Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen hat sich das Marktsentiment spürbar verbessert, was sich in gestiegenen Transaktionsvolumina und einer erhöhten Nachfrage widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime in Köln erreichte im Q3 2025 einen neuen Höchststand von 1.065.120 Euro. Dies entspricht einer bemerkenswerten Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 958.000 Euro lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine Wertsteigerung von 6,4 Prozent.

Die Preisentwicklung im dritten Quartal übertraf deutlich die moderateren Steigerungsraten der ersten beiden Quartale 2025. Diese Beschleunigung des Preisanstiegs deutet auf eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot hin. Besonders auffällig ist, dass die Preissteigerung im Haussektor deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt, was die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf hat sich im Q3 2025 erheblich intensiviert. Nach einem verhaltenen Start ins Jahr mit geringen Transaktionsvolumina zeigt sich nun eine deutliche Belebung des Marktes. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage kontinuierlich steigt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist der Haupttreiber für die beobachteten Preissteigerungen.

Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund hoher Grundstückspreise und gestiegener Baukosten verhalten. Viele potenzielle Bauherren scheuen die hohen Investitionskosten, was das Angebot zusätzlich verknappt. Bestandsimmobilien werden daher verstärkt nachgefragt, wobei insbesondere energetisch sanierte Objekte im Fokus der Käufer stehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. In den zentrumsnahen Lagen wie Lindenthal, Sülz und dem Agnesviertel liegen die Preise für Eigenheime teilweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für hochwertige Objekte Preise von über 1,5 Millionen Euro aufgerufen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Widdersdorf, Lövenich oder Rodenkirchen sind Eigenheime zu moderateren Preisen zwischen 700.000 und 900.000 Euro erhältlich. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem suburban Wohnumfeld, das besonders bei Familien beliebt ist. Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz und Mülheim zeigen eine überdurchschnittliche Preisentwicklung, da hier noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Preistrends erwartet, allerdings mit abgeschwächter Dynamik. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung von 4 bis 6 Prozent. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Bildungsstandort.

Mittelfristig könnten sich stabilisierende Faktoren wie mögliche Zinssenkungen der EZB und staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen positiv auf den Markt auswirken. Allerdings bleibt das Angebot der limitierende Faktor, sodass mit einer anhaltenden Knappheit und damit einhergehenden Preissteigerungen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln lag im Q3 2025 bei 5.034 Euro, wobei einige Quellen sogar von 5.100 Euro pro Quadratmeter berichten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 bedeutet dies eine Steigerung von 5,6 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 4.905 Euro lag, ergibt sich eine moderate Wertsteigerung von 2,6 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich damit weniger dynamisch als im Haussektor, bleibt aber dennoch auf einem stabilen Aufwärtstrend. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung müssen Käufer aktuell etwa 400.000 bis 408.000 Euro einkalkulieren, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 klare Stabilisierungstendenzen nach der Unsicherheit der Vorquartale. Das Transaktionsvolumen hat sich deutlich erhöht, was auf ein verbessertes Marktsentiment und gestiegenes Käufervertrauen hindeutet. Die Investmentaktivität im Wohnimmobiliensektor hat zugenommen, wobei Wohnimmobilien neben Büroimmobilien eine der bedeutsamsten Assetklassen darstellen.

Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt weiterhin knapp, insbesondere im mittleren Preissegment. Neubauprojekte konzentrieren sich verstärkt auf das gehobene Segment, was die Angebotsknappheit im bezahlbaren Bereich verschärft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zu den Vorquartalen verkürzt, gut erhaltene Objekte in attraktiven Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtvierteln sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premium-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Südstadt, im Belgischen Viertel und in Teilen von Ehrenfeld, werden Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro erreicht. Luxuswohnungen am Rheinufer oder in exklusiven Neubauprojekten können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Vierteln wie Chorweiler, Ossendorf oder Teilen von Nippes liegen die Preise mit 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete bieten noch relative Erschwinglichkeit und ziehen daher verstärkt Ersterwerber und junge Familien an. Die rechtsrheinischen Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate aber stetige Preisentwicklung erwartet. Analysten gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus. Die Nachfrage wird weiterhin durch den Zuzug nach Köln und die demografische Entwicklung gestützt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Fertigstellung mehrerer großer Neubauprojekte sein, die in den kommenden zwei Jahren geplant ist. Diese könnten für eine temporäre Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Gleichzeitig werden die strengeren energetischen Anforderungen und die damit verbundenen Sanierungsnotwendigkeiten bei Bestandsimmobilien die Preise für bereits sanierte oder neue Objekte weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und dem Vergleich mit dem Vorquartal zeigt sich auch im Segment der Mietshäuser eine positive Preisentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus in Köln liegt im Q3 2025 bei etwa 2.800 bis 3.200 Euro monatlich, was einer Steigerung von etwa 4 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht.

Die Mietpreisentwicklung folgt dabei dem allgemeinen Trend des Immobilienmarktes, bleibt aber moderater als die Kaufpreisentwicklung. Pro Quadratmeter werden für Häuser zur Miete durchschnittlich 14 bis 16 Euro Kaltmiete verlangt, wobei die Spanne je nach Ausstattung und Lage erheblich variiert.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist traditionell klein, da die meisten Einfamilienhäuser von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Das verfügbare Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf temporäre Vermietungen, beispielsweise bei berufsbedingten Auslandsaufenthalten der Eigentümer, sowie auf hochpreisige Objekte im Luxussegment.

Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt vorwiegend von Familien mit gehobenen Einkommen, die Flexibilität schätzen oder sich noch nicht für einen Kauf entschieden haben, sowie von Expatriates internationaler Unternehmen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt mit zwei bis drei Jahren über der von Mietwohnungen, was auf eine höhere Wohnstabilität in diesem Segment hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen wie Marienburg, Hahnwald und Rodenkirchen erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Viertel zeichnen sich durch große Grundstücke, hochwertige Ausstattungen und eine exklusive Nachbarschaft aus.

In den Stadtrandgebieten und suburban geprägten Stadtteilen wie Weiden, Junkersdorf oder Longerich liegen die Mietpreise für Einfamilienhäuser bei 2.000 bis 3.000 Euro monatlich. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur suchen. Die günstigsten Mietshäuser finden sich in den peripheren Lagen wie Esch, Pesch oder Fühlingen mit Mieten zwischen 1.500 und 2.200 Euro.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile Entwicklung mit moderaten Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Das Angebot wird voraussichtlich knapp bleiben, da viele Eigentümer angesichts der hohen Kaufpreise ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten.

Ein wachsender Trend ist die Vermietung von Häusern über professionelle Vermietungsagenturen, die sich auf das gehobene Segment spezialisiert haben. Dies könnte mittelfristig zu einer Professionalisierung und leichten Ausweitung des Angebots führen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug von Fach- und Führungskräften nach Köln gestützt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im Q3 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 13,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von ungefähr 3,5 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal beträgt die Steigerung moderate 4,2 Prozent.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von durchschnittlich 945 Euro. Die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten liegt häufig bei über 1.200 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Besonders im unteren und mittleren Preissegment ist die Mietpreisentwicklung angespannt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln ist weiterhin von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent und damit weit unter dem als gesund geltenden Wert von 3 Prozent. Dies führt zu einem starken Wettbewerb unter Mietinteressenten, insbesondere im bezahlbaren Segment.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich im Q3 2025 leicht belebt, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Viele Neubauprojekte zielen auf das gehobene Segment ab, während bezahlbarer Wohnraum weiterhin Mangelware ist. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, in beliebten Lagen oft nur bei wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kölns sind erheblich. In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie der Südstadt, dem Agnesviertel und Teilen von Ehrenfeld werden Quadratmetermieten von 15 bis 18 Euro verlangt. Luxuswohnungen in Top-Lagen können sogar Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln wie Chorweiler, Meschenich oder Teilen von Kalk liegen die Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete bieten noch relative Erschwinglichkeit, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen und infrastrukturellen Herausforderungen. Die aufstrebenden Viertel wie Mülheim und Deutz zeigen mit Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter eine dynamische Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet, allerdings mit gebremster Dynamik aufgrund regulatorischer Eingriffe. Die Mietpreisbremse und mögliche weitere politische Maßnahmen könnten die Steigerungsraten auf 2 bis 4 Prozent jährlich begrenzen.

Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnungsbauprojekte in den kommenden zwei Jahren könnte für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Der anhaltende Zuzug nach Köln, getrieben durch die wirtschaftliche Attraktivität und die Bildungseinrichtungen der Stadt, wird die Nachfrage weiter hochhalten. Langfristig bleibt bezahlbarer Wohnraum eine der zentralen Herausforderungen für die Stadtentwicklung Kölns.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Besonders auffällig ist die Dynamik im Haussektor mit zweistelligen Wachstumsraten. Die Stabilisierung des Marktes nach den Unsicherheiten der Vorjahre hat zu einem verbesserten Marktsentiment und steigenden Transaktionsvolumina geführt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei anhaltend hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren für Preissteigerungen sorgen, wobei die Schere zwischen begehrten und weniger nachgefragten Lagen weiter auseinandergeht.