Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen in nahezu allen Segmenten. Die Domstadt am Rhein verzeichnet weiterhin eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot, was zu einer zunehmenden Marktanspannung führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Preistendenzen verstärkt, wobei besonders das Segment der Häuser zum Kauf eine außergewöhnliche Dynamik aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des gesamten Wohnimmobilienmarktes. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 958.500 Euro lag, um beeindruckende 11,1 Prozent erhöht. Diese Entwicklung übertrifft deutlich die bereits positive Tendenz des Vorquartals.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 4.802 Euro pro Quadratmeter, was eine erhebliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, in dem noch 4.321 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 4 bis 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung in diesem Marktsegment unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Häusermarkt bleibt weiterhin extrem angespannt. Das verfügbare Angebot bleibt deutlich hinter der starken Nachfrage zurück, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt. Besonders kritisch zeigt sich die Situation im Neubausegment, wo die Kombination aus Baulandknappheit und gestiegenen Baukosten zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt.

Die Baulandknappheit in Köln hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Neue Baugebiete werden nur vereinzelt ausgewiesen, während gleichzeitig die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften ungebrochen hoch bleibt. Die gestiegenen Baukosten, die durch Materialengpässe und höhere Energiepreise bedingt sind, haben zudem dazu geführt, dass viele potenzielle Bauherren ihre Projekte verschieben oder ganz aufgeben, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Häusern konzentriert sich besonders auf attraktive Lagen mit guter Infrastruktur und umfassender Nahversorgung. Stadtteile wie Lindenthal, Rodenkirchen und Marienburg verzeichnen die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage. In diesen bevorzugten Vierteln liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Porz oder Chorweiler zeigen sich moderatere Preise, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsbewegung zu verzeichnen ist. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Lagen zunehmend attraktiver für Familien, die mehr Wohnfläche zu erschwinglicheren Preisen suchen. Dennoch bleibt das Preisgefälle zwischen Zentrum und Peripherie signifikant.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der angespannten Marktlage im Häusersegment. Moderate Preissteigerungen werden prognostiziert, solange das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Die anhaltende Zuwanderung nach Köln, kombiniert mit dem Trend zum Homeoffice, der größere Wohnflächen erfordert, wird die Nachfrage weiter befeuern.

Eine mögliche Entspannung könnte nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots erreicht werden, was jedoch angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der komplexen Genehmigungsverfahren mittelfristig unwahrscheinlich erscheint. Investoren und Eigennutzer sollten sich daher auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik möglicherweise etwas nachlassen könnte, wenn die Zinsentwicklung zu einer Dämpfung der Nachfrage führt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine solide Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.100 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem 4.830 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden, um 5,6 Prozent erhöht. Diese Steigerung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort und bestätigt die anhaltende Attraktivität von Wohnungseigentum in der Domstadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von geschätzten 3,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese moderate, aber stetige Wertsteigerung macht Eigentumswohnungen in Köln weiterhin zu einer attraktiven Kapitalanlage, insbesondere vor dem Hintergrund der niedrigen Zinsen für alternative Anlageformen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, wobei das Angebot weiterhin nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann. Besonders in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur ist die Nachfrage außerordentlich hoch. Neubauobjekte werden häufig bereits in der Planungsphase vollständig vermarktet, während Bestandswohnungen in guten Lagen oft innerhalb weniger Wochen nach Markteinführung verkauft werden.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Vermarktungsdauer noch bei etwa 45 Tagen lag, ist sie im dritten Quartal auf durchschnittlich 35 Tage gesunken. In besonders gefragten Lagen können Wohnungen teilweise innerhalb von nur einer Woche verkauft werden, oft zu Preisen über dem ursprünglichen Angebotspreis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen wie dem Belgischen Viertel, der Südstadt oder Bayenthal können die Quadratmeterpreise bis zu 7.000 Euro und mehr erreichen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz und Mülheim erfahren eine zunehmende Aufwertung und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Die Entwicklung des Deutzer Hafens und verschiedene Stadtentwicklungsprojekte haben diese Lagen für Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen attraktiv gemacht. Hier liegen die Preise mit durchschnittlich 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter noch unter dem städtischen Durchschnitt, zeigen aber eine starke Aufwärtsdynamik.

In den peripheren Lagen wie Chorweiler oder Seeberg bewegen sich die Preise weiterhin im unteren Segment zwischen 3.000 und 3.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren jedoch von Modernisierungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu einer allmählichen Preissteigerung führt.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten, aber kontinuierlichen Preissteigerungen im Wohnungssegment erwartet. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug von Fachkräften nach Köln werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig bleibt das Neubauvolumen begrenzt, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen dürfte.

Ein besonderer Fokus liegt auf der Entwicklung energieeffizienter Wohnungen. Mit den verschärften Energiestandards und dem steigenden Bewusstsein für Nachhaltigkeit werden modernisierte Bestandswohnungen und Neubauten mit hohen Energieeffizienzklassen zunehmend einen Preisaufschlag erzielen. Experten erwarten, dass die Preisschere zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen sich weiter öffnen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Basierend auf den allgemeinen Markttendenzen und unter Berücksichtigung der Entwicklungen in den anderen Segmenten lässt sich eine moderate Steigerung der Mietpreise feststellen. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Miete für Häuser bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter lag, dürfte sich dieser Wert im dritten Quartal auf schätzungsweise 12,80 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter erhöht haben.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser bleibt damit hinter der Dynamik des Kaufmarktes zurück, was teilweise auf die Mietpreisbremse und die regulatorischen Beschränkungen zurückzuführen ist. Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch eine Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung in diesem Segment unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Köln ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst genutzt oder als Kapitalanlage zum Verkauf angeboten werden. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit höherem Einkommen und Expatriates, die temporär in Köln leben. Diese Zielgruppen suchen oft möblierte oder teilmöblierte Objekte mit gehobener Ausstattung.

Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei etwa 3 bis 5 Jahren, was deutlich über der durchschnittlichen Mietdauer von Wohnungen liegt. Dies führt zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot auf dem Markt. Wenn Häuser zur Vermietung angeboten werden, sind sie meist innerhalb kürzester Zeit vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Hahnwald, Marienburg und Lindenthal erzielt. Hier können die Mieten für freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten oft zusätzliche Annehmlichkeiten wie große Gärten, Swimmingpools oder separate Einliegerwohnungen.

In den Stadtrandlagen und den familienfreundlichen Vierteln wie Longerich, Widdersdorf oder Weiden bewegen sich die Mietpreise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die eine gute Balance zwischen städtischem Leben und ruhigem Wohnumfeld suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile bis leicht steigende Entwicklung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die begrenzte Verfügbarkeit und die kontinuierliche Nachfrage werden das Preisniveau stützen. Allerdings werden regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und mögliche Verschärfungen des Mietrechts die Preisentwicklung dämpfen.

Ein wachsender Trend ist die Vermietung von Häusern auf Zeit an internationale Fachkräfte und Projektmitarbeiter. Diese Nische könnte in Zukunft an Bedeutung gewinnen und zu einer Diversifizierung des Angebots führen. Eigentümer, die bereit sind, ihre Häuser möbliert und für begrenzte Zeiträume zu vermieten, können dabei überdurchschnittliche Mieten erzielen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einer moderaten Steigerung von 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem 16,68 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mieten und verzeichneten eine signifikante Steigerung von 6,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnitt noch bei 18,40 Euro lag.

Im Jahresvergleich zeigen Bestandswohnungen eine Steigerung von etwa 1,2 Prozent, während Neubauwohnungen mit geschätzten 4,5 Prozent Zuwachs eine deutlich dynamischere Entwicklung aufweisen. Diese Diskrepanz spiegelt die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen und die höhere Qualität sowie Energieeffizienz von Neubauten wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Köln bleibt ungebrochen hoch, wobei das Angebot weiterhin nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Besonders Bestandswohnungen in guten Lagen sind stark nachgefragt, da sie oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten als Neubauten. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet.

Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber hinter den Erwartungen zurück. Etwa 2.500 neue Mietwohnungen wurden fertiggestellt, während der jährliche Bedarf auf mindestens 6.000 Einheiten geschätzt wird. Diese Angebotslücke führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten, besonders im mittleren und unteren Preissegment.

Bei Wohnungsbesichtigungen sind regelmäßig 20 bis 50 Interessenten anwesend, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Dies führt zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mieter und zu einer Verkürzung der Vermarktungszeiten auf durchschnittlich 14 Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich. In den Szenvierteln wie dem Belgischen Viertel, Ehrenfeld und der Südstadt liegen die Mieten für Bestandswohnungen zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten hier 22 bis 25 Euro und mehr erzielen können. Diese Viertel profitieren von ihrer lebendigen Kulturszene, der Vielzahl an Cafés und Restaurants sowie der guten Anbindung an die Innenstadt.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Kalk und Höhenberg erfahren eine zunehmende Gentrifizierung und verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen. Hier liegen die Mieten noch bei durchschnittlich 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber eine starke Aufwärtsdynamik. Künstler und Studenten, die aus den teurer gewordenen linksrheinischen Vierteln verdrängt werden, finden hier noch bezahlbaren Wohnraum.

In den Außenbezirken wie Porz, Roggendorf oder Esch bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten vor allem für Familien attraktive Bedingungen mit größeren Wohnungen zu moderaten Preisen, leiden aber teilweise unter einer schlechteren Infrastruktur und längeren Pendelzeiten.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Entwicklung bei Bestandswohnungen dämpfen, während Neubauten weiterhin stärkere Preissteigerungen verzeichnen dürften. Die anhaltende Zuwanderung nach Köln, insbesondere von jungen Fachkräften und Studenten, wird die Nachfrage hochhalten.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der städtischen Wohnungsbauprogramme sein. Die Stadt Köln hat sich zum Ziel gesetzt, den Anteil an geförderten Wohnungen zu erhöhen und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sollten diese Programme erfolgreich umgesetzt werden, könnte dies zu einer gewissen Entspannung im mittleren und unteren Preissegment führen.

Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Preisbildung. Mit steigenden Energiekosten werden gut gedämmte Wohnungen mit moderner Heiztechnik einen deutlichen Mietpreisaufschlag rechtfertigen können. Unsanierte Altbauten könnten hingegen unter Druck geraten, da die Gesamtkosten für die Mieter durch hohe Nebenkosten unattraktiv werden.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für Kaufhäuser mit einer Preissteigerung von über 11 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.

Die Herausforderungen bleiben bestehen: Baulandknappheit, langwierige Genehmigungsverfahren und steigende Baukosten begrenzen das Angebot, während die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Kulturmetropole für kontinuierlichen Zuzug sorgt. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage variiert.

Für die Zukunft wird entscheidend sein, inwieweit es gelingt, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten und dabei bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen werden dabei eine wichtige Rolle spielen. Trotz aller Herausforderungen bleibt der Kölner Immobilienmarkt ein attraktives Investitionsfeld mit stabilen Wertsteigerungen und guten Zukunftsperspektiven.