Immobilienmarktbericht Köln Q3 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der dynamischsten Märkte Deutschlands. Nach einer bereits starken Entwicklung im zweiten Quartal setzt sich der Aufwärtstrend in allen Segmenten fort, wobei besonders der Kaufmarkt für Häuser eine außergewöhnliche Dynamik aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der Markt für Einfamilienhäuser in Köln ein neues Rekordniveau. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus beträgt aktuell 1.065.120 Euro, was einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.802 Euro entspricht. Diese Entwicklung markiert einen bemerkenswerten Anstieg gegenüber dem Vorquartal.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Kaufpreis bei 958.520 Euro lag, verzeichnet das dritte Quartal eine Preissteigerung von 11,1 Prozent. Dies stellt die stärkste quartalsweise Zunahme seit mehreren Jahren dar. Der Quadratmeterpreis stieg von 4.323 Euro im Q2 2025 auf die aktuellen 4.802 Euro, was ebenfalls einer Steigerung von etwa 11 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 4 bis 5 Prozent, was zeigt, dass die aktuelle Dynamik hauptsächlich in den letzten Monaten entstanden ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Köln bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Das verfügbare Angebot kann mit dieser intensiven Nachfrage nicht Schritt halten und bleibt deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage ist der Haupttreiber der aktuellen Preisentwicklung.

Besonders angespannt zeigt sich die Situation im Neubausegment. Die anhaltende Baulandknappheit in Köln, kombiniert mit den in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten, begrenzt die Fertigstellungszahlen erheblich. Die Neubauaktivität bleibt damit deutlich unter dem Niveau, das zur Entspannung des Marktes notwendig wäre. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb des Kölner Stadtgebiets. Die höchsten Preise werden weiterhin in den etablierten Wohnlagen des linksrheinischen Kölns erzielt, insbesondere in Stadtteilen wie Lindenthal, Sülz und Klettenberg. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig über 5.500 Euro.

Die rechtsrheinischen Stadtteile, traditionell etwas günstiger, holen jedoch zunehmend auf. Besonders Stadtteile wie Deutz und Poll profitieren von Stadtentwicklungsprojekten und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Am Stadtrand, in Gebieten wie Widdersdorf oder Esch/Auweiler, sind Einfamilienhäuser noch zu moderateren Preisen verfügbar, wobei auch hier die Preise deutlich anziehen.

Die beliebten Vororte wie Rodenkirchen oder Hahnwald bleiben Premiumlagen mit entsprechend hohen Preisen, die oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Preistrends erwartet, wenn auch möglicherweise mit moderaterem Tempo. Die strukturellen Faktoren - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben bestehen. Die Zuwanderung nach Köln und die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Kulturzentrum stützen die Nachfrage nachhaltig.

Mittelfristig könnte sich das Preiswachstum auf 3 bis 5 Prozent jährlich einpendeln, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen oder politischen Ereignisse eintreten. Die Baulandknappheit wird weiterhin ein limitierender Faktor bleiben, weshalb keine deutliche Angebotsausweitung zu erwarten ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 ebenfalls eine deutliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 5.100 Euro, wobei alternative Berechnungen einen Wert von 5.034 Euro pro Quadratmeter nennen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.830 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,6 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine Beschleunigung gegenüber dem vorherigen Quartal, in dem die Steigerung bei 3,2 Prozent lag.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,6 Prozent, was auf eine insgesamt stabilere, aber dennoch positive Entwicklung über das gesamte Jahr hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, insbesondere in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur und Nahversorgung. Das verfügbare Angebot kann mit dieser intensiven Nachfrage nicht Schritt halten und bleibt deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück.

Der Neubaubereich zeigt eine moderate Aktivität, wobei die Fertigstellungszahlen weiterhin unter dem Niveau liegen, das zur Marktentspannung notwendig wäre. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf das höherpreisige Segment, was die Versorgung im mittleren Preissegment zusätzlich verknappt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen der Innenstadt, insbesondere in der Altstadt und Neustadt, werden Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die südlichen Stadtteile wie Bayenthal und die Südstadt bleiben ebenfalls hochpreisig mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 6.000 Euro.

Die beliebten Veedel wie Ehrenfeld und Nippes, die sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben, liegen mit Preisen zwischen 4.800 und 5.500 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Mülheim oder Kalk bieten noch relative Preisvortiele mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Am Stadtrand, beispielsweise in Chorweiler oder Seeberg, sind Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 2.800 und 3.500 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei diese Gebiete zunehmend von Käufern entdeckt werden, die aus den teureren zentralen Lagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich einpendeln. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nachhaltig.

Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten, insbesondere durch größere Stadtentwicklungsprojekte, zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird die grundsätzliche Knappheit an verfügbarem Wohnraum in attraktiven Lagen bestehen bleiben, was die Preise weiterhin stützen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während keine separaten Daten ausschließlich für Häuser zur Miete verfügbar sind, lassen sich aus den Gesamtdaten für Wohngebäude relevante Erkenntnisse ableiten. Die durchschnittliche Miete für Bestandsobjekte liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten mit 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich höher liegen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Entwicklung. Die Bestandsmieten stiegen um 0,5 Prozent von 16,67 Euro auf 16,76 Euro pro Quadratmeter. Die Neubaumieten verzeichneten mit einer Steigerung von 6,8 Prozent (von 18,40 Euro auf 19,65 Euro) eine deutlich dynamischere Entwicklung.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser entwickelt sich insgesamt moderater als der Kaufmarkt, zeigt aber dennoch eine klare Aufwärtsentendenz. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleibt konstant hoch. Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden, was die starke Nachfrage unterstreicht. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Lagen mit guter Verkehrsanbindung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage. In den gehobenen Wohnlagen wie Marienburg, Hahnwald oder Lindenthal werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte richten sich hauptsächlich an eine zahlungskräftige Klientel.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Longerich, Vogelsang oder Weiden liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die die Kombination aus städtischer Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld schätzen.

In den Randgebieten und weniger zentralen Lagen wie Porz, Finkenberg oder Gremberghoven sind Mietshäuser zu Preisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Familien, die aus den teureren zentralen Lagen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate, aber stetige Preisentwicklung erwartet. Die jährlichen Steigerungsraten dürften sich zwischen 2 und 3 Prozent bewegen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Mietshäusern wird die Preise weiterhin stützen.

Mittelfristig könnte die zunehmende Suburbanisierung, verstärkt durch flexible Arbeitsmodelle, zu einer höheren Nachfrage in den Randgebieten führen. Dies könnte dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen, während die zentralen Lagen eine moderatere Entwicklung zeigen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im dritten Quartal 2025 eine zweigeteilte Entwicklung. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen liegt bei 16,76 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit durchschnittlich 19,65 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer sind.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnen Bestandswohnungen eine moderate Steigerung von 0,5 Prozent (von 16,67 Euro auf 16,76 Euro). Neubauwohnungen zeigen mit einer Steigerung von 6,8 Prozent (von 18,40 Euro auf 19,65 Euro) eine wesentlich dynamischere Entwicklung. Diese unterschiedliche Entwicklung spiegelt die verschiedenen Marktsegmente und deren spezifische Dynamiken wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Köln übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Diese Marktanspannung ist besonders in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur und Nahversorgung spürbar. Das knappe Angebot führt zu steigenden Preisen, wobei das Neubausegment aufgrund der höheren Baustandards und der modernen Ausstattung besonders starke Preissteigerungen verzeichnet.

Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, obwohl verschiedene größere Wohnungsbauprojekte in Arbeit sind. Der Leerstand bei Mietwohnungen ist minimal und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Dies führt dazu, dass Wohnungssuchende oft Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Kölner Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen, gut ausgestatteten Lagen mit exzellenter Infrastruktur werden die höchsten Mieten erzielt. Die Südstadt, Neustadt und das Belgische Viertel führen mit Durchschnittsmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an.

Die aufstrebenden Viertel wie Ehrenfeld, Nippes und Sülz liegen mit Mieten zwischen 15 und 17 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die rechtsrheinischen Stadtteile wie Deutz, Kalk und Mülheim bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter noch relative Preisvortiele. Allerdings holen diese Gebiete aufgrund von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserter Infrastruktur zunehmend auf.

In den Randgebieten wie Chorweiler, Seeberg oder Porz liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend von Mietern entdeckt, die aus den teureren zentralen Lagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die durchschnittlichen Mietpreissteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei Neubauwohnungen weiterhin stärkere Zuwächse verzeichnen werden als Bestandswohnungen.

Die anhaltende Zuwanderung nach Köln, kombiniert mit dem Trend zu kleineren Haushalten, wird die Nachfrage weiterhin hoch halten. Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verstärkte soziale Wohnungsbauprogramme zu einer Dämpfung der Preisentwicklung führen. Allerdings wird die grundsätzliche Knappheit an Wohnraum bestehen bleiben, solange die Neubautätigkeit nicht deutlich gesteigert wird.

Gesamtfazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als außergewöhnlich dynamisch mit deutlichen Preissteigerungen in nahezu allen Segmenten. Die stärkste Dynamik zeigt sich bei Häusern zum Kauf mit einer bemerkenswerten Quartalssteigerung von 11,1 Prozent, gefolgt von Eigentumswohnungen mit 5,6 Prozent Zuwachs.

Die Mietmärkte entwickeln sich moderater, zeigen aber ebenfalls eine klare Aufwärtstendenz. Während Bestandsmieten nur moderat anziehen, verzeichnen Neubauwohnungen mit 6,8 Prozent eine deutlich stärkere Dynamik. Diese unterschiedliche Entwicklung spiegelt die verschiedenen Marktsegmente und deren spezifische Angebots-Nachfrage-Verhältnisse wider.

Die anhaltend hohe Nachfrage trifft in allen Segmenten auf ein weiterhin knappes Angebot, was zu einer zunehmenden Marktanspannung führt. Besonders im Neubausegment werden Baulandknappheit und gestiegene Baukosten zum limitierenden Faktor. Diese strukturellen Herausforderungen werden den Kölner Wohnimmobilienmarkt auch in den kommenden Jahren prägen.

Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies, dass Köln weiterhin ein attraktiver, aber auch herausfordernder Markt bleibt. Die Aussichten für Wertsteigerungen sind positiv, allerdings zu entsprechend hohen Einstiegspreisen. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Ausweichmöglichkeiten in günstigere Stadtteile zunehmend begrenzt werden.