Immobilienmarktbericht Köln - 3. Quartal 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der dynamischsten Märkte Deutschlands. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine bemerkenswerte Preisentwicklung im Vergleich zum Vorquartal, wobei insbesondere das Kaufsegment für Häuser eine außergewöhnliche Dynamik aufweist. Der vorliegende Bericht bietet eine umfassende Analyse der vier zentralen Marktsegmente und deren Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigenheime in Köln verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser erreichte etwa 1.065.120 Euro, was einer signifikanten Steigerung von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei circa 957.000 Euro lag. Diese außergewöhnliche Quartalsentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Kölner Immobilienmarktes wider.

Die Quadratmeterpreise für Häuser stiegen im dritten Quartal auf durchschnittlich 4.770 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber den 4.520 Euro pro Quadratmeter im Vorquartal entspricht. Im Jahresvergleich, also vom dritten Quartal 2024 zum dritten Quartal 2025, zeigt sich mit einer Preissteigerung von 2,4 Prozent eine moderatere, aber dennoch positive Entwicklung. Diese Diskrepanz zwischen der starken Quartalsdynamik und dem moderateren Jahreswachstum deutet auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung in den letzten Monaten hin.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist geprägt von einer sehr hohen Nachfrage bei gleichzeitig eingeschränktem Angebot. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem Interessenten schnelle Entscheidungen treffen müssen und häufig mit mehreren Mitbewerbern um dieselbe Immobilie konkurrieren. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin eingeschränkt, was hauptsächlich auf die begrenzte Baulandverfügbarkeit im Kölner Stadtgebiet und die in den letzten Jahren gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Besonders knapp ist das Angebot an familiengerechten Eigenheimen mit drei bis fünf Zimmern und eigenem Garten. Diese Immobilientypen sind besonders bei Familien mit Kindern gefragt, die aus Mietwohnungen in Eigentum wechseln möchten. Die strukturelle Angebotsknappheit wird durch die demografische Entwicklung und den anhaltenden Zuzug in die Rheinmetropole weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kölns bleiben signifikant. Die höchsten Preise werden weiterhin in den beliebten Vierteln in Zentrumsnähe sowie in den etablierten Wohnlagen wie Lindenthal, Sülz und Rodenkirchen erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, und Objekte in Top-Lagen können Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die Stadtrandgebiete und die rechtsrheinischen Stadtteile weisen generell etwas niedrigere Preise auf, wobei sich die Nachfrage zunehmend auch auf diese Bereiche erstreckt. Stadtteile wie Porz, Mülheim oder Ehrenfeld, die lange Zeit als weniger attraktiv galten, erleben eine kontinuierliche Aufwertung und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungsraten. Diese Entwicklung wird durch die bessere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die zunehmende Gentrifizierung dieser Viertel begünstigt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung, allerdings mit moderateren Steigerungsraten als im dritten Quartal 2025 beobachtet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivitäten absehbar ist. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Zinsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage, werden entscheidenden Einfluss auf die künftige Marktentwicklung haben.

Der Markt präsentiert sich robust und dynamisch, wobei die außergewöhnliche Preisdynamik des dritten Quartals möglicherweise eine temporäre Spitze darstellt. Mittelfristig ist mit einer Normalisierung auf Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent jährlich zu rechnen, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen erreichte 5.100 Euro, was einer Steigerung von 5,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht, in dem der Preis bei circa 4.829 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 2,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine solide, wenn auch moderatere Wachstumsrate. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf 72 Tage im dritten Quartal verkürzt, was auf eine beschleunigte Marktdynamik und eine hohe Nachfrage hindeutet.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen ist charakterisiert durch eine stark ausgeprägte Nachfrage bei gleichzeitiger Verringerung des Angebots im Vergleich zum Vorquartal. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 und 90 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind. Diese Wohnungsgrößen eignen sich zudem hervorragend als Kapitalanlage zur Vermietung.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich etwas dynamischer als im Häusersegment, da hier durch verdichtete Bauweise effizienter mit dem knappen Bauland umgegangen werden kann. Dennoch bleibt das Neubauvolumen hinter dem Bedarf zurück, was die Preise weiter stützt. Bestandswohnungen mit guter Bausubstanz und moderner Ausstattung erzielen Preise, die nur marginal unter Neubauniveau liegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrumsnahe und beliebte Stadtteile wie die Südstadt, das Belgische Viertel oder Nippes verzeichnen nicht nur höhere Preise, sondern auch eine deutlich schnellere Vermarktung. Hier können Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen erreicht werden.

In den Stadtrandgebieten zeigt sich die Marktdynamik weniger ausgeprägt, allerdings ist auch hier ein kontinuierlicher Preisanstieg erkennbar. Stadtteile wie Chorweiler oder Seeberg, die traditionell niedrigere Preise aufweisen, profitieren zunehmend von der allgemeinen Marktentwicklung und der Verdrängung von Käufern aus den teureren Innenstadtlagen. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 3.500 und 4.500 Euro, was für viele Ersterwerberfamilien noch erschwinglich ist.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation mit einem fortgesetzten Nachfrageüberhang. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings mit moderateren Raten von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die Attraktivität von Eigentumswohnungen als inflationsgeschützte Kapitalanlage bleibt bestehen, was die Nachfrage weiterhin stützen wird.

Ein limitierender Faktor für weiteres Preiswachstum könnte die Entwicklung der Hypothekenzinsen sein. Sollten diese weiter steigen, würde dies die Finanzierungskosten erhöhen und möglicherweise zu einer Nachfragedämpfung führen. Die Marktsituation bleibt angespannt mit leichten Angebotsverknappungen, was mittelfristig zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit moderaten Steigerungen. Während konkrete Eurowerte für das dritte Quartal nicht detailliert verfügbar sind, lässt sich eine moderate Aufwärtsentwicklung der Mietpreise konstatieren. Diese Entwicklung steht in einem bemerkenswerten Kontrast zur dynamischen Entwicklung im Kaufsegment und deutet auf eine gewisse Entkopplung der beiden Marktsegmente hin.

Die durchschnittlichen Mieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die gesetzliche Mietpreisbremse beeinflusst, die extreme Preissprünge verhindert und für eine gewisse Stabilität sorgt. Im Vergleich zum zweiten Quartal zeigen sich keine signifikanten Sprünge, was auf einen ausgeglichenen Markt hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf einem stabil hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Viele potenzielle Mieter von Häusern sind Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, aber dennoch den Wunsch nach mehr Platz und einem eigenen Garten haben. Diese Zielgruppe konkurriert um ein begrenztes Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufig mehreren Interessenten pro Objekt führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist durch den allgemeinen Baulandmangel stark eingeschränkt. Investoren fokussieren sich bei Neubauprojekten häufig auf Mehrfamilienhäuser oder Wohnungskomplexe, da diese eine höhere Rendite versprechen. Die wenigen neu errichteten Mietshäuser werden häufig im oberen Preissegment angeboten und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentral gelegene Mietsobjekte sind weiterhin besonders gefragt und erzielen tendenziell höhere Mieten. In beliebten Stadtteilen wie Lindenthal, Sülz oder Rodenkirchen können für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von über 3.000 Euro monatlich aufgerufen werden. Diese Objekte zeichnen sich durch ihre exzellente Lage, moderne Ausstattung und häufig auch historischen Charme aus.

In den Randlagen sind die Mieten geringfügig günstiger, wobei auch hier der Marktdruck steigt. Stadtteile wie Widdersdorf, Lövenich oder Weiden bieten familienfreundliche Umgebungen mit guter Infrastruktur zu moderateren Preisen. Die durchschnittlichen Mieten für Einfamilienhäuser liegen hier zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderates Mietpreiswachstum erwartet. Die gesetzliche Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, sodass extreme Preissprünge unwahrscheinlich sind. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent, was in etwa der allgemeinen Inflationsrate entspricht.

Der Markt gilt als stabil, jedoch weiterhin angespannt aufgrund des begrenzten Angebots. Eine weitere Verknappung am Mietmarkt ist nicht ausgeschlossen, insbesondere wenn die Neubautätigkeit nicht signifikant zunimmt. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen zunächst im Mietsegment verbleiben werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 0,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Neubauwohnungen hingegen verzeichnen mit einer durchschnittlichen Miete von 19,65 Euro pro Quadratmeter eine deutlich dynamischere Entwicklung mit einem Anstieg von 6,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Diese Zweiteilung des Marktes reflektiert die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen und Marktdynamiken. Während Bestandswohnungen durch die Mietpreisbremse in ihrer Preisentwicklung limitiert sind, können bei Neubauwohnungen marktgerechte Mieten verlangt werden. Die Differenz von fast 3 Euro pro Quadratmeter zwischen Bestands- und Neubauwohnungen verdeutlicht diese Spreizung.

Marktdynamik

Das Angebotsvolumen im Wohnungsmietmarkt schrumpft weiter bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage. Diese Entwicklung führt zu einem extrem angespannten Markt, in dem Wohnungssuchende häufig Kompromisse eingehen müssen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 78 Tagen im zweiten Quartal auf 72 Tage im dritten Quartal verkürzt, was eine leichte Beschleunigung der Marktdynamik signalisiert.

Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Paare. Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen mit Mieten unter 800 Euro warm sind praktisch nicht mehr verfügbar und werden, wenn überhaupt angeboten, innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und häufig zusätzliche Anforderungen an die Bonität stellen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und gefragten Stadtteilen wie dem Belgischen Viertel, der Südstadt oder Ehrenfeld liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen teilweise über 22 Euro pro Quadratmeter verlangt, während gut geschnittene Altbauwohnungen Mieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Stadtrand- und Randlagen bieten günstigere Alternativen, wobei auch hier eine leicht steigende Tendenz zu beobachten ist. In Stadtteilen wie Chorweiler, Meschenich oder Finkenberg liegen die durchschnittlichen Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den teureren Innenstadtlagen und verzeichnen eine steigende Nachfrage.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Kalk oder Mülheim erleben eine Renaissance und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die verbesserte Infrastruktur und die Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig moderateren Preisen machen diese Viertel besonders für junge Haushalte und Studenten attraktiv.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Wohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten extrem angespannt bleiben. Die Prognosen deuten auf moderate Mietsteigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich hin, wobei die Mietpreisbremse weiterhin dämpfend wirkt. Diese regulatorische Maßnahme verhindert zwar extreme Preissprünge, löst jedoch nicht das grundlegende Problem der Angebots-Nachfrage-Schere.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu befriedigen. Experten gehen davon aus, dass jährlich mindestens 6.000 neue Wohnungen in Köln entstehen müssten, um den Bedarf zu decken. Die tatsächlichen Fertigstellungszahlen liegen jedoch deutlich darunter, was die Marktsituation weiter verschärfen wird.

Ein zusätzlicher Faktor ist die demografische Entwicklung Kölns. Die Stadt verzeichnet weiterhin einen positiven Wanderungssaldo, insbesondere bei jungen Menschen zwischen 18 und 35 Jahren. Diese Altersgruppe ist primär auf den Mietmarkt angewiesen und verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich. Mittelfristig ist daher keine Entspannung der Situation zu erwarten, es sei denn, es kommt zu einer signifikanten Ausweitung der Neubautätigkeit oder regulatorischen Eingriffen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochdynamisch und von starken Preisanstiegen geprägt. Besonders bemerkenswert ist die außergewöhnliche Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf mit einem Quartalsanstieg von über 11 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität Kölns als Wohn- und Wirtschaftsstandort.

Die strukturelle Angebotsknappheit in allen vier analysierten Marktsegmenten bleibt die zentrale Herausforderung. Während die Nachfrage durch Zuzug, demografische Entwicklung und niedrige Zinsen weiterhin hoch bleibt, kann das Angebot aufgrund begrenzter Baulandverfügbarkeit und regulatorischer Hürden nicht mithalten. Diese Diskrepanz führt zu einem anhaltenden Preisdruck und einer Verschärfung der Wohnungssituation, insbesondere für einkommensschwächere Haushalte.

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung hin, allerdings mit moderateren Steigerungsraten als im dritten Quartal 2025. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere die weitere Zinsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage, werden dabei eine entscheidende Rolle spielen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit hohem Wettbewerbsdruck einstellen.