Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Marktentwicklung ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was zu einer der stärksten Quartalsentwicklungen der letzten Jahre geführt hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine außergewöhnliche Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime liegt bei 1.065.120 Euro, was einen beachtlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis hat sich auf etwa 4.802 Euro pro Quadratmeter eingependelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis noch bei 958.654 Euro lag, bedeutet dies eine Steigerung von 11,1 Prozent. Diese Entwicklung markiert die stärkste Quartalssteigerung seit mehreren Jahren und unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von 11,1 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Hauspreise in Köln verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in Köln bewegt sich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Das verfügbare Angebot bleibt hingegen stark begrenzt, was zu einer schnellen Absorption neu auf den Markt kommender Objekte führt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist der Haupttreiber für die beobachteten Preissteigerungen.

Die Neubauaktivität kann die hohe Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser sind stark nachgefragt und erzielen Höchstpreise am Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Käufer müssen sich zunehmend schnell entscheiden, um ihre Wunschimmobilie zu sichern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns. Zentrale und traditionell beliebte Viertel wie Lindenthal, Sülz und Ehrenfeld verzeichnen die höchsten Preise und die stärksten Preissteigerungen. In diesen Lagen werden regelmäßig Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei besonders gut ausgestattete Objekte in Toplagen auch deutlich darüber liegen können.

Die Stadtrandbezirke und Außengebiete profitieren ebenfalls von der hohen Nachfrage, zeigen jedoch moderatere Preissteigerungen. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Familien weichen zunehmend in diese Bereiche aus, da sie dort noch bezahlbaren Wohnraum mit größeren Grundstücken finden können. Stadtteile wie Porz, Chorweiler oder Mülheim bieten noch relative Preisvortteile, holen aber in der Entwicklung kontinuierlich auf.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen deuten auf eine Fortsetzung des positiven Trends hin. Die starke Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten führen. Allerdings wird erwartet, dass sich die Steigerungsraten auf einem etwas moderateren Niveau einpendeln werden.

Für die nächsten 12 Monate wird eine Preissteigerung von 5 bis 8 Prozent prognostiziert. Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte sich der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser der Marke von 1,2 Millionen Euro nähern. Die anhaltende Zuwanderung nach Köln, die wirtschaftliche Stabilität der Region und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden als stabilisierende Faktoren für diese Prognose gesehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen hat sich auf 5.100 Euro pro Quadratmeter erhöht, was einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 4.830 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,6 Prozent. Diese Entwicklung übertrifft die Erwartungen vieler Marktbeobachter und zeigt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,6 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung im aktuellen Jahr hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf einem hohen Niveau, wobei besonders Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen stark nachgefragt sind. Das verfügbare Angebot bleibt weiterhin begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf 72 Tage im dritten Quartal 2025 verkürzt, was die hohe Nachfrage und die Bereitschaft der Käufer zu schnellen Entscheidungen unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann aber die bestehende Nachfrage nicht vollständig bedienen. Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen erzielen Spitzenpreise und sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig verkauft. Der Bestandsmarkt profitiert ebenfalls von der hohen Nachfrage, wobei sanierte Altbauwohnungen besonders begehrt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen. In den zentralen Lagen wie der Innenstadt, Altstadt-Nord und Altstadt-Süd sowie in beliebten Vierteln wie Ehrenfeld, Nippes und dem Agnesviertel werden regelmäßig Spitzenpreise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen in Topllagen können sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die Stadtrandbezirke und Außengebiete zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter Infrastruktur wie Rodenkirchen, Marienburg oder Hahnwald ebenfalls hohe Preise aufweisen, bieten periphere Lagen wie Chorweiler, Porz oder Kalk noch relative Preisvortteile mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.000 und 4.000 Euro. Diese Gebiete verzeichnen jedoch zunehmend Aufwertungstendenzen und könnten mittelfristig von Gentrifizierungsprozessen profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des positiven Trends bei Eigentumswohnungen, allerdings mit leicht abgeschwächten Steigerungsraten. Die anhaltend hohe Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen führen, die sich jedoch auf einem moderateren Niveau von 3 bis 5 Prozent jährlich einpendeln dürften.

Für die nächsten 12 Monate wird erwartet, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis die Marke von 5.300 Euro überschreiten könnte. Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte sich der Preis bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter stabilisieren. Die niedrigen Zinsen, die anhaltende Urbanisierung und die Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Kulturstandort werden als unterstützende Faktoren für diese Entwicklung gesehen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittliche Miete für Bestandshäuser liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, während Neubauhäuser durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Preise reflektieren die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich bei Bestandshäusern eine moderate Steigerung von 0,5 Prozent, während Neubauhäuser eine deutlichere Erhöhung von 6,8 Prozent verzeichnen. Diese unterschiedliche Entwicklung ist primär auf die Mietpreisbremse zurückzuführen, die bei Bestandsimmobilien greift, während Neubauten von dieser Regelung ausgenommen sind. Die Jahresentwicklung zeigt einen kontinuierlichen Aufwärtstrend, wobei genaue Vergleichszahlen zum Vorjahr nicht verfügbar sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern in Köln bewegt sich auf einem sehr hohen Niveau. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da die Kaufpreise für viele unerschwinglich geworden sind. Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, was zu einer extrem angespannten Marktsituation führt. Moderne und energieeffiziente Häuser sind besonders begehrt und werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist relativ gering, da Investoren häufig den lukrativeren Verkauf bevorzugen. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Die wenigen verfügbaren Neubauhäuser zur Miete erzielen Spitzenpreise und sind meist an zahlungskräftige Mieter gerichtet. Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktmacht der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Lage. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Lindenthal, Sülz, Rodenkirchen oder Marienburg werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen sind besonders bei einkommensstarken Familien beliebt, die Wert auf eine zentrale Lage mit guter Infrastruktur legen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind die Mieten deutlich moderater. In Stadtteilen wie Porz, Chorweiler oder Ossendorf liegen die Mieten für Häuser typischerweise zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Verkehrsanbindung und die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielen bei der Standortwahl eine entscheidende Rolle.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums bei Häusern. Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien wirken, kann jedoch den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht beheben. Für Bestandshäuser wird eine jährliche Mietsteigerung von 1 bis 3 Prozent prognostiziert.

Bei Neubauhäusern dürfte die Preisentwicklung dynamischer verlaufen, da diese von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Hier könnten die Mieten in den nächsten 12 Monaten um weitere 4 bis 6 Prozent steigen. Langfristig wird erwartet, dass sich der Mietmarkt für Häuser auf hohem Niveau stabilisiert, wobei die Verfügbarkeit weiterhin das Hauptproblem bleiben wird. Politische Interventionen und mögliche Änderungen in der Mietgesetzgebung könnten die Entwicklung beeinflussen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochpreisig und angespannt. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen im Durchschnitt 19,65 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Preise platzieren Köln weiterhin unter den teuersten Mietstädten Deutschlands.

Die Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt eine moderate Steigerung von 0,5 Prozent bei Bestandswohnungen, was hauptsächlich auf die regulierende Wirkung der Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Neubauwohnungen verzeichnen hingegen eine deutlichere Erhöhung von 6,8 Prozent, da sie von der Mietpreisbremse ausgenommen sind und Vermieter hier freiere Preisgestaltungsmöglichkeiten haben. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mieten setzt sich damit fort, wenn auch in unterschiedlichem Tempo für verschiedene Marktsegmente.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Köln bewegt sich weiterhin auf einem außerordentlich hohen Niveau. Die Stadt verzeichnet einen kontinuierlichen Zuzug von Studenten, jungen Berufstätigen und Familien, was den Druck auf den Mietwohnungsmarkt erhöht. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer extrem angespannten Marktsituation führt.

Besonders stark nachgefragt sind Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und neue Mietobjekte werden oft innerhalb weniger Stunden oder Tage vermietet. Massenbesichtigungen mit Dutzenden von Interessenten sind keine Seltenheit, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten. Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken, und viele Neubauprojekte sind bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich. In den begehrten zentralen Lagen wie der Innenstadt, Neustadt-Nord und Neustadt-Süd sowie in Trendvierteln wie Ehrenfeld, Nippes und dem Belgischen Viertel werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und über 22 Euro für Neubauwohnungen erzielt. Luxuswohnungen in Bestlagen können sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In den Stadtrandbezirken und weniger zentralen Lagen sind die Mieten moderater, aber immer noch auf hohem Niveau. Stadtteile wie Chorweiler, Meschenich oder Bilderstöckchen bieten Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen. Diese Gebiete werden zunehmend von Mietern nachgefragt, die aus den teuren Zentrumslagen verdrängt werden. Auch hier ist jedoch eine kontinuierliche Preissteigerung zu beobachten, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Stadtteile mit guter S-Bahn- oder Straßenbahnanbindung wie Deutz, Kalk oder Mülheim befinden sich in einem Aufwertungsprozess und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen in diesen Gebieten lassen weitere Preissteigerungen erwarten.

Prognose und Ausblick

Die Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des angespannten Mietwohnungsmarktes in Köln. Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung bei Bestandswohnungen wirken, wobei moderate Steigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich erwartet werden. Diese Entwicklung wird jedoch stark von der weiteren politischen Ausgestaltung der Mietregulierung abhängen.

Bei Neubauwohnungen ist mit dynamischeren Preissteigerungen zu rechnen. Hier könnten die Mieten in den nächsten 12 Monaten um weitere 5 bis 7 Prozent steigen, da die hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft und keine regulatorischen Einschränkungen bestehen. Die durchschnittliche Miete für Neubauwohnungen könnte bis Ende 2026 die Marke von 21 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Langfristig wird die Entwicklung des Kölner Mietwohnungsmarktes von verschiedenen Faktoren abhängen. Die geplanten Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, allerdings nur, wenn die Bauaktivität signifikant gesteigert werden kann. Die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschafts- und Universitätsstandort sowie die demografische Entwicklung werden weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus. Die Stadt Köln hat ambitionierte Ziele für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum formuliert, deren Umsetzung entscheidend für die soziale Balance in der Stadt sein wird. Ohne eine deutliche Ausweitung des Angebots im mittleren und unteren Preissegment droht eine weitere Verschärfung der sozialen Segregation.

Fazit

Der Kölner Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch und von starken Preissteigerungen geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigt sich eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was zu einer der stärksten Quartalsentwicklungen der letzten Jahre geführt hat.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung bei Kaufhäusern mit einer Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Auch Eigentumswohnungen verzeichnen mit 5,6 Prozent eine deutliche Wertsteigerung. Der Mietmarkt entwickelt sich differenzierter, wobei die Mietpreisbremse bei Bestandsimmobilien dämpfend wirkt, während Neubauten deutliche Preissteigerungen aufweisen.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben signifikant, wobei zentrale und beliebte Viertel Spitzenpreise erzielen, während periphere Lagen noch relative Preisvortteile bieten. Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des positiven Trends hin, allerdings mit leicht abgeschwächten Steigerungsraten.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Kölner Immobilienmarkt attraktiv, erfordert jedoch schnelle Entscheidungen und eine solide Finanzierung. Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen und gleichzeitig die wirtschaftliche Attraktivität des Standorts zu erhalten.