Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer bemerkenswerten Verfassung. Die Domstadt am Rhein zeigt eine deutliche Zweiteilung zwischen Kauf- und Mietmarkt: Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen spürbare Steigerungen verzeichnen, bleibt der Mietmarkt vergleichsweise stabil, jedoch von extremer Angebotsspannung geprägt. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität Kölns als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt wider.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine beeindruckende Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime liegt aktuell bei 1.065.120 Euro, was einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Vergleich zu Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 958.600 Euro lag, entspricht dies einer beachtlichen Steigerung von 11,1 Prozent innerhalb nur eines Quartals.

Der Quadratmeterpreis für Häuser hat sich auf 4.802 Euro/m² eingependelt. Diese Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung: Während im zweiten Quartal 2025 noch durchschnittlich 4.650 Euro/m² gezahlt wurden, bedeutet der aktuelle Wert eine Steigerung von 3,3 Prozent. Im Jahresvergleich zu Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 4.688 Euro lag, beträgt die Preissteigerung moderate 2,4 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung in den letzten Monaten hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich deutlich weniger ausgeprägt als bei Eigentumswohnungen. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verknappt. Während in Q2 2025 noch durchschnittlich 320 Häuser zum Verkauf standen, reduzierte sich diese Zahl in Q3 auf etwa 285 Objekte, was einem Rückgang von fast 11 Prozent entspricht.

Die Nachfrage bleibt trotz der gestiegenen Preise auf hohem Niveau stabil. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und guter Verkehrsanbindung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 95 Tagen in Q2 auf aktuell 88 Tage verkürzt, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht. Neubauaktivitäten im Einfamilienhausbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf die Außenbezirke, wo noch entsprechende Grundstücke verfügbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Kaufhäuser in Köln zeigt erhebliche Unterschiede je nach Stadtteil. In den Premium-Lagen wie Marienburg, Hahnwald und Rodenkirchen werden Spitzenpreise von über 7.500 Euro/m² erzielt, während in Q2 2025 hier noch Preise um 7.200 Euro/m² üblich waren. Die zentrumsnahen Viertel wie Lindenthal und Sülz verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.800 Euro, was einer Steigerung von etwa 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

In den Stadtrandbezirken wie Porz, Chorweiler oder Meschenich liegen die Preise weiterhin deutlich niedriger bei 3.200 bis 3.800 Euro/m², haben aber ebenfalls eine Aufwärtsentwicklung von etwa 2,5 Prozent im Quartalsvergleich erfahren. Besonders dynamisch entwickeln sich die aufstrebenden Viertel wie Nippes und Ehrenfeld, wo die Quadratmeterpreise von durchschnittlich 4.800 Euro in Q2 auf nun 5.100 Euro gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends, allerdings mit abgeschwächter Dynamik. Die Prognose geht von einer jährlichen Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent aus. Treibende Faktoren bleiben die anhaltende Zuwanderung in die Rheinmetropole, die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und das weiterhin begrenzte Angebot an Bauland.

Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage auf hohem Niveau halten. Allerdings könnten strengere Kreditvergaberichtlinien und die gestiegenen Baukosten das Wachstum dämpfen. Mittelfristig wird mit einer Marktberuhigung gerechnet, wobei die Preise auf dem erreichten hohen Niveau verharren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 als besonders dynamisch. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.100 Euro/m², wobei einzelne Quellen auch Werte von 5.034 Euro/m² nennen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 4.829 Euro/m² lag, entspricht dies einer beachtlichen Steigerung von 5,6 Prozent.

Die Preisentwicklung zeigt eine klare Beschleunigung: Während der Quadratmeterpreis in Q3 2024 noch bei 4.905 Euro lag, bedeutet der aktuelle Wert eine Jahressteigerung von 2,6 Prozent. Bemerkenswert ist, dass die Preissteigerung im letzten Quartal allein mehr als doppelt so hoch war wie im gesamten Vorjahr. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern liegt der mittlere Kaufpreis somit bei etwa 382.500 Euro, verglichen mit 362.175 Euro im Vorquartal.

Marktdynamik

Das Segment der Eigentumswohnungen erweist sich als der dynamischste Bereich des Kölner Immobilienmarktes. Die Marktdynamik ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang charakterisiert. Das verfügbare Angebot hat sich von etwa 1.850 Wohnungen in Q2 2025 auf aktuell nur noch 1.680 Objekte reduziert, was einem Rückgang von über 9 Prozent entspricht.

Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sich sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien eignen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich deutlich von 78 Tagen in Q2 2025 auf aktuell 72 Tage verkürzt. Bei besonders attraktiven Objekten in guten Lagen liegt die Vermarktungszeit oft unter 30 Tagen. Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf größere Entwicklungsprojekte in Deutz, Mülheim und dem Rheinauhafen, kann aber die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Südstadt und im Agnesviertel, werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro/m² erzielt, während diese Lagen in Q2 2025 noch bei etwa 6.700 Euro/m² notierten. Der begehrte Stadtteil Lindenthal verzeichnet Preise zwischen 5.800 und 6.500 Euro/m², was einer Steigerung von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Die aufstrebenden Viertel wie Ehrenfeld und Nippes haben eine besonders dynamische Entwicklung erfahren. Hier stiegen die Preise von durchschnittlich 4.500 Euro/m² in Q2 auf nun 4.750 bis 5.000 Euro/m². In den peripheren Lagen wie Chorweiler, Seeberg oder Ostheim liegen die Preise weiterhin bei 2.800 bis 3.400 Euro/m², zeigen aber auch hier eine Aufwärtsentwicklung von etwa 3 Prozent. Besonders gefragt sind sanierte Altbauwohnungen in den Gründerzeitvierteln, die Preise von bis zu 8.000 Euro/m² erzielen können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten rechnen mit weiteren Preissteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch die anhaltende Urbanisierung, die Attraktivität Kölns als Universitätsstadt und die stabilen Arbeitsmarktbedingungen weiter gestützt.

Als dämpfende Faktoren könnten sich die gestiegenen Finanzierungskosten und verschärfte Eigenkapitalanforderungen der Banken erweisen. Dennoch wird erwartet, dass die Preise aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits weiter steigen werden. Insbesondere energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandsobjekte mit guter Energiebilanz werden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 als kleines, aber stabiles Segment. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und Hochrechnungen liegt die durchschnittliche Miete für ein Einfamilienhaus bei etwa 2.850 Euro monatlich. Dies entspricht bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 140 Quadratmetern einem Quadratmeterpreis von rund 20,35 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei 2.780 Euro lag, bedeutet dies eine moderate Steigerung von 2,5 Prozent.

Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Während in Q3 2024 noch durchschnittlich 2.650 Euro Monatsmiete für ein Einfamilienhaus gezahlt wurden, liegt der aktuelle Wert um 7,5 Prozent höher. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Verknappung des Angebots und die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum mit Garten wider, die sich seit der Pandemie verfestigt hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Köln ist traditionell sehr begrenzt und macht nur etwa 3 Prozent des gesamten Mietmarktes aus. Im dritten Quartal 2025 stehen durchschnittlich nur 45 bis 50 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, verglichen mit etwa 55 Objekten in Q2 2025. Diese weitere Verknappung des ohnehin kleinen Angebots führt zu einer erhöhten Konkurrenzsituation unter den Mietinteressenten.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensgruppen, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich von 42 Tagen in Q2 auf aktuell 35 Tage verkürzt. Neubauten zur Vermietung sind in diesem Segment praktisch nicht existent, da Investoren sich auf den lukrativeren Wohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In den Premium-Lagen wie Marienburg, Müngersdorf und Junkersdorf werden Monatsmieten von 3.500 bis 4.500 Euro für hochwertige Objekte aufgerufen, was einer Steigerung von etwa 3 Prozent gegenüber Q2 2025 entspricht. In diesen Vierteln liegt der Quadratmeterpreis bei 25 bis 30 Euro.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Longerich, Widdersdorf oder Roggendorf liegen die Mieten zwischen 2.200 und 2.800 Euro monatlich, bei Quadratmeterpreisen von 15 bis 18 Euro. Diese Lagen verzeichneten eine moderate Steigerung von etwa 2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. In den Randbezirken wie Porz oder Worringen sind Häuser bereits ab 1.800 Euro monatlich verfügbar, wobei auch hier eine leichte Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshäusermarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preisentwicklung erwartet. Die Prognose geht von jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent aus. Das strukturell knappe Angebot wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern, da kaum Neubauten in diesem Segment geplant sind.

Die Nachfrage dürfte aufgrund des Trends zum Home-Office und dem Wunsch nach mehr Wohnraum weiterhin hoch bleiben. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das größte und wichtigste Segment des Immobilienmarktes. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt aktuell bei 16,76 Euro/m², was bei einer typischen 70-Quadratmeter-Wohnung einer Monatsmiete von 1.173 Euro entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei 16,68 Euro lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von 0,5 Prozent.

Deutlich dynamischer entwickelt sich der Neubauwohnungsmarkt mit aktuellen Mietpreisen von 19,65 Euro/m². Dies bedeutet eine erhebliche Steigerung von 6,8 Prozent gegenüber Q2 2025, als Neubauwohnungen noch für durchschnittlich 18,40 Euro/m² vermietet wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich bei Bestandswohnungen eine Steigerung von etwa 2 Prozent, während Neubauten um fast 8 Prozent teurer geworden sind.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Köln ist von extremer Anspannung geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich von etwa 2.100 Objekten in Q2 2025 auf aktuell nur noch 1.950 Wohnungen reduziert. Diese Verknappung trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere im Segment der Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen für Singles und Paare sowie der Drei-Zimmer-Wohnungen für kleine Familien.

Die durchschnittliche Vermietungsdauer liegt bei nur 21 Tagen, wobei attraktive Objekte oft schon nach der ersten Besichtigung vergeben werden. Die Leerstandsquote ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent. Die Neubautätigkeit kann mit jährlich etwa 2.500 neuen Wohnungen den Bedarf von geschätzten 6.000 Wohnungen pro Jahr nicht decken. Die Mietpreisbremse wirkt zwar dämpfend auf die Preisentwicklung, kann aber das grundlegende Marktungleichgewicht nicht beheben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kölner Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und begehrten Lagen wie der Südstadt, dem Belgischen Viertel und Teilen von Lindenthal werden Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro/m² für Bestandswohnungen erzielt, während diese in Q2 2025 noch bei 17,50 bis 21 Euro/m² lagen. Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen Mieten von bis zu 25 Euro/m².

Die beliebten Viertel Ehrenfeld, Nippes und Sülz verzeichnen Durchschnittsmieten von 15 bis 17 Euro/m² für Bestandswohnungen, was einer Steigerung von etwa 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. In den Außenbezirken wie Chorweiler, Meschenich oder Ostheim liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro/m², haben aber auch hier eine leichte Aufwärtsentwicklung von 0,5 bis 1 Prozent erfahren. Besonders stark nachgefragt sind sanierte Altbauwohnungen in den Gründerzeitvierteln, die Mieten von 20 Euro/m² und mehr erzielen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Die Prognose geht von jährlichen Mietsteigerungen zwischen 1 und 3 Prozent aus, wobei Neubauwohnungen und energetisch sanierte Bestandswohnungen höhere Steigerungsraten aufweisen dürften.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die angekündigten großen Entwicklungsprojekte in Kreuzfeld und am Deutzer Hafen werden frühestens ab 2027 für Entlastung sorgen. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verlängerung oder Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die nominalen Preissteigerungen begrenzen, werden aber voraussichtlich zu verstärkten Umgehungsstrategien wie möblierten Vermietungen führen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit deutlichen Preiszuwächsen im Kaufsegment und moderaten Steigerungen bei den Mieten. Die Domstadt bleibt ein hochattraktiver Standort, was sich in der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot widerspiegelt. Während Käufer mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen, bleibt der Mietmarkt durch regulatorische Eingriffe gedämpft, aber extrem angespannt. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Dynamik im Kaufmarkt fortsetzt oder eine Konsolidierung eintritt.