Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 als außergewöhnlich dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer Phase der Stabilisierung im zweiten Quartal zeigt sich nun eine bemerkenswerte Beschleunigung der Preisentwicklung, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt erfasst hat. Die folgende Analyse bietet einen detaillierten Überblick über die vier Hauptsegmente des Kölner Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in Köln erreichte im dritten Quartal 2025 ein neues Rekordniveau. Der durchschnittliche Kaufpreis stieg auf 1.065.120 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4.802 Euro entspricht. Diese Entwicklung markiert einen bemerkenswerten Wendepunkt gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 958.675 Euro lag.

Die Preissteigerung von 11,1 Prozent innerhalb eines Quartals stellt die stärkste Zunahme seit mehreren Jahren dar. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024 beträgt der Preisanstieg zwischen 4 und 5 Prozent, was auf eine deutliche Beschleunigung der Preisentwicklung in den letzten Monaten hindeutet. Der Quadratmeterpreis verzeichnete gegenüber dem zweiten Quartal einen Anstieg von 4.320 Euro auf 4.802 Euro, was einer Steigerung von 482 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im dritten Quartal 2025 ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage, die auf ein weiterhin knappes Angebot trifft. Diese Konstellation führt zu einer zunehmenden Marktanspannung, die sich in den stark gestiegenen Preisen widerspiegelt. Während im zweiten Quartal noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern zu beobachten war, hat sich die Nachfrage im dritten Quartal wieder deutlich intensiviert.

Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück. Baulandknappheit und gestiegene Baukosten limitieren weiterhin die Fertigstellungszahlen. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation weiter verschärft, da die gestiegenen Zinsen und Baukosten viele Bauprojekte unrentabel machen. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb Kölns. In den zentrumsnahen Stadtteilen wie Lindenthal, Marienburg und dem Agnesviertel liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem hochwertigen Gebäudebestand.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Porz, Meschenich oder Worringen sind die Preise moderater, liegen aber immer noch bei durchschnittlich 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal haben sich die Preisunterschiede zwischen den Lagen weiter vergrößert, da besonders die Premium-Lagen überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichneten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer anhaltend positiven, wenn auch moderateren Preisentwicklung zu rechnen. Die starke Quartalssteigerung von über 11 Prozent wird sich voraussichtlich nicht in diesem Tempo fortsetzen, jedoch wird ein jährlicher Preisanstieg von 4 bis 6 Prozent als realistisch eingeschätzt. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Köln und die begrenzte Neubautätigkeit weiter gestützt.

Mittelfristig könnten sich die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe dämpfend auf die Preisentwicklung auswirken. Dennoch bleibt der Markt für Einfamilienhäuser in Köln aufgrund der strukturellen Knappheit und der hohen Lebensqualität der Stadt ein stabiles Investment mit weiterem Wertsteigerungspotenzial.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigte im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg auf 5.100 Euro, wobei alternative Erhebungen einen Wert von 5.034 Euro ausweisen. Diese Preisniveaus markieren neue Höchststände für den Kölner Wohnungsmarkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 4.830 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,6 Prozent. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da sie eine deutliche Beschleunigung gegenüber der moderaten Preisentwicklung des Vorquartals darstellt. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Anstieg etwa 2,6 Prozent, was auf eine Intensivierung der Preisentwicklung in den letzten Monaten hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau. Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur und Nahversorgung. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten und bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Angebotssituation weiter verschärft.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich leicht erhöht gegenüber dem Vorquartal, bleibt aber weiterhin unter dem notwendigen Niveau, um die Nachfrage zu decken. Fertiggestellte Neubauprojekte werden meist bereits vor Bauabschluss vollständig vermarktet. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil. In den Top-Lagen wie der Südstadt, dem Belgischen Viertel und Teilen von Ehrenfeld werden Quadratmeterpreise von 6.000 bis 7.500 Euro erreicht. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten gastronomischen Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Nippes, Sülz oder Deutz bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand und in den Außenbezirken wie Chorweiler, Mülheim oder Kalk liegen die Preise bei 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal haben sich besonders die zentrumsnahen Lagen überdurchschnittlich verteuert.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Preistrends erwartet, allerdings mit moderateren Steigerungsraten als im dritten Quartal 2025. Jährliche Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent erscheinen realistisch. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Trend zur Urbanisierung und die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Kulturstandort gestützt.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden mittelfristig zu einer Aufwertung bestimmter Stadtteile führen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Insgesamt bleibt der Markt für Eigentumswohnungen in Köln jedoch robust mit weiterem Wertsteigerungspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser zur Miete stellt in Köln ein vergleichsweise kleines, aber stabiles Segment dar. Im dritten Quartal 2025 bewegten sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser in einer Spanne von durchschnittlich 2.800 bis 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Bezogen auf den Quadratmeter ergeben sich Mietpreise zwischen 12 und 18 Euro, wobei der Durchschnitt bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter liegt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Monatsmiete bei etwa 2.650 bis 4.200 Euro lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 5 bis 7 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Dynamik des Kölner Immobilienmarktes wider, bleibt aber hinter den Steigerungsraten im Kaufsegment zurück.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern ist konstant hoch, das Angebot jedoch äußerst begrenzt. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, was zu einer strukturellen Verknappung in diesem Segment führt. Die durchschnittliche Verweildauer von Miet-Einfamilienhäusern auf dem Markt beträgt weniger als zwei Wochen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich die Angebotssituation weiter verschärft. Die Zahl der verfügbaren Mietobjekte ist um etwa 15 Prozent zurückgegangen, während die Nachfrage konstant hoch blieb. Dies führte zu einer erhöhten Konkurrenz unter Mietinteressenten und ermöglichte Vermietern eine selektivere Auswahl ihrer Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Stadtteil. In den Premium-Lagen wie Hahnwald, Marienburg oder Rodenkirchen werden Monatsmieten von 4.000 bis 6.000 Euro und mehr aufgerufen. Diese Stadtteile bieten großzügige Grundstücke, hochwertige Bausubstanz und ein exklusives Wohnumfeld.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Longerich, Widdersdorf oder Weiden bewegen sich die Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich. Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Libur, Zündorf oder Fühlingen liegen die Mieten bei 2.000 bis 2.800 Euro. Die Preisunterschiede haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, da besonders die nachgefragten Familienlagen überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichneten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer moderaten Fortsetzung des Mietpreisanstiegs von jährlich 3 bis 4 Prozent gerechnet. Die strukturelle Knappheit an Miet-Einfamilienhäusern wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Nachfrage wird durch die wachsende Zahl von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, weiter gestützt. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Preisentwicklung dämpfen. Insgesamt bleibt das Segment der Miet-Einfamilienhäuser ein Nischenmarkt mit stabilen Erträgen für Vermieter.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigte im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Bei Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer sind. Diese Preisdifferenz von fast 3 Euro pro Quadratmeter reflektiert die unterschiedlichen Ausstattungsstandards und Energieeffizienzklassen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine unterschiedliche Dynamik: Während Bestandswohnungen nur moderat um 0,5 Prozent von 16,68 Euro auf 16,76 Euro stiegen, verzeichneten Neubauwohnungen einen deutlichen Anstieg von 6,8 Prozent. Im zweiten Quartal lag der Mietpreis für Neubauwohnungen noch bei 18,40 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung spiegelt die gestiegenen Baukosten und die hohe Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht mithalten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent und damit deutlich unter dem als gesund geltenden Niveau von 3 Prozent.

Die Neubautätigkeit hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem Bedarf. Fertiggestellte Neubauprojekte werden meist bereits vor Bezugsfertigkeit vollständig vermietet. Die Konkurrenz unter Mietinteressenten ist hoch, bei Besichtigungen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation weiter zugespitzt, da der Zuzug nach Köln unvermindert anhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kölns sind erheblich und haben sich im dritten Quartal weiter ausdifferenziert. In den Top-Lagen wie dem Friesenviertel, der Südstadt und Teilen von Lindenthal werden für Bestandswohnungen Mieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, für Neubauwohnungen sogar 22 bis 26 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den Stadtteilen mittlerer Preislage wie Ehrenfeld, Nippes oder Deutz bewegen sich die Mieten für Bestandswohnungen zwischen 14 und 17 Euro, für Neubauten zwischen 17 und 20 Euro pro Quadratmeter. In den Außenbezirken und weniger gefragten Stadtteilen wie Chorweiler, Porz oder Humboldt-Gremberg liegen die Mieten für Bestandswohnungen bei 10 bis 13 Euro, für Neubauten bei 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Die Spreizung zwischen den Lagen hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal weiter vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs gerechnet, allerdings mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten in den verschiedenen Segmenten. Bei Bestandswohnungen wird ein moderater jährlicher Anstieg von 2 bis 3 Prozent erwartet, während bei Neubauwohnungen Steigerungen von 4 bis 6 Prozent möglich erscheinen.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Köln, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die Attraktivität der Stadt als Universitäts- und Medienstandort weiter hoch bleiben. Gleichzeitig könnten politische Interventionen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen die Preisentwicklung dämpfen. Die geplanten Neubaugebiete in Kreuzfeld und Rondorf werden mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, jedoch nicht ausreichen, um die strukturelle Wohnungsknappheit zu beheben.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentierte sich im dritten Quartal 2025 als außergewöhnlich dynamisch mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen. Die stärkste Entwicklung zeigte der Markt für Häuser zum Kauf mit einer Quartalssteigerung von 11,1 Prozent, gefolgt von Eigentumswohnungen mit 5,6 Prozent Zuwachs. Die Mietmärkte entwickelten sich moderater, wobei besonders Neubauwohnungen mit 6,8 Prozent Steigerung hervorstachen.

Die strukturelle Knappheit an Wohnraum in Verbindung mit der anhaltend hohen Nachfrage wird den Kölner Immobilienmarkt auch in den kommenden Quartalen prägen. Während kurzfristig mit einer Normalisierung der außergewöhnlich hohen Steigerungsraten zu rechnen ist, bleiben die langfristigen Perspektiven für Immobilieninvestments in Köln positiv. Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der kulturellen Attraktivität und der zentralen Lage in der Rhein-Ruhr-Metropolregion.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen weiterhin mit steigenden Preisen rechnen und sollten Kaufentscheidungen nicht zu lange hinauszögern. Verkäufer befinden sich in einer günstigen Position mit guten Verkaufschancen. Mieter sehen sich einer angespannten Marktsituation gegenüber, während Vermieter von stabilen Erträgen und Wertsteigerungen profitieren können.