Immobilienmarktbericht Köln - Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal. Die Rheinmetropole profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und der anhaltenden Zuwanderung. Mit über einer Million Einwohnern bleibt Köln einer der attraktivsten Immobilienmärkte Nordrhein-Westfalens.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime in Köln bei 1.065.120 Euro, was einen bemerkenswerten Anstieg von 11,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Durchschnittspreis noch bei 958.765 Euro lag. Der Quadratmeterpreis für Häuser beträgt aktuell 4.802 Euro und verzeichnet damit eine Steigerung von 2,4 Prozent im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Preis bei 4.688 Euro pro Quadratmeter lag.

Die zweistellige Quartalssteigerung signalisiert eine deutliche Belebung des Marktes nach der zurückhaltenden Phase der Vorquartale. Besonders begehrt sind Einfamilienhäuser mit Garten in etablierten Wohnlagen, die von der gestiegenen Nachfrage nach mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich profitieren. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert: Während Bestandsimmobilien in guten Lagen teilweise Preissteigerungen von über 15 Prozent verzeichnen, entwickeln sich die Preise für renovierungsbedürftige Objekte moderater.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar intensiviert. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine stabilere Zinsentwicklung angezogen hat. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von etwa 120 Tagen im Vorquartal auf aktuell 95 Tage verkürzt, was die gestiegene Kaufbereitschaft unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser konzentriert sich hauptsächlich auf die Außenbezirke und eingemeindeten Vororte. Projekte in Stadtteilen wie Widdersdorf, Libur und Porz-Wahn verzeichnen eine rege Nachfrage, wobei die Fertigstellungsquote im Vergleich zum Vorjahr um etwa 8 Prozent gestiegen ist. Der Leerstand bei Eigenheimen ist praktisch nicht vorhanden und liegt deutlich unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen bleiben erheblich. In Premium-Lagen wie Marienburg, Hahnwald und Lindenthal liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 6.500 und 8.000 Euro, während sie in einfacheren Lagen wie Chorweiler oder Meschenich bei 3.200 bis 3.800 Euro rangieren. Die linksrheinischen Stadtteile verzeichnen dabei generell höhere Preise als die rechtsrheinischen Gebiete, wobei sich dieser Unterschied im aktuellen Quartal leicht verringert hat.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Preise in aufstrebenden Vierteln wie Ehrenfeld und Nippes, wo die Quadratmeterpreise mittlerweile bei 5.200 bis 5.800 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zur Innenstadt und dem zunehmenden Interesse junger Familien. Am Stadtrand, in Bereichen wie Rodenkirchen oder Sürth, stabilisieren sich die Preise auf einem Niveau von 4.800 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf erwartet. Experten prognostizieren eine jährliche Wertsteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Grundstücken und die restriktive Baulandpolitik werden das Angebot weiterhin begrenzen.

Mittelfristig dürfte sich der Markt auf dem erreichten Niveau stabilisieren, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren werden. Die demografische Entwicklung Kölns mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum bis 2030 stützt die positive Markterwartung nachhaltig.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Köln erreicht im dritten Quartal 2025 einen Durchschnittswert von 5.034 Euro, was einer Steigerung von 2,6 Prozent im Vergleich zum Q3 2024 entspricht, als der Preis noch bei 4.905 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnet der Markt einen Anstieg von 5,6 Prozent, was die positive Dynamik im Wohnungssegment unterstreicht.

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern ergibt sich somit ein Kaufpreis von etwa 377.550 Euro. Neubauwohnungen liegen dabei preislich etwa 15 bis 20 Prozent über dem Durchschnitt, während Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren teilweise 25 Prozent unter dem Mittelwert gehandelt werden. Die Preisspanne reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter für einfache Lagen bis zu über 8.000 Euro in Toplage.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 deutlich belebt. Die Anzahl der Kaufinteressenten ist im Vergleich zum Vorquartal um geschätzte 20 Prozent gestiegen, was sich in kürzeren Vermarktungszeiten und häufigeren Bietergefechten bei attraktiven Objekten niederschlägt. Das Angebot konnte mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten, wodurch sich der Verkäufermarkt weiter verfestigt hat.

Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt eine positive Tendenz mit mehreren großen Projekten, die in den kommenden Monaten fertiggestellt werden. Besonders in den Entwicklungsgebieten Deutz, Mülheim und dem neuen Stadtteil Kreuzfeld entstehen moderne Wohnkomplexe mit insgesamt über 2.500 Einheiten. Die Vorvermietungsquote liegt bei durchschnittlich 85 Prozent, was das hohe Interesse an Neubauwohnungen verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb Kölns. In der Innenstadt und den angrenzenden Vierteln wie dem Belgischen Viertel, Südstadt und Neustadt-Süd liegen die Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.500 Euro. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die mittleren Lagen wie Sülz, Klettenberg und Lindenthal bewegen sich preislich zwischen 4.800 und 5.800 Euro pro Quadratmeter und bieten eine ausgewogene Mischung aus städtischem Leben und ruhigem Wohnen. In den Außenbezirken wie Porz, Kalk oder Humboldt-Gremberg sind Eigentumswohnungen bereits ab 3.500 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei diese Stadtteile zunehmend von Aufwertungsprozessen profitieren.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln wird voraussichtlich auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, die starke Wirtschaftsstruktur und die Attraktivität als Universitätsstadt werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Besonderes Potenzial wird in der Entwicklung der rechtsrheinischen Stadtteile gesehen, wo umfangreiche Stadtentwicklungsprojekte die Aufwertung vorantreiben. Die geplante Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere der Ausbau des Straßenbahnnetzes, wird die Attraktivität dieser Gebiete zusätzlich steigern und mittelfristig zu einer Angleichung der Preise führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Basierend auf den Marktbeobachtungen und unter Berücksichtigung der allgemeinen Entwicklung des Kölner Immobilienmarktes liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser im dritten Quartal 2025 bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht bei einem typischen Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern einer monatlichen Kaltmiete von 1.750 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung von etwa 2,5 Prozent zu verzeichnen, während der Jahresvergleich eine Erhöhung von rund 3,8 Prozent zeigt.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft dabei differenziert: Moderne, energieeffiziente Neubauten erzielen Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandsimmobilien ohne zeitgemäße Ausstattung bei etwa 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in Köln ist durch eine extrem knappe Angebotssituation gekennzeichnet. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 14 Tagen, wobei attraktive Objekte oft bereits nach wenigen Tagen vergeben sind. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer hohen Anzahl von Bewerbern pro Objekt führt - im Durchschnitt bewerben sich 40 bis 60 Interessenten auf ein inseriertes Miethaus.

Die Fluktuation im Segment der Mietshäuser ist traditionell gering, da Mieter diese Wohnform oft langfristig nutzen. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei etwa 8 Jahren, was deutlich über dem Durchschnitt bei Mietwohnungen liegt. Neue Mietobjekte kommen hauptsächlich durch private Vermieter auf den Markt, die aus beruflichen oder familiären Gründen ihre Immobilie temporär vermieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den bevorzugten Wohnlagen wie Rodenkirchen, Müngersdorf oder Junkersdorf liegen die Kaltmieten zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile punkten mit ihrer grünen Umgebung, guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur.

In den mittleren Lagen wie Weiden, Lövenich oder Vogelsang bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Stadtteile wie Fühlingen, Esch oder Immendorf bieten Häuser zur Miete für 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter an, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Ruhe die etwas weitere Entfernung zum Zentrum kompensieren.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltende Knappheit und die begrenzte Neubautätigkeit in diesem Segment werden den Vermietermarkt weiter stärken. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassender Modernisierung angeboten werden.

Mittelfristig könnte die verstärkte Entwicklung von Townhouse-Projekten und verdichteten Einfamilienhausgebieten für eine leichte Entspannung sorgen. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird jedoch durch den Trend zum Homeoffice und den Wunsch nach mehr Wohnfläche weiterhin hoch bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Köln liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,20 Euro pro Quadratmeter kalt. Dies bedeutet für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 924 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist eine Steigerung von etwa 3,1 Prozent zu verzeichnen, während die Jahressteigerung bei moderaten 4,2 Prozent liegt.

Die Preisspanne ist dabei erheblich: Während in einfachen Lagen und bei älteren Bestandswohnungen Mieten ab 9 Euro pro Quadratmeter möglich sind, werden für Neubauwohnungen in Toplagen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studierenden überproportionale Quadratmeterpreise erzielen.

Marktdynamik

Der Kölner Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Pro inserierter Wohnung gehen durchschnittlich 80 bis 120 Bewerbungen ein, wobei diese Zahl bei preisgünstigen Angeboten noch deutlich höher liegt.

Die Neubautätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht, kann aber den Bedarf bei weitem nicht decken. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 1.200 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der jährliche Bedarf auf über 6.000 Einheiten geschätzt wird. Die durchschnittliche Suchzeit für Wohnungssuchende hat sich auf 4 bis 6 Monate verlängert, wobei einkommensschwächere Haushalte oft noch länger suchen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Lagen und Szeneviertel wie das Belgische Viertel, die Südstadt oder Ehrenfeld verzeichnen Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem vielfältigen gastronomischen und kulturellen Angebot sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den etablierten Wohnvierteln wie Sülz, Lindenthal oder Nippes liegen die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität und urbaner Infrastruktur. Die Außenbezirke wie Chorweiler, Seeberg oder Ostheim bieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen und einer schwächeren Infrastruktur.

Eine besondere Dynamik zeigen die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Mülheim und Kalk, wo durch Stadtentwicklungsprojekte und Gentrifizierungsprozesse die Mieten teilweise stark anziehen. Hier sind Steigerungen von bis zu 8 Prozent innerhalb eines Jahres keine Seltenheit.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Köln wird auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubautätigkeit abhängen wird. Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche neue Regulierungen könnten das Wachstum dämpfen.

Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen können. Die Stadt Köln plant verschiedene große Wohnungsbauprojekte, deren Realisierung jedoch noch mehrere Jahre in Anspruch nehmen wird. Bis dahin bleibt der Kölner Mietwohnungsmarkt ein klassischer Vermietermarkt mit hohem Nachfragedruck und steigenden Preisen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit teilweise zweistelligen Preissteigerungen im Kaufsegment. Während der Markt für Kaufimmobilien von einer wiederkehrenden Nachfrage und moderaten Zinsen profitiert, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die Stadt steht vor der Herausforderung, durch verstärkte Neubautätigkeit und intelligente Stadtentwicklung bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die hohe Lebensqualität zu erhalten. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Kölner Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Preisentwicklung zunehmend differenziert nach Lage und Objektqualität verläuft.