Immobilienmarktbericht Köln - 3. Quartal 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung nach der verhaltenen Entwicklung des Vorquartals. Die Domstadt am Rhein verzeichnet über alle Segmente hinweg eine spürbare Marktdynamik, die sich in steigenden Preisen und erhöhter Transaktionsaktivität widerspiegelt. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen im Zeitraum Juli bis September 2025 und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln hat im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik entwickelt. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 1.065.120 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, in dem Eigenheime noch für durchschnittlich 958.000 Euro gehandelt wurden. Dies entspricht einer außergewöhnlichen Steigerung von 11,1 Prozent innerhalb eines Quartals. Der Quadratmeterpreis für Häuser hat sich dabei moderat von 4.770 Euro im zweiten Quartal auf aktuell 4.802 Euro pro Quadratmeter erhöht, was einem Anstieg von 0,7 Prozent entspricht.

Die Diskrepanz zwischen der starken Kaufpreissteigerung und der moderaten Quadratmeterpreisentwicklung deutet darauf hin, dass vermehrt größere und hochwertigere Objekte gehandelt werden. Im Jahresvergleich, also gegenüber dem dritten Quartal 2024, zeigt sich eine gemäßigtere Entwicklung mit einer Preissteigerung von etwa 2,4 Prozent. Diese Zahlen unterstreichen, dass der Markt nach einer Phase der Konsolidierung wieder deutlich an Fahrt gewonnen hat.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigenheimen in Köln bleibt ungebrochen hoch und trifft auf ein weiterhin knappes Angebot. Die begrenzte Neubauaktivität, bedingt durch mangelnde Baulandverfügbarkeit und anhaltend hohe Baukosten, verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Familiengerechte Eigenheime sind besonders rar und werden entsprechend stark nachgefragt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf 60 bis 90 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Die Transaktionsaktivität hat im dritten Quartal spürbar zugenommen. Käufer zeigen sich entscheidungsfreudiger als noch im Vorquartal, was teilweise auf die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen und die Erwartung weiter steigender Preise zurückzuführen ist. Der Markt erlebt damit einen klaren Wendepunkt nach der relativen Schwäche des zweiten Quartals.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. Besonders begehrt sind Objekte in den zentrumsnahen Toplagen sowie in etablierten Wohnvierteln mit gewachsener Infrastruktur. Stadtteile wie Lindenthal, Marienburg und Rodenkirchen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und extrem kurze Vermarktungszeiten. In diesen Lagen werden attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während familienfreundliche Vororte mit guter Verkehrsanbindung ebenfalls Preissteigerungen verzeichnen, entwickeln sich periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile verhaltener. Hier ist die Vermarktungsdauer teilweise länger, und Preisverhandlungen fallen zugunsten der Käufer aus.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine anhaltende, wenn auch moderatere Preisentwicklung bei Kaufhäusern in Köln. Die strukturelle Knappheit an Bauland und die weiterhin hohe Nachfrage werden den Markt stützen. Allerdings könnten makroökonomische Faktoren wie die weitere Zinsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage dämpfend wirken.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, was das Angebot weiter verknappt. Mittelfristig ist daher mit einer Stabilisierung auf hohem Preisniveau zu rechnen, wobei punktuelle Preissteigerungen in besonders gefragten Lagen wahrscheinlich sind. Die aktuelle Marktbelebung dürfte sich in abgeschwächter Form fortsetzen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 ebenfalls in robuster Verfassung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist von 4.830 Euro im zweiten Quartal auf aktuell 5.100 Euro gestiegen, was einer Erhöhung um 5,6 Prozent entspricht. Alternative Berechnungen beziffern den aktuellen Quadratmeterpreis auf 5.034 Euro, was immer noch eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Preissteigerung von etwa 2,6 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die gestiegene Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen Spitzenpreise und sind trotz des hohen Preisniveaus stark nachgefragt.

Marktdynamik

Die Anzahl der Transaktionen hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 60 bis 90 Tagen und hat sich damit gegenüber dem Vorquartal verkürzt. Diese Beschleunigung des Marktgeschehens zeigt sich besonders bei gut geschnittenen Wohnungen in gefragten Lagen, die oft schon nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden.

Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, insbesondere bei modernen Neubauwohnungen. Viele Projekte sind bereits in der Bauphase weitgehend vermarktet. Die guten Finanzierungsbedingungen und die Aussicht auf weitere Preissteigerungen motivieren viele Käufer zu schnellen Entscheidungen. Der Markt wird zudem von einer stabilen Nachfrage institutioneller Investoren gestützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. Absolute Spitzenreiter sind die beliebten innenstadtnahen Viertel wie das Belgische Viertel, Ehrenfeld und die Südstadt. Hier werden für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erzielt, in Ausnahmefällen sogar darüber.

Die traditionell gefragten Wohnlagen in Lindenthal, Sülz und Klettenberg verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preissteigerungen. Am Stadtrand entwickeln sich die Preise weniger dynamisch. In Stadtteilen wie Porz, Chorweiler oder Meschenich stagnieren die Preise teilweise oder steigen nur moderat. Hier profitieren allerdings gut angebundene Mikro-Lagen mit Entwicklungspotenzial von verstärktem Käuferinteresse.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die Dynamik dürfte dabei etwas nachlassen, jedoch auf hohem Niveau verbleiben. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Rheinmetropole werden die Nachfrage weiter stützen.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich leicht zunehmen, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken. Besonders im mittleren Preissegment bleibt das Angebot knapp. Investoren und Selbstnutzer konkurrieren weiterhin um attraktive Objekte, was preisstützend wirkt. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von den Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mieten für Einfamilienhäuser sind gegenüber dem zweiten Quartal um etwa 2,5 Prozent gestiegen. Während exakte Mietpreise für dieses Segment nicht detailliert vorliegen, bestätigen Marktbeobachter einen stabilen bis leicht steigenden Trend bei den Mietpreisen für Häuser.

Die verhaltene Mietpreisentwicklung steht im Kontrast zur dynamischen Kaufpreisentwicklung und reflektiert die regulatorischen Rahmenbedingungen des Mietmarktes sowie die Kaufkraftgrenzen vieler Mieterhaushalte. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine moderate Entwicklung, die sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Köln bleibt weiterhin sehr knapp. Die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot, da viele Eigenheimbesitzer ihre Immobilien selbst nutzen oder verkaufen statt zu vermieten. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Die Vermietungsdauer ist kurz, attraktive Objekte finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter. Besonders Häuser mit Garten und in familienfreundlichen Lagen sind hochbegehrt. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist marginal, da sich Neubauten aufgrund der hohen Baukosten kaum rentabel vermieten lassen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Miethäusern konzentriert sich stark auf familienfreundliche Stadtrandlagen mit guter Infrastruktur. Stadtteile wie Lövenich, Widdersdorf, Junkersdorf und Weiden sind besonders gefragt. Diese grünen, ruhigen Wohnlagen bieten die von Familien geschätzte Kombination aus urbanem Leben und suburbaner Wohnqualität.

Im Stadtzentrum ist das Angebot an Miethäusern naturgemäß sehr begrenzt und konzentriert sich auf wenige historische Objekte oder umgenutzte Gebäude. Die wenigen verfügbaren Objekte erzielen Spitzenmieten, sind aber aufgrund ihrer Seltenheit kaum marktrelevant. In den Außenbezirken variieren die Mieten je nach Anbindung und Infrastruktur erheblich.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miethäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit einer moderaten Preisdynamik. Die strukturelle Knappheit wird sich nicht auflösen, da kaum Neubauaktivität in diesem Segment zu erwarten ist. Die Mietpreisentwicklung wird weiterhin durch regulatorische Vorgaben und die allgemeine Einkommensentwicklung begrenzt.

Experten gehen von einer anhaltend hohen Nachfrage aus, insbesondere von Familien, die sich den Eigenheimkauf nicht leisten können oder wollen. Die Mietpreise dürften moderat, aber stetig steigen, wobei die Steigerungsraten unter denen des Kaufmarktes bleiben werden. Eine Entspannung der Angebotssituation ist nicht in Sicht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Bei Bestandswohnungen liegt die durchschnittliche Miete aktuell bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem marginalen Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber den 16,68 Euro des Vorquartals entspricht. Deutlich dynamischer entwickelt sich der Neubauwohnungsmarkt mit einer durchschnittlichen Miete von 19,65 Euro pro Quadratmeter, nach 18,40 Euro im zweiten Quartal – ein beachtlicher Anstieg von 6,8 Prozent.

Diese Zweiteilung des Marktes reflektiert die unterschiedlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Während Bestandsmieten durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen reguliert sind, können Neubauwohnungen zu Marktpreisen vermietet werden. Die hohe Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum treibt die Neuvertragsmieten in diesem Segment deutlich nach oben.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln bleibt angespannt. Das Angebot ist weiterhin knapp, besonders bei bezahlbaren Wohnungen im mittleren Preissegment. Der Angebotsmangel bei Neubauwohnungen führt zu dem beobachteten stärkeren Preisanstieg in diesem Segment. Die Nachfrage bleibt über alle Segmente hinweg hoch, wobei sich besonders in zentralen Lagen und bei attraktiven Neubauprojekten ein intensiver Wettbewerb unter Mietinteressenten zeigt.

Die durchschnittliche Vermietungsdauer ist kurz, viele Wohnungen werden bereits nach der ersten Besichtigung vermietet. Online-Inserate erhalten innerhalb weniger Stunden hunderte Anfragen. Diese Marktdynamik führt dazu, dass Vermieter aus einem großen Pool von Bewerbern auswählen können und entsprechend hohe Anforderungen an Bonität und Einkommen stellen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kölner Stadtteilen sind erheblich. Spitzenmieten werden in beliebten Innenstadtvierteln wie der Südstadt, dem Agnesviertel und in Lindenthal erzielt. Hier liegen die Mieten für Neubauwohnungen oft über 20 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen sogar darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandlagen zeigen moderate Mietniveaus, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu beobachten ist. Stadtteile wie Nippes, Ehrenfeld und Deutz, die sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben, verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. In peripheren Lagen wie Chorweiler, Seeberg oder Finkenberg bleiben die Mieten vergleichsweise niedrig, steigen aber auch hier kontinuierlich an.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich robust bleiben, jedoch nicht die Dynamik des Kaufmarktes erreichen. Experten erwarten moderate Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich für Bestandswohnungen und etwas dynamischere Entwicklungen bei Neubauwohnungen. Die leicht verbesserten Mietrenditen machen Wohnimmobilien für Kapitalanleger wieder attraktiver.

Die Stabilität des Mietmarktes hängt maßgeblich von der Neubauaktivität ab. Sollten die angekündigten Wohnungsbauprojekte realisiert werden, könnte sich die Angebotssituation mittelfristig etwas entspannen. Allerdings wird die anhaltende Zuwanderung nach Köln und der Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage weiter hoch halten. Eine grundlegende Entspannung des Mietwohnungsmarktes ist daher nicht zu erwarten.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in bemerkenswerter Verfassung. Nach einer Phase der Konsolidierung hat sich insbesondere der Kaufmarkt deutlich belebt. Die zweistellige Preissteigerung bei Eigenheimen und die robuste Entwicklung bei Eigentumswohnungen signalisieren eine Trendwende. Der Mietmarkt entwickelt sich moderater, bleibt aber auf hohem Niveau stabil.

Die strukturellen Herausforderungen des Kölner Immobilienmarktes – knappes Bauland, hohe Baukosten und anhaltend hohe Nachfrage – werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Die Marktakteure sollten sich daher auf ein weiterhin hohes Preisniveau und einen intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und solide Finanzierung wichtiger denn je sind.

Die differenzierte Entwicklung zwischen verschiedenen Marktsegmenten und Stadtteilen bietet jedoch auch Chancen. Während Toplagen weiterhin Höchstpreise erzielen, entwickeln sich auch bisher weniger beachtete Stadtteile positiv und bieten Potenzial für Wertsteigerungen. Der Kölner Immobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, wenn auch anspruchsvoller Markt für alle Beteiligten.