte Vermarktungsdauer. Diese hat sich von durchschnittlich 78 Tagen im zweiten Quartal auf 72 Tage im dritten Quartal reduziert. Diese Beschleunigung zeigt, dass Kaufentscheidungen schneller getroffen werden und gut positionierte Objekte zügig vom Markt absorbiert werden. Die Verkürzung der Vermarktungszeiten ist ein klares Signal für einen Verkäufermarkt, in dem Anbieter ihre Preisvorstellungen weitgehend durchsetzen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl eine detaillierte stadtteilbezogene Aufschlüsselung für das dritte Quartal nicht vollständig vorliegt, ist davon auszugehen, dass zentral gelegene und beliebte Viertel besonders stark nachgefragt werden. Die Stadtteile in Innenstadtnähe wie die Südstadt, das Belgische Viertel und Ehrenfeld verzeichnen traditionell die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen bleiben die Preise moderater, zeigen aber ebenfalls Aufwärtstendenzen. Stadtteile wie Nippes, Kalk oder Mülheim entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Käufer, die sich die Spitzenpreise in den Premium-Lagen nicht leisten können oder wollen. Die fortschreitende Gentrifizierung einiger dieser Viertel führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise an das höhere Niveau der etablierten Wohnlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Köln weiter ansteigen werden, allerdings möglicherweise mit gedämpfter Dynamik. Der anhaltende Nachfrageüberhang wird voraussichtlich bestehen bleiben, da Köln als attraktiver Wohn- und Arbeitsort weiterhin Zuzug erfährt und die Eigentumsquote im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch Steigerungspotenzial aufweist.

Experten rechnen mit moderaten jährlichen Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von den makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere der Zinsentwicklung, abhängen wird. Die Mietpreisbremse könnte indirekt auch auf den Kaufmarkt wirken, indem sie die Renditeerwartungen von Kapitalanlegern dämpft. Dennoch dürfte die Grundnachfrage nach Wohneigentum zur Selbstnutzung stabil bleiben, was das Preisniveau stützt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Während exakte Zahlen spezifisch für Mietshäuser in Köln nicht detailliert verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Markttrends und Vergleichswerten aus dem Umland ableiten, dass die Mieten moderat steigen. Zum Vergleich: Im benachbarten Rhein-Erft-Kreis liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, wobei für Köln selbst aufgrund der städtischen Lage höhere Werte anzunehmen sind.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt einem moderaten Trend und bleibt deutlich unter den Steigerungsraten des Kaufmarktes. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten nur geringfügig gestiegen, was auf die regulatorischen Eingriffe wie die Mietpreisbremse und die generell stabilere Natur des Mietmarktes zurückzuführen ist. Die Preissteigerungen bewegen sich nicht im zweistelligen Bereich, wie es beim Kaufmarkt zu beobachten ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch Stabilität mit moderaten Preissteigerungen gekennzeichnet. Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt stabil, wobei insbesondere Familien mit Kindern diese Wohnform bevorzugen, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Das Angebot an Miethäusern ist knapp, jedoch weniger stark verknappt als im Kaufsegment, da viele Eigentümer ihre Häuser langfristig vermieten und somit für eine gewisse Marktkontinuität sorgen.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist begrenzt, da Investoren häufig den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen bevorzugen, die höhere Renditen versprechen. Dennoch entstehen in einigen Stadtrandlagen neue Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, oft als Teil größerer Wohnbauprojekte. Diese neuen Objekte werden typischerweise zu höheren Mieten angeboten als der Bestand.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Lage innerhalb Kölns. In den bevorzugten Wohnlagen wie Lindenthal, Sülz oder Rodenkirchen sind Miethäuser besonders teuer und selten verfügbar. Hier können die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Stadtteile bieten eine Kombination aus guter Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen und gehobener Nachbarschaft.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen wie Porz, Chorweiler oder Ossendorf sind Miethäuser zu moderateren Preisen verfügbar. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche und einen Garten zu einem erschwinglichen Preis suchen. Die Verfügbarkeit von Miethäusern ist hier generell höher, was zu einem ausgewogeneren Verhältnis von Angebot und Nachfrage führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Mietmarkt für Häuser in Köln stabil bleibt mit weiterhin moderaten Preissteigerungen. Die Mietpreisbremse wird voraussichtlich weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken und extreme Mietsprünge verhindern. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum dafür, dass die Mieten nicht sinken werden.

Das Angebot an Miethäusern wird voraussichtlich knapp bleiben, da nur wenige neue Objekte auf den Markt kommen und bestehende Mietverhältnisse oft langfristig angelegt sind. Die moderate Preisentwicklung macht Miethäuser für viele Familien zu einer planbaren Wohnalternative, insbesondere angesichts der stark gestiegenen Kaufpreise. Experten erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, wobei die tatsächliche Entwicklung von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und möglichen regulatorischen Änderungen abhängen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Bei Bestandswohnungen liegt die durchschnittliche Miete bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Deutlich dynamischer entwickeln sich die Mieten für Neubauwohnungen, die mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter einen erheblichen Sprung von 6,8 Prozent gegenüber Q2 2025 verzeichnen.

Diese zweigeteilte Entwicklung spiegelt die unterschiedlichen Marktsegmente wider: Während Bestandswohnungen durch die Mietpreisbremse und bestehende Mietverträge in ihrer Preisentwicklung gedämpft werden, können Neubauwohnungen zu Marktpreisen vermietet werden. Die erhebliche Differenz von fast drei Euro pro Quadratmeter zwischen Bestand und Neubau zeigt die Spreizung des Marktes und die Bereitschaft von Mietern, für moderne Ausstattung und Energieeffizienz höhere Mieten zu zahlen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist durch ein knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage geprägt. Besonders auffällig ist die Verknappung bei Neubauwohnungen, die trotz ihrer höheren Mieten schnell vom Markt absorbiert werden. Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, was darauf hindeutet, dass Wohnungen schneller vermietet werden und Interessenten bereit sind, zügige Entscheidungen zu treffen.

Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: Köln verzeichnet weiterhin Zuzug, insbesondere von jungen Fachkräften und Studierenden. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verbleiben. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, da die Neubauaktivität zwar vorhanden, aber nicht ausreichend ist, um den Bedarf zu decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kölns sind erheblich und folgen etablierten Mustern. Die höchsten Mieten werden im Zentrum und in beliebten Vierteln wie der Südstadt, dem Belgischen Viertel und Ehrenfeld erzielt. Hier sind nicht nur die Quadratmeterpreise am höchsten, sondern auch die Nachfrage am intensivsten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lebensgefühl und der exzellenten Infrastruktur.

In den weniger zentralen Lagen und am Stadtrand sind die Mieten deutlich moderater. Stadtteile wie Bilderstöckchen, Bocklemünd oder Gremberghoven bieten günstigere Alternativen, allerdings oft verbunden mit längeren Pendelzeiten und weniger urbanem Flair. Die Preisspanne zwischen den teuersten und günstigsten Lagen kann mehrere Euro pro Quadratmeter betragen, was bei einer durchschnittlichen Wohnung zu erheblichen monatlichen Unterschieden führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung bei Bestandswohnungen. Die Mietpreisbremse wird weiterhin regulierend wirken und extreme Preissteigerungen verhindern. Dennoch wird der grundlegende Nachfrageüberhang bestehen bleiben, was für eine kontinuierliche, wenn auch gedämpfte Aufwärtsentwicklung der Mieten sorgen wird.

Bei Neubauwohnungen könnte sich die Dynamik etwas abschwächen, nachdem die aktuellen starken Steigerungen möglicherweise an die Grenzen der Zahlungsfähigkeit vieler Mieter stoßen. Experten rechnen mit jährlichen Mietpreissteigerungen von 1 bis 3 Prozent im Gesamtmarkt, wobei Neubauwohnungen möglicherweise stärkere Schwankungen zeigen werden. Die Entwicklung wird maßgeblich von der Neubauaktivität, der wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Änderungen abhängen.

Gesamtfazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine außergewöhnliche Dynamik mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt deutlich moderater. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal aller Marktsegmente.

Die Preisentwicklung hat sich gegenüber dem Vorquartal deutlich beschleunigt, was auf eine Belebung des Marktes nach einer Phase der Konsolidierung hindeutet. Besonders bemerkenswert ist die Preissteigerung bei Kaufhäusern um über 11 Prozent, die die starke Nachfrage nach Wohneigentum in Köln unterstreicht. Gleichzeitig zeigt die verkürzte Vermarktungsdauer in allen Segmenten, dass der Markt an Geschwindigkeit gewonnen hat.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der aktuellen Trends ab, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse für eine gewisse Stabilität im Mietmarkt sorgen werden. Der Kaufmarkt dürfte auf hohem Niveau verbleiben, wobei die Steigerungsraten sich möglicherweise abschwächen werden. Die fundamentalen Faktoren – Kölns Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort, die anhaltende Zuwanderung und die strukturelle Wohnraumknappheit – werden den Markt weiterhin prägen und für ein angespanntes Marktumfeld sorgen.